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长业委公告（2014年）07号 长安新城 业主委员会 年 度 工 作 报 告
2013年8月—2014年3月 目 录
一、长安新城业主委员会任期、职责…………………………………03
二、长安新城业主委员会成员及分工………………………………....05
三、业主大会、业委会信息发布方式…………………………………08
四、业主意见及建议反映方式…………………………………………09
五、业主委员会工作管理制度…………………………………………10
六、业主委员会工作报告………………………………………………11
七、业主委员会财务报告………………………………………………17
附件一、《长安新城小区管理规约》…………………………………..18
附件二、《长安新城小区议事规则》…………………………………..34
附件三、《业主知识普及小册子》……………………………………..56
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一、长安新城业主委员会任期、职责
第一届业主委员会任期3年，
2013年8月1日—2016年8月1日。
根据《长安新城小区议事规则》，长安新城业委会的工作职责为：
（一）召集业主大会定期会议和临时会议；
（二）定期向业主大会报告物业管理情况；
（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同；
（四）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，提交业主大会会议决定；
（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定；
（六）及时了解业主、物业使用人对物业服务的意见和建议，监督物业服务；
（七）拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定；
（八）督促业主按照约定交纳专项维修资金、物业服务费和其他应当由业主共同分摊的费用；
（九）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管，建立并妥善保管工作档案，为业主提供查阅、抄录和复制档案资料的便利；
（十）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十一）根据业主的意见、建议和要求，拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》修改方案，提交业主大会会议决定；
（十二）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议决定；
（十三）拟订物业管理区域内物业共用部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定； （十四）初审物业服务企业或者其他管理人制定的年度服务计划，提交业主大会会议决定； （十五）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同； （十六）建立业主委员会接待制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告； （十七）对违反国家和本市相关规定以及管理规约、业主大会议事规则的行为，可以要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产； （十八）业主大会赋予的其他职责。
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二、长安新城小区业主委员会成员及分工
主任：
1、主持业主委员会全面工作，主持召集业主代表大会与业委会委员会议； 2、对内对外联络，协调小区物业服务企业、街道社区、业委会事务； 3、督查、协助各委员履行工作职责，促进各项工作任务完成； 4、负责小区业主大会召开事项； 5、负责业委会文书、会议纪要及内部管理规章制度的起草与档案管理； 6、保管主任名章。
副主任：
1、协助主任（缺席时）主持业主委员会； 2、负责业委会财务会计工作，编制年度收支预算与帐目公布事务； 3、负责保管财务帐本及各类原始发票、收据、凭证； 4、负责业主的接待与沟通，收集业主对业委会提出的意见、建议、投诉等； 5、负责与物业服务企业之间的沟通、督促； 6、负责未列入委员职责范围以外之一切事务。
7、代行保管业委会财务章
设施设备委员：
1、监督共用物权如场所、设施设备（供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防、电梯、门禁、监控系统设备等）的安全运行、维修维护及定期安检年审工作； 2、监督物业服务企业对业主房屋设施等维护修缮、公共场所设施再建改建工程质量； 3、监督物业服务企业管理费收支、公共收益收支合理合法状况； 4、负责园区与开发商遗留的房屋质量、设施等方面的问题处理； 5、负责园区建设、改造方面相关事宜。 安全与环境委员： 1、监督物业服务企业对本小区及其周围之安全维护事项； 2、监督物业服务企业对本小区防火、防灾、防盗及其它安全防范规章制度的制定和实施； 3、监督物业服务企业对本小区共享、共有部分、公共设施及园区周围之清洁、保养； 4、监督物业服务企业对本小区景观维护与绿化工作； 5、监督物业服务企业对本小区其它环境污染（如噪音、宠物等）防治工作。
文化与宣传委员：
1、负责小区宣传橱窗、标语张贴工作； 2、负责小区文体活动、联谊活动、兴趣小组的召集、组织与其他有益群体活动的开展；
财务委员：
1、负责业主委员会出纳工作；
2、负责业主大会工作经费（现金和业委会对公账户）的保管。
法务委员：
1、代行保管业委会公章。
2、负责与业主物权相关的道德行为规范、物权法及物业管理条例等法规宣教工作，提高业主的维权意识； 3、负责对业主之间因公共物权产生的矛盾进行调解，对不同意见及看法进行解释、沟通，对违反《管理规约》的不文明行为进行教育与劝阻。
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三、业主大会、业委会信息发布方式
业委会所有正式公告、通知，均在各园区公告栏张贴。
业委会微信公众平台：长安新城业委会
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业委会论坛：长安新城业主论坛业主大会板块
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四、业主意见及建议反映方式
长安新城业主委员会积极欢迎业主及使用人对物业服务企业（物业公司）、业主委员会提出监督意见，对小区建设提出合理化建议，为了方便记录，业主应选择书面、实名方式。 1、业主意见箱 通过业主意见箱，提交书面建议或意见。 业主意见箱设于13 号楼居委会办公室门口。 2、电子邮件 通过电子邮件，提交书面建议或意见。 3、电话 13693230896
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五、业委会工作制度 1、长安新城小区业主委员会文件管理制度 ——长业规（2013年）01号 2、北京市丰台区长安新城小区业主委员会公章管理制度 ——长业规（2013年）02号 3、长安新城小区业主委员会财务管理制度 ——长业规（2013年）03号 4、长安新城小区业主委员会工作管理制度 ——长业规（2013年）04号 5、长安新城小区业主委员会自身建设制度 ——长业规（2013年）05号 六、业主委员会工作报告 第一部分2013年08月——12月 （一）08月工作动态
1、2013年8月5日：业委会在卢沟桥街道办备案，领取了备案单和印章刻制证明书；
2、8月4日：业委会委员参加和谐社区发展中心主办的研讨会，获得了珍贵的会议资料和宝贵的经验；
3、8月7日：业委会委员走访了长银大厦业主委员会取经学习；
4、8月10日：业委会给社区居委会赠送了锦旗；
5、8月12日：刻制了业委会公章；根据《长安新城小区业主大会议事规则》，业委会指定专人保管公章，并且制定了严密的公章管理制度和使用条例；
6、8月14日：业委会成员并热心业主张贴了业委会成立的喜报，但是被金隅大成物业公司强行撕掉；
7、8月18日：业委会集体同意通过《关于提供长安新城小区业主大会及业主委员会办公用房的函》，并且发送给了北京金隅大成物业管理有限公司，根据规定，该物业公司应该7日内回复，直至发稿，也未见该物业公司有任何回复；
8、8月19日：业委会主任和部分委员申请开立银行基本账户（正在审核阶段），刻制了财务章；业委会财务人员制定了相应的财务管理制度并且指定专人保管财务章；
9、8月19日：业委会主任和部分委员去卢沟桥街道赠送锦旗；
10、8月27日： 业委会部分委员和几位热心业主走访了北京业主物业办公室专家，业委会委员们获得了宝贵的一手资料，开始学习物业管理和相关法律法规。
（二）09月工作动态
1、业委会通过集体决议，给金隅大成物业发送了两个函件《关于给长安新城小区业主委员会提供办公用房的催促函》和《关于提供长安新城小区业主大会所需物业项目资料申请函》。物业回函继续推诿提供业委会办公用房，为业委会开展工作设置障碍和制造矛盾。业委会已经将相关情况反映给了卢沟桥街道社区办和丰台房管局物业科。
2、业委会通过集体决议，决定遴选各楼楼长和各单元门长，因此，业委会所有成员在各幢楼的公告位置张贴了《关于长安新城小区遴选楼长单元门长的通知》。3、金隅大成物业公司客服人员和保洁人员撕除业委会的通知和公告，侵犯了长安新城业主的财产所有权，因此，业委会副主任并委员在热心业主举报后，与物业的客服胡姓主管进行了有理有据的沟通，胡姓主管承诺不再撕毁业委会的张贴，在此，也提醒广大业主，发现物业的侵权行为，立即举报。
4、业委会通过集体决议，申请了政府信息公开，获得了长安新城小区二期规划总图。
5、业委会通过集体决议，根据《长安新城小区管理规约》制定了《长安新城小区业主委员会工作管理制度》和《长安新城小区业主委员会自身建设制度》。
6、业委会通过会议决议，给大成开发和大成物业发函件（2013年）03号《关于提供长安新城小区业主大会所需物业项目资料申请函》。大成物业公司回复可以提供业主名册（事实是，物业公司拖了大约2个月才给了业委会一份没有业主联系方式的业主名册）。大成开发至今没有任何回复。
7、业委会财务收入支出情况说明：业委会成立以来，没有任何经费，所有支出都是业委会成员垫付。
（三）10月工作动态
1、业委会通过会议决议，给物业发函件04号《关于公布长安新城小区2012年年度物业服务资金年收支情况之事宜》，物业公司回复：我公司已于2013年3月15日至31日在小区显著位置公布了2012年的物业服务资金年度收支情况。
2、由于前期物业公司不配合业委会的工作，因此，就小区公共维修基金的使用情况，业委会去丰台区房管局设备科进行了调查，园区使用的公维分布在电梯大修和屋面防水两项，存在的问题是，物业使用公共维修基金是否征得了2/3业主的签名同意；物业聘请的维修单位就是长安龙臣机电设备公司；维修质量如何，业主没有任何监管。就此情况，业委会举行会议讨论，形成决议，依据北京市836号文，业委会给丰台房管局发送了长业函（2013年）05号《关于长安新城小区使用公共维修基金需经业委会审核的通知函》。关于函件的具体内容，业主可以找业委会查询。
3、为了摸清小区的共用设施设备情况，业委会通过集体决议，给物业发函件06号《关于公布长安新城小区配套公建使用情况的函》并附件《大成里二期配套公建》。物业公司回复说：这些项目资料不由物业公司提供。
4、为了摸清小区停车位情况，业委会成员数清了小区的车位数量，大约2100个左右。
5、为了摸清小区停车位情况，业委会去市政市容管理委员会和区发改委申请了相关的信息公开。获得了《北京市公共停车场经营备案证》，备案车位数量地上非机械式925个、地下非机械式464个，共计1389个。《北京市机动车停车场收费标准核准表》，地面按月小型车每月150元，地下临时停车小型车每半小时不高于1元。
6、为了摸清小区规划和共建信息，业委会通过集体决议，去北京市规划委和丰台规划委申请了小区各楼栋规划图。请专家看过后，问题很多。可见附件《小区基础资料表》。
7、《长安新城物业管理委托合同》（甲方北京大成开发集团有限公司，乙方北京市大成物业管理公司）中第三条合同期限这款说明“本合同期限暂定为3年，直到成立业主委员会为止。自2002年7月1日起至2005年6月30日止。因此，业委会一方面去丰台区房管局申请小区前期物业管理合同的信息公开，一方面给金隅大成物业公司和金隅大成开发公司发函件07、08号《关于长安新城小区前期物业合同终止的告知函》，至今两公司没有任何回应。
（四）11月工作动态
1、业委会收到了金隅大成物业公司的函件15号《关于长安新城小区监控系统动用公共维修基金的函》、16号《关于维修二区6号楼南侧阳台下沿墙皮的函》、17号《关于长安新城小区冬趣、映日、秋影园消防系统动用公共维修基金的函》。
业委会经过会议讨论，回函09号说明根据北京市人民政府令836号文，支取大修基金50万以上的，需要召开业主大会有2/3业主亲笔签名同意才可以动用公共维修基金。回函10号就16号《关于维修二区6号楼南侧阳台下沿墙皮的函》进行回复，说明根据836号文，此项维修属于正常维护，不在大修范围，居民交纳的物业费用已经包括了此项维修费用。具体函件内容可去业委会查询。
2、在居委会的组织下，业委会和金隅大成物业公司开了一次见面会。会谈纪要如下：
时间：11月09日下午2点
地点：长安新城居委会会议室
参会人员：居委会曹主任，业委会主任陈蔚、副主任陆哲明、委员田星、吴京春、刘珺、方民义、热心业主陈虎；金隅大成物业长安新城项目经理胡伟、物业办公室吴主任、客服部经理赵经理。
会议内容：
（1）物业介绍了金隅大成物业公司公司领导。发言表示欢迎长安新城小区业委会的成立。
（2）业委会说明业委会的态度，愿意建立良好的沟通渠道，把小区建设好。
（3）业委会提问：业委会成立，物业合同正式终止，物业还有意愿继续在小区进行服务吗？
物业回答：金隅大成物业愿意继续服务。
（4）业委会问题：现在业主并不很满意物业服务，现在管理执行的依据？
物业回答：依据《前期物业服务合同》、《北京市物业管理办法》、《物业服务等级规范一级》。
（5）业委会问题：希望了解2012年的物业收支情况，希望能公开。
物业：回去请示公司领导，再决定。
（6）业委会问题：业主名册什么时候提供？
物业方回答：在开发处，得问开发要；业主名册有变动，不是很准确。
（7）问题：小区公共收益能提供吗？
物业：2012年为例：应该收入1642万元，实收1586万（其中物业费976万、地下室租赁131.88万、广告55万、车位费460万，含ABCDE停车楼、G机械停车楼、F是人防，其他收入2.5万，底商供暖2-3万），特别说明地下产权为金隅大成开发公司的。
（8）问题：业委会贴的公告物业为什么总是撕毁？
物业：今后业委会如果发公告，提前和赵经理联系。保证不撕，此处请广大业主监督。
（9）物业提出的要求：
业委会能否发个公告督促业主缴纳物业费履行业主义务。
需要业委会配合解决公共维修基金申请事宜。
业委会：物业费催缴，因为我业委会和贵公司没有任何合同关系，因此没有此项义务。关于维修基金，按照836号文，物业公司发函件说明情况。
（五）12月工作动态
1、业委会收到物业来函21号《关于长安新城小区春晖园20、21、22号楼南侧台阶、地面下沉动用公共维修基金改造的函》，函中只说明了需要的费用是548813元，附了一个工程概算表；18号函《关于长安新城小区监控系统动用公共维修基金的函》，函中只说明了预计费用165万元；以及物业公司《关于长安新城消防及监控设施重大隐患问题的情况汇报》；就以上函件，业委会根据836号文，作出决议，回复了长业函（2013年）11号函件，就消防部分，要求物业公司提供提供详细的项目清单，包括设施设备图、费用预算、分摊明细表、列支范围，就监控设施，要求物业公司提供小区监控系统设备设施图，以及工程合同和维修合同，就长安新城小区春晖园20、21、22号楼南侧台阶、地面下沉，要求物业公司提供维修部位工程图。物业公司回复说这些资料正在准备中。具体函件情况业主可以找业委会进行查询。
2、业委会接到北京业主业委会工作室专家邵里庭的邀请，参加了海淀区长河湾社区“两委三方共建和谐社区”的会议，受到了深刻的启发。
3、业委会随即邀请邵里庭老师来小区举行了业主座谈会，会议纪要如下：
（1）业主和业主大会基本概念：自己的资产自己如果都不清楚不在意，开发商和物业能在意吗？
（2）物业管理基本方面：物业公司资质、前期物业服务合同、卫生、消防、绿化、停车管理、安全管理等。
（3）物业管理方式：是包干制还是酬金制？
包干制：业主支付固定的物业费用，物业费归管理所有，盈亏归管理企业享有、承担。公共收益部分属物业企业创收经营收入，计入利润。
酬金制：归业主所有，支出不足或结余均由业主承担或享有。公共收益部分硅业主所有，承担收益成本费用支出，按照约定给物业管理企业计提酬金。
（4）引入第三方监理评估：
业主每个月都会受到来自第三方监理公司的评估报告，透明公正。
（5）对我们小区业委会的建议：
目前，按照小区《议事规则》依法选聘物业公司条款，组织召开物业公司选聘工作；如果金隅大成物业公司有意愿继续在本小区服务，可以来参加我们的物业选聘工作，召开2014年业主大会进行表决后，根据表决结果，无论哪个物业公司当选，由业委会出面和物业公司签署物业服务合同。
4、业委会走访了丰台房管局物业科设备科和卢沟桥街道社区办，社区办主任刘主任表示，为了建设好“六型社区”，愿意由社区办（长安新城居委会）牵头，组织业委会和物业公司进行定期会议，就小区的发展沟通交流。 第二部分2014年01月——03月 （一）01月工作动态 1、业委会发函给市长信箱《关于对北京金隅大成开发有限公司不履行长安新城小区业主大会筹备活动义务的投诉函》2014年长业函（01号）。 2、业委会发函给物业公司《关于解除前期物业合同的通知函》2014年长业函（02号）。 3、业委会成立小区专项工作小组： 1）设施设备小组 2）绿化卫生小组 3）安保小组 4）业主工作小组 5）专项维修基金以及财务小组 6）法务合同工作小组 4、媒体活动 BTV新闻频道《有话就说》节目就小区的“公共收益去哪儿了？”做的嘉宾访谈。节目播出后，反响很大。 5、楼长报名工作结束，29栋楼每栋楼一个楼长。 （二）02月工作动态 1、给金隅大成物业发函《关于酬金制模式探索告知函》2014年（长业函）03号。 2、准备第一届第二次会议宣传册，包括业委会工作报告、二次会议宣传页、表决票、业主满意度调查表 3、业委会与金隅大成开发公司和金隅大成物业公司以及居委会举行会议，会议内容是金隅大成开发就信访件进行会议回复，关于业委会办公用房和完备的业主名册以及设施设备情况等，开发回复是待请示。 （三）03月工作动态 1、业委会决议办理业主一卡通。 2、业委会着手搜集物业合同相关材料。 3、业委会决议将二次会议表决票第一项内容制定为“修改管理规约中物业管理方式包干制为酬金制”。 4、光大银行介绍“业主一卡通”的相关情况。 5、二次会议时间表确定，路线图确定。 6、二次会议表决票征求意见和定稿，二次会议召开方案征求意见和定稿。 7、二次会议增补选委员公告。 8、业委会公告《告业主知情书一》和《告业主知情书二》。
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大成南里（长安新城） 管理规约 第一部分 物业基本情况 一、物业管理区域
东至 青塔西路 ：
南至 水衙沟路 ：
西至 青塔五街（包括林栖园） ：
北至 大成路 ：
物业管理区域内的物业构成明细、物业共用部分明细详见商品房预售合同、商品房现房买卖合同。
对本物业管理区域进行调整的，应当按照《北京市物业管理办法》第六条、第十一条的规定，分别经原物业管理区域内及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；由全体业主委托业主委员会或者业主代表向物业所在街道办事处、乡镇人民政府提出调整物业管理区域申请。
二、物业服务用房
物业服务用房建筑面积为 平方米，其中地上建筑面积为 平方米，位于 【幢】【座】 层 单元 号；地下建筑面积为 平方米，位于 【幢】【座】 层 单位 号。其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为 平方米，位于 【幢】【座】 层 单位 号。
（注：物业服务用房为多处时，可根据实际情况增加以上内容）
三、物业共用部分 根据有关法律、法规规定和房屋买卖合同约定，业主共用部分包括： （一）单幢建筑物的共用部分，包括该幢建筑物的业主共用的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）部位以及该幢建筑物的业主共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置设备。 （二）物业管理区域内的共用部分，包括道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋。
第二部分 物业管理方式 四、本物业管理区域内，实行下列第 2 种物业管理方式。
1．由全体业主自行管理；
2．全体业主依法选聘物业服务企业；
3．由全体业主依法选聘其他人管理；
采取第1种物业管理方式的，书面告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门；采用第2、3种物业管理方式的，双方依据物业服务合同共同对物业共用部分进行管理、维修、养护，并维护相关区域的环境卫生和公共秩序。
《北京市物业管理办法》实施后，申请办理商品房预售许可或者现房销售的住宅物业项目，全体业主确定物业管理方式时，可以根据《住宅物业服务标准》（编号DB11/T 751-2010）选定相应的物业服务标准。
第三部分 业主共同管理的权利和责任 五、业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》以及相关法律、法规、规章和规范性文件的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：
(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；
(二)选举或者更换业主委员会委员；
(三)确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；
(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；
(五)筹集、管理和使用专项维修资金；
(六)申请改建、重建建筑物及附属设施；
(七)申请分立或者合并物业管理区域；
(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。 业主大会、业主委员会依法作出的决定，对业主具有约束力；业主应当遵守业主大会、业主委员会依法作出的决定。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，业主可以依法请求人民法院予以撤销。 业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。 业主大会与其依法选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同，应当由业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主大会或者业主委员会印章。 因物业服务企业或者其他管理人突然撤离等原因，业主大会无法及时另聘新物业服务企业或者其他管理人的，按照《北京市物业项目交接管理办法》（京建发[2010]603号）第四章的规定执行。由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门组织提供应急物业服务。临时代管期间的物业服务费用，由全体业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担。 六、业主的共同管理责任 （一）物业服务费用及其交纳、监督 各业主同意，物业服务收费采取 包干制 （包干制/酬金制）方式，按业主专有部分面积大小共同负担，并按照本规约和物业服务合同约定向足额交纳，接受业主大会、业主委员会的监督。 物业服务企业或者其他管理人每年第一季度向全体业主公布上一年物业服务资金的收支情况，并接受审计监督；审计监督的实施方式由物业服务合同另行约定。 业主应当按照本规约和物业服务合同的约定交纳物业服务费用，因故不能按期交纳的，应委托他人按期代交或者及时补交。业主未按规定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交付； 12个 月以上拒交物业服务费用的，业主委员会可以在本物业管理区域内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主房门号及欠费金额；仍不交纳的，业主大会、物业服务企业或者其他管理人可以依法向人民法院提起诉讼。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 业主委托物业服务企业或者其他管理人提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定；物业服务企业或者其他管理人应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公示。 （二）专项维修资金的交存和使用 1.业主应当按照相关规定交存、使用、续交本物业管理区域内专项维修资金。 2.使用专项维修资金的，物业服务企业或者其他管理人应当按有关规定向业主大会提出维修资金使用方案，并经建筑物及其附属设施维修资金列支范围的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
3.业主委员会应当将维修资金使用方案、所需资金、工程进展以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布；并每12 个月定期向全体业主或者相关业主公布一次专项维修资金使用情况。 4.一幢或者一户门号的专项维修资金余额不足首次交存的30％时，由业主委员会按下列第（1） 种方式，向该幢或者该户门号业主续筹专项维修资金： （1）一次性交存；
（2）按 X 元/平方米逐月交存至业主一卡通；
业主转让物业专有部分的，其交存的专项维修资金随房屋所有权同时过户。
业主共同决定上述专项维修资金的筹集和使用方案时，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并由业主另行表决通过。 （三）水、电、气等费用的交纳及其设施的维修责任 本物业管理区域内，业主应当按照相关规定和相关供用合同的约定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳有关费用。 物业服务企业或者其他管理人接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，应当公布委托合同。业主应当按照相关规定和相关供用合同、委托合同的约定向物业服务企业或者其他管理人按时足额交纳水、电、气、信息、环卫等费用。业主拖欠、拒交上述费用的，应按相关供用合同规定承担违约责任。 水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共用的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。 业主大会应当代表业主，及时与供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位建立供用合同关系，并与开发建设单位办理户名变更手续。 （四）业主应当向物业服务企业或者其他管理人以及业主委员会提供联系地址、通讯方式。 （五）遵守本管理规约中关于物业的使用、维护和管理的约定。 （六）各业主同意，在物业使用和维护中，遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。 业主不承担上述第 （一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六） （可多选）项共同管理责任，损害业主共同权益的，业主大会或者相关业主共同决定可以限制其行使以下第1、2、3 （可多选）项成员权利： 1．不得担任业主委员会委员或候补委员； 2. 业主大会会议表决权； 3.共用部分经营收益分配权； 限制时限至业主承担完成相应共同管理责任时终止。 第四部分 物业共用部分的经营和收益分配 七、物业共用部分的经营
利用物业共用部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会或者相关业主共同决定。委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理的，按照物业服务合同约定委托物业服务企业或者其他管理人统一实施。
八、物业共用部分经营收益分配
（一）利用物业共用部分经营所得收益的分配，按照下列第1
种方式分配：
1．业主专有部分占建筑物总面积的比例分配；
2．全体业主或者相关业主其他约定
属于全体业主的共用部分，按下列第 1 种方式使用：
1．用于补充建筑物及其附属设施维修资金，统一归集到维修资金监管专户；
属于相关业主的共用部分，按下列第 1 种方式使用： 1．用于补充建筑物及其附属设施维修资金，统一归集到市维修资金监管专户；
（二）业主委员会、相关业主应当每半年在物业管理区域内公布全体业主共用部分、部分业主共用部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主大会、业主的监督。
（三）业主转让建筑物内的专有部分，其对共用部分享有的共用和共同管理的权利一并转让。
第五部分 物业的使用、维护和管理 九、本物业管理区域内的业主、物业使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本物业管理区域质量保证书、房屋建筑使用说明书及其他文件的约定，并按照下列规定使用物业： （一）按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质。因特殊情况需要改变物业用途的，除遵守法律、法规以及本规约外，应当征得有利害关系的业主同意； （二）进行室内装饰装修时，遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《北京市物业管理办法》的有关规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业或者其他管理人，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全；主动配合物业服务企业或者其他管理人依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查； （三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部分。施工期间应采取有效措施，减轻或者避免施工过程中对相邻业主或者使用人日常生活造成的影响，晚间19时至次日上午 8 时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工； （四）因装饰装修房屋影响物业共用部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应当及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应当承担相应的赔偿责任；
（五）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业或者其他管理人指定的位置安装； （六）合理使用水、电、气、环卫等共用设施设备，不擅自拆改相关管线、设备； （七）使用电梯，应遵守本物业管理区域内电梯使用管理规定； （八）停放车辆，应遵守本物业管理区域内车辆停放有关规定。机动车在本物业区域内行驶应避让行人车速不超过 5 公里/小时，严禁鸣喇叭；车辆出入应按规定出示相应证件或者登记；机动车严禁在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放；车位只可用作停放车辆，不得用于其他用途； （九）阳台封闭，应遵守本物业管理区域内阳台封闭的有关规定。阳台外和窗外不吊挂和晾晒物品，不擅自张贴或者安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或者标语等； （十）业主饲养宠物，应当遵守相关管理规定，及时清理宠物粪便，乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间； （十一）法律、法规、规章的其他规定。 十、业主、物业使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为： （一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等； （二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违规凿、拆、搭、建； （三）占用或者损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）等物业共用部分。 （四）损坏或者擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共用设施设备； （五）违法搭建建筑物、构筑物； （六）不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物； （七）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或者超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、敞养家禽、宠物，影响公共环境、破坏绿地等； （八）践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品； （九）影响市容观瞻或者本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等； （十）随意停放车辆，鸣喇叭或者以其他方式制造超过规定标准的噪音； （十一）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理； （十二）使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或者损伤内壁； （十三）危害公共利益、侵害他人合法权益或者其他不道德的行为； （十四）法律、法规、规章政策禁止的其他行为。 十一、业主、物业使用人按照下列规定维修养护物业： （一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益； （二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或者物业服务企业或者其他管理人应当事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合；相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应当负责维修并承担赔偿责任； （三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企业或者其他管理人提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿； （四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部位应急维修的，物业服务企业或者其他管理人可在通知公安机关、社区居民委员会或者业主委员会两名以上委员到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担； （五）当物业服务企业或者其他管理人对物业共用部分维修养护时，相关业主应予以配合；有造成本物业共用部分或者其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏的责任人承担赔偿责任； （六）本物业管理区域内物业在国家规定的保修期限和保修范围内出现非使用不当的质量问题或者使用功能障碍，由建设单位负责解决； 应当由建设单位维修，建设单位拒绝维修或者拖延维修的，业主可以自行或者委托他人维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由建设单位承担。 物业共用部分的维修、更新、改造符合下述情形之一的，由物业服务企业或者其他管理人直接组织实施，费用按规定列支。 （一）属规定的急修项目； （二）物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况； （三）经安全鉴定机构鉴定的危险房屋； （四）出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形； （五）物业维修、更新、改造费用在 3万 元以下； 十二、物业维修、更新、改造的实施 物业共用部分的维修、更新、改造符合下述情形之一的，经业主大会同意或者相关业主共同同意后，由物业服务企业或者其他管理人组织实施，费用按规定列支。 （一）物业维修、更新、改造费用在 3万（含）元以上； 十三、物业转让、出租的相关事项 业主转让或者出租物业专有部分时，须将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业专有部分后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业或者其他管理人、业主委员会。 房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租的，业主均应承担相应的责任。 房屋出租必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准；不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或者转租，或者将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租。 对违反本规约出租或者转租的，业主委员会有权书面责成业主、物业使用人立即终止租赁行为。 业主转让物业专有部分，应当与物业服务企业或者其他管理人结清物业服务费用、专项维修资金；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 十四、共用部分保险 本物业管理区域内物业共用部分及公众责任保险，自行管理的，由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例享有权利、履行义务；选聘物业服务企业或者其他管理人的，由业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人从物业服务费用中提取并办理相关手续。
业主、物业使用人在物业使用过程中，有违反本规约物业使用禁止行为的，其他业主、使用人可以向有关行政主管部门报告，由有关部门依法查处；受侵害的相关业主可以依法向人民法院提起诉讼。 第六部分 紧急情况下的应急预案 十五、紧急情况下的应急预案
物业管理区域内发生下列紧急情形之一的，授权 业主委员会 启动紧急措施的应急预案：
（一）物业服务企业突然停止提供物业服务；
（二）《北京市物业管理办法》第三十四条的规定的危及房屋使用安全的紧急情况；
第七部分 违约责任 十六、违反规约应当承担的责任 业主、物业使用人违反本规约规定，侵害他人合法权益的，业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人有权要求其改正；业主、物业使用人拒不改正的，应承担以下违约责任，并由业主委员会在本物业管理区域内公布该业主、物业使用人的姓名及违约事实： （一）向全体业主或者相应业主支付违约金 0 元； （二）损害赔偿； 限期未改正的，业主大会也可以依本规约对其提起诉讼。 十七、连带责任 物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。 第八部分 纠纷的处理与相关民事诉讼 十八、业主之间因本规约实施中发生的纠纷，可以协商解决。协商不成的，可以采用以下 1、2、3、4 方式解决：
1．业主委员会调解；
2．社区居民委员会调解；
3．物业管理纠纷人民调解组织调解； 4．申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担；属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。
第九部分 附则 十九、本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，经业主大会会议表决通过之日起生效。 本规约未尽事项由业主大会会议补充。 二十、本规约对本物业管理区域内的各业主和物业使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时，规约的效力及于物业的继受人。 本规约自首次业主大会会议表决通过之日起生效。 二十一、制定和修改的管理规约，按照规定报物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。 二十二、本规约业主各执1份，业主委员会保存3份, 物业所在地的区（市）县房屋行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会各1份。 北京（市）丰台（区）大成南里（长安新城）业主大会 2013 年 4月28日 大成南里(长安新城)业主大会议事规则 第一章 业主大会 第一条 本业主大会名称为 丰台 区县 大成南里 (长安新城) 业主大会。 第二条 业主大会的议事内容包括： （一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（三）决议业主委员会的工作职责和经费；
（四）审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的年度工作报告；
（五）决议或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；
（六）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（七）筹集、管理和使用专项维修资金；
（八）决议申请改建、重建建筑物及附属设施；
（九）决议申请变动建筑主体和拆改承重结构；
（十）决议申请分立或者合并物业管理区域；
（十一）改变或者撤销本物业管理区域内部分业主作出的与业主大会决定相抵触的决议；
（十二）制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；
（十三）制定物业合同无法履行等情形的应急预案；
（十四）决议本物业管理区域内全体业主共用部分的经营、收益分配等方案；
（十五）决议对业主违反法律、法规、规章和管理规约、业主大会议事规则的行为，向人民法院提起诉讼的事项；
（十六）决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜；
（十七）决议物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
决定第（七）项事项，应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（八）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（十）项事项，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；法律、法规和规章另有规定的，从其规定。 第三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会每年召开 1 次定期会议，召开时间为 4月 ，由业主委员会负责召集。业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：
（一）上一年度物业管理情况报告；
（二）上一年度业主委员会工作情况报告；
（三）上一年度业主大会收支情况报告；
（四）物业管理的其他有关事项。
业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容：
（一）审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的年度工作计划；
（二）选举需要补选或者定期改选的业主委员会委员；
（三）决议下一年度物业管理有关事项；
（四）决议下一年度业主大会收支预算；
（五）决议物业管理其他的有关事项。
业主委员会在业主大会定期会议召开60日前，应当就有关物业管理工作征询业主意见，并对业主提出的意见、建议等，由业主委员会会议审议，形成议案提交业主大会会议决定。
业主委员会应当在会议召开15日前，将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。
第四条 有下列情形之一的，业主委员会应当自下列情形发生之日起45日内组织召开业主大会临时会议：
（一）20%以上业主就物业管理共同事项提议； （二）经业主委员会半数（含）以上委员提议变更业主委员会委员的； （三）业主委员会委员空缺达半数（含）以上的； （四）业主委员会认为业主小组决定的事项，与业主大会或业主委员会作出的决定有抵触，提议召开业主大会临时会议的； （五）业主监事会提议召开的； （六） X 。
第五条 业主委员会对提议业主人数有异议的，应当自收到业主提议之日起30日内自行核查或向街道办事处、乡镇人民政府申请启动业主决定共同事项公共决策平台进行核查，并作出是否召集业主大会临时会议的书面决定，在物业管理区域内显著位置公告。
业主对业主委员会自行核查的结果有异议的，业主可以于自行核查结果公示后3日内向街道办事处、乡镇人民政府申请启动业主决定共同事项公共决策平台进行核查，并将核查结果在物业管理区域内显著位置公示。
第六条 业主委员会未按时作出决定或者业主委员会决定不召开临时会议，但经业主决定共同事项公共决策平台核查后业主提议符合第四条规定的情形的，业主大会设立监事会的，应当由监事会根据管理规约、业主大会议事规则予以监督；业主委员会不接受业主大会监事会监督，或者未设立监事会但相关业主提出申请的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当于10日内责令业主委员会履行职责，逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当依法指导、协助业主组织召开业主大会临时会议，对相关事宜进行表决，并进行监督。
第七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
采用集体讨论形式的,业主大会选择以下第 （二） 种方式:
（一）由全体业主参加业主大会会议; （二）由业主从业主小组中推选业主代表参加业主大会会议。 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表产生方式如下： 1.以幢为单位设立业主小组，从业主小组中推选业主代表； 2.以单元为单位设立业主小组，从业主小组中推选业主代表。 第八条 业主小组由该幢、单元的全体业主组成，履行下列职责： （一）讨论、决定本幢、本单元物业共用部分的经营、收益分配及维修等事项； （二） X ； （三） X 。 业主小组通过召开业主小组会议履行上述职责。业主小组会议的召集人由该小组业主推选的具有业主身份的人士担任，会议议事程序参照本规则中业主大会会议程序执行。 业主小组依法履行上述职责作出的决定，应当及时告知相关业主和业主委员会。业主小组决定的事项，与业主大会作出的决定有抵触的，业主委员会应当及时告知；业主小组未及时改正的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议予以讨论，并作出决议。 第九条 业主小组推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表由业主自荐或互荐的方式产生，业主代表不能代替业主本人作出决定。业主代表应当于参加会议3日前，就业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主们的意见，表决书应当经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。 第十条 业主委员会在物业管理区域内显著位置或业主大会及业主委员会办公用房设提案箱、提案簿，并安排专门的委员每月负责收集、整理当月业主、业主代表就物业管理有关事项的提议、意见、建议，向业主委员会主任报告，由业主委员会主任决定召开业主委员会会议进行审议的时间、地点等。 业主委员会根据业主、业主代表的提议、意见、建议和相关政策的要求，由业主委员会会议审议后，形成有编号的业主委员会议案，提交业主大会会议决议。 第十一条 业主大会会议按下列程序召开： （一）会议筹备工作 业主委员会负责开会前的准备工作。根据业主、业主代表的提议、意见、建议，经业主委员会会议审议后草拟议案，制定征询意见表或表决票，核实业主情况。 （二）发布公告 业主大会会议召开前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告并告知相关的社区居民委员会。发生重大事故或紧急事件等，需要及时处理的，要及时通知和公告，并同时告知街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会。 公告包括以下内容：1．会议形式；2．会议日期、地点；3．提交会议审议的事项；4．会务常设联系人姓名、联系电话；5．其他需公告的事项。 公告期间，业主可向业主委员会提出对公告内容的意见和建议，由业主委员会会议审议。 （三）会议召开 业主委员会负责组织召开业主大会会议。 采用书面征求意见形式的，业主委员会应在投票日期 15 日前发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。 召开业主大会会议时，可以邀请物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会的人员列席。 （四）表决形式 业主大会会议可以现场表决或书面表决，也可以采用业主决定共同事项公共决策平台进行表决。对现场表决或书面表决形式、结果有异议的，可通过业主决定共同事项公共决策平台核查。
（五）公告业主大会会议决议 业主委员会应当在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告业主大会决定。 业主委员会做好业主大会会议书面记录；业主大会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并存档，业主大会已刻制印章的，业主委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。 第十二条 业主大会形成的决议，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的执行，不得干扰业主大会的正常工作。 业主大会形成的决议违反法律法规的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府举报，由受理单位依法处理；业主大会形成的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。 第十三条 业主可以委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。 业主委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议的，应符合下列约定： （一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者本人亲属 参加；业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定代理人参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权； （二）业主为法人的，由其法定代表人或书面委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议； （三）业主是其他组织的，由其负责人或书面委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议。 第十四条 业主的表决权按照面积和人数计算。 业主的面积表决权数按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算，但按照管理规约和业主大会议事规则约定，对因损害业主共同权益而被限制选举权、表决权的业主所拥有的专有面积不计入建筑物总面积。
业主的人数表决权数按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算，但按照管理规约和业主大会议事规则约定，对因损害业主共同权益而被限制选举权、表决权的业主人数不计入总人数。 按照规划建设的已经办理了不动产转移登记的车库、车位，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产转移登记但是具有销售（预售）许可证的车库、车位,按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。
第十五条 业主大会、业主委员会等工作经费用于下列开支： （一）电话费、纸张费、邮递费等日常办公等费用； （二）有关人员工资和津贴，共计费用 X 元/月，具体支付对象如下： （1） X ，费用 X 元/月； （2） X ，费用 X 元/月； （3） X ，费用 X 元/月； （三） X ； （四） X 。 上述各项开支由业主大会最终决议。 业主大会、业主委员会等开展工作的经费，不得强制要求物业企业或其他管理人承担，其工作经费来源，采用下列第 （二）、(三) 种筹集方式： （一）业主每月按每平方米建筑面积交纳 X 元； （二）物业共用部分经营所得收益； （三）业主自愿捐赠； （四） X ； （五） X 。 业主大会、业主委员会等工作经费归全体业主共有，依据法律、法规、规章、管理规约和本议事规则进行财务管理，并由 业主监事会进行年度审计。经费收支账目于每月 5日在物业管理区域内公布一次，接受业主大会、业主的监督。 第二章 业主委员会 第十六条 业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：
（一）召集业主大会定期会议和临时会议；
（二）定期向业主大会报告物业管理情况；
（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同；
（四）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，提交业主大会会议决定；
（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定；
（六）及时了解业主、物业使用人对物业服务的意见和建议，监督物业服务；
（七）拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定；
（八）督促业主按照约定交纳专项维修资金、物业服务费和其他应当由业主共同分摊的费用；
（九）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管，建立并妥善保管工作档案，为业主提供查阅、抄录和复制档案资料的便利； （十）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十一）根据业主的意见、建议和要求，拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》修改方案，提交业主大会会议决定； （十二）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议决定； （十三）拟订物业管理区域内物业共用部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定； （十四）初审物业服务企业或者其他管理人制定的年度服务计划，提交业主大会会议决定； （十五）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同； （十六）建立业主委员会接待制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告； （十七）对违反国家和本市相关规定以及管理规约、业主大会议事规则的行为，可以要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产； （十八）业主大会赋予的其他职责。
第十七条 业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任，并应当符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（三）未被业主大会依约限制行使被选举权；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七） X ；
（八） X 。
除上述条件外，主任委员还应当符合以下条件：
（一）具有丰富的工作经验和良好的群众基础；
（二）熟悉物业管理相关法律、法规、规章和其他规定；
（三） X ；
（四） X 。
业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一个法人或者其他组织只能由一个自然人代表。房屋共有的，业主可以授权共有人参加业主委员会的选举。 第十八条 有以下行为的业主，不能担任业主委员会委员： （一）擅自搭建建筑物、构筑物；
（二）擅自拆改房屋承重结构；
（三）擅自改变住宅外立面；
（四）擅自拆改燃气管道和设施； （五）在物业管理区域内的物业服务机构任职，或与其关联机构有利害关系的； （六） X ； （七） X 。 第十九条 业主委员会设委员 9 名，其中主任1名，副主任 1 名。 本物业管理区域选举候补委员 3 名。 第二十条 业主委员会主任和副主任在全体委员中推选产生，业主委员会主任或者副主任委员资格终止的，业主委员会应及时召开会议，重新推选产生业主委员会主任或者副主任。 第二十一条 业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，履行以下职责： （一）负责召集业主委员会会议； （二）主持制订业主委员会工作计划和实施方案； （三）主持制订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度； （四）代表业主委员会向业主大会汇报工作； （五）组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题； （六）执行业主大会、业主委员会决定； （七）完成业主委员会交办的工作； （八） X ； （九） X 。 第二十二条 业主委员会副主任履行以下职责： （一）协助业主委员会主任工作； （二）根据业主委员会主任的授权，召集业主委员会会议、主持业主委员会工作； （三）业主委员会主任缺席时，代行其职责； （四）执行业主大会、业主委员会决定； （五）完成业主委员会交办的工作； （六） X ； （七） X 。 第二十三条 业主委员会委员依法履行以下职责： （一）参加业主委员会会议等有关活动； （二）参与制订业主委员会工作计划和实施方案； （三）参与制订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度； （四）参与组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题； （五）密切联系业主、业主代表，广泛了解本物业管理区域内物业管理动态、情况和问题，向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议； （六）承担业主委员会布置的专项工作； （七）执行业主大会、业主委员会的决定，完成业主委员会交办的工作； （八） X ； （九） X 。 第二十四条 业主委员会委员实行任期制，委员每届任期不得超过六年，连选可以连任。业主委员会每两年定期改选部分委员，在召开第一次全体委员会议时，应当按照委员在业主大会选举过程中得票的多少，将全部委员尽量平均分为三组：得票较少的一组委员应当在第2年任满后的业主大会定期会议上改选，得票居中的一组委员应当在第4年任满后的业主大会定期会议上改选，得票较多的一组委员应当在第6年任满后的业主大会定期会议上改选。 第二十五条 业主委员会委员任期届满60日前，由业主委员会召开业主大会会议进行更换选举，并做好以下更换选举筹备工作： （一）起草任期届满的委员工作情况的报告； （二）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （三）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数； （四）将业主委员会委员候选人的照片、姓名、性别、学历、工作履历以及交纳物业服务费用的证明和交纳建筑物及其附属设施维修资金的证明等在本物业管理区域内公示； （五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。 业主委员会委员任期届满未更换的，业主可以建议业主委员会组织更换，仍不更换的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出更换业主委员会委员的申请，由街道办事处、乡镇人民政府责令业主委员会召开业主大会会议选举业主委员会委员。 业主委员会委员补足后，应当及时办理变更备案手续。 第二十六条 业主委员会委员实行差额选举；业主委员会委员候选人采用第 3 种方式产生：
1. 业主委员会直接听取业主意见，经汇总后提出业主委员会委员候选人名单；
2. 业主委员会向业主发放推荐表，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人；
3. 业主委员会书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人；
4. 5％以上的业主联名推荐业主委员会委员候选人；
5. 其他方式 X 。 第二十七 业主委员会委员缺额，由候补委员按照得票顺序自动补足；候补委员名额用完，且业主委员会委员空缺达半数以上的，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定增补委员，在委员增补之前，不得以业主委员会的名义从事组织召开业主大会会议决定增补委员以外的活动。 业主委员会委员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。在报告同时，应当将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处、乡镇人民政府暂时保管。
新的业主委员会产生后，及时与街道办事处、乡镇人民政府进行档案资料、印章及其他财务账目等的转交。
第二十八条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动终止，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告： （一）任职期限届满的；
（二）不再具备业主身份的；
（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；
（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；
（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（六）业主大会议事规则规定的其他情形。 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内向业主委员会移交其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物。 第二十九条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每 1 月召开一次。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的或者业主委员会就业主提议形成议案的，应当及时召开业主委员会临时会议。 业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。 第三十条 召开业主大会定期会议时，由业主委员会主任代表业主委员会向业主大会报告工作，工作报告内容应与本规则第十六条约定的业主委员会工作职责相一致，并分为日常工作报告、特定工作报告、财务报告和工作计划等部分。 业主委员会在向业主大会报告工作15日前，应将工作报告的主要内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。 第三十一条 业主委员会依法作出的决定，对业主委员会委员和业主具有约束力，业主委员会委员和业主必须共同遵守；持不同意见的委员、业主不得抵制业主委员会决定的贯彻执行，不得干扰业主委员会的正常工作。 业主委员会作出的决定违反法律法规的，业主可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府举报，由受理单位依法处理；业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。 第三十二条 业主委员会会议应当按照下列规则召开： （一）会议由主任或其委托的副主任负责召集，并决定会议召开的时间、地点等；主任和副主任均不履职的，三分之一以上的委员可以自行召集业主委员会会议；
（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明； （三）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员； （四）讨论、决定物业管理公共事项的，于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议； （五）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字； （六）会议有过半数委员出席，作出的业主委员会决定（包括形成的业主委员会议案）须经全体委员半数以上签字同意通过； （七）业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主委员会印章后存档； （八）业主委员会应当将业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。 第三十三条 涉及以下重要事项的，业主委员会召开会议前应当先行召开业主意见征求会，公开听取业主的意见，并可以邀请业主代表旁听业主委员会会议，业主代表由业主小组推选产生： （一）拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》修改方案；
（二）拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案；
（三）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案； （四）拟订物业管理区域内物业共用部分的使用、收益方案； （五）初审物业服务企业或者其他管理人制定的年度服务计划； （六） X ； （七） X 。 第三十四条 业主委员会应当做好业主大会会议、业主委员会会议的书面记录，并安排专人负责会议记录和会议资料的存档。 业主委员会会议书面记录由会议主持人（业主委员会主任或副主任）和记录人签字，并加盖业主委员会印章后存档；涉及重要事项的会议由会议主持人（业主委员会主任或副主任）、记录人和全体出席会议的业主委员会委员签字，并加盖业主委员会印章后存档。 第三十五条 业主可以查阅业主委员会所有会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起7日内予以答复。
第三十六条 业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会指派专人保管。 印章保管人不得将印章转借他人，如确因工作需要或印章保管人外出，印章由业主委员会会议决定暂时保管人，并办理暂时交管手续。
印章保管人对印章必须妥善保管，防止印章丢失、被盗和被盗用，如发现上述情况必须立即向业主委员会报告并采取补救措施。 第三十七条 业主大会和业主委员会依据各自的职责范围使用印章。每次印章使用应当有记录，记录内容包括申请使用人姓名、用途、盖章人姓名。记录应当存档，业主可以查阅。 第三十八条 未依业主大会决定、业主委员会决定而使用业主大会印章、业主委员会印章的，由印章保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究印章保管人的相应责任。 业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。违反上述规定，印章遗失后造成经济损失或不良影响的，由印章遗失责任人承担相应的责任。 第三十九条 下列档案资料应当编号造册，并由业主委员会指定专人保管： （一）物业管理区域内的物业资料； （二）各类会议记录、纪要； （三）业主大会、业主委员会作出的决议、决定等书面材料； （四）业主大会成立备案及业主委员会产生、委员产生、备案及更新备案的材料； （五）业主清册及联系方式； （六）签订的物业服务合同及专项服务合同等； （七）有关法律、法规和业务往来文件； （八）业主和使用人的提议、书面意见、建议书； （九）建筑物及其附属设施维修资金收支情况清册； （十）利用物业共用部分经营所得收益的收支情况清册； （十一）业主大会、业主委员会工作经费的收支情况清册； （十二）其他有关材料。 上述档案资料遗失的，由档案保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究档案保管人的相应责任。 第四十条 本业主大会的财务管理按照以下原则执行： （一）属于本物业管理区域内全体业主或相关业主所有的资金的收支范围按本物业管理区域管理规约、业主大会议事规则相关约定执行，并由业主委员会负责业主大会的财务管理。 （二）财务管理人员由出纳、会计和负责人组成。出纳 （姓名）负责现金的提取和存入；会计负责账目的记录和核对；负责人负责现金和账目的吻合性。 （三）全体业主或相关业主在取得物业共用部分经营所得收益时，统一由负责财务管理的会计或者出纳入帐，并出具收据，加盖财务专用章。严禁任何人截留、挪作他用、私分、私存物业共用部分经营所得收益。 （四）业主委员会主任负责业主委员会办公经费的审批签字。但一次支出超过人民币 500.00 元（含本数）时，需经业主委员会会议通过后，方可使用与划转。 （五）业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行财务管理，业主大会财务专用章由会计负责保管；财务账目实行公开化，于每月 5 日在物业管理区域内公布一次，并由 业主监事会 进行年度审计，接受业主的监督。 （六）业主大会以及业主委员会不得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保。
（七） 在财务总结年度内，业主大会的资金使用有节余时，自动结转到下一年度；资金发生不足时，由业主委员会草拟筹集方案，提交业主大会会议决定。 （八）业主、业主委员会及其委员不得侵占属于本物业管理区域全体业主或部分业主所有的资金；侵占全体业主或部分业主所有资金的，受侵害的业主可以依法向人民法院提起诉讼。 第四十一条 保管业主大会、业主委员会印章、档案资料或财务凭证、财物的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起3日内向业主委员会移交其保管的业主大会、业主委员会印章、档案资料或财务凭证、财物。业主委员会重新确定印章、档案资料或财务凭证、财物保管人，并完成印章、档案资料或财务凭证、财物交接工作。 业主委员会委员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。在报告同时，应当将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处、乡镇人民政府暂时保管。
新的业主委员会产生后，与街道办事处、乡镇人民政府进行档案资料、印章及其他财物账目等的转交。
第三章 监事会、财务人员和秘书 第四十二条监事会依据业主大会的授权开展工作，向业主大会负责并汇报工作，监事会的职责范围包括： （一）制定年度工作计划，报业主大会批准；
（二）在业主大会会议期间，向业主大会报告物业管理监督工作的实施情况；
（三）监督业主委员会的工作和财务状况；
（四）了解业主的意见和建议，了解物业服务企业履行物业服务合同的情况；
（五）派员列席业主委员会会议；
（六）接受业主对业主委员会或业主委员会委员的投诉，并决定是否启动调查程序； （七）监督业主委员会委员的更换选举；
（八）对业主委员会或业主委员会委员的行为进行调查、提出处理意见并提交业主大会表决； （九）业主大会赋予的其他职责。
（十）监事会还有如下职责：
1、裁决业委会和专职秘书的工作冲突。
2、裁决业主认为业委会对其处置不当，要求变更的请求。
3、在当事方业主同意的情况下，裁决其纠纷。
4、1%以上的业主或者3名以上楼代表可以联名提议解聘专职秘书，此提议由监事会裁决。裁决提议成立的，由业委会依法解聘；裁决提议不成立的，6个月之内，相同的提议不再受理。
5、1%以上的业主或者3名以上楼代表可以联名提议召开业主大会临时会议，就某些事项进行表决，例如修改业主大会决议，变更业委会成员等，此提议由监事会裁决。裁决提议成立的，由业委会组织召开业主大会临时会议；裁决提议不成立的，6个月之内，相同的提议不再受理。
6、任何一位业主可以提议在年度业主大会上就某些事项进行表决，此提议由监事会裁决。裁决提议成立的，由业委会列入业主大会表决事项。
7、任何一位业主向业委会提工作建议3次均被拒绝的，可以要求监事会裁决。裁决工作建议成立的，由业委会组织实施；裁决不成立的，6个月之内，相同的建议不再受理。
对上述1、2、3、6、7条，监事会成员超过一半票数通过为有效。对4、5，监事会成员超过三分之二票数通过为有效。
第四十三条 监事会由7名成员组成，成员由小区各楼楼代表差额选举产生，监事会会议推选产生召集人1名和副召集人1名，并在小区内公示，公示时间不少于7日。 监事会成员任期6年，可以连任。监事会成员不能同时担任业委会委员，可以担任业委会候补委员。
监事会成员义务工作，不接受任何形式的报酬、补助、馈赠等。
第四十四条 监事会召集人履行以下职责 ：
（一）召集和主持监事会会议；
（二）主持制定监事会工作计划和实施方案；
（三）组织了解本物业管理区域业主大会决议、决定的执行情况、业主代表及业主委员会委员的工作情况；
（四）组织草拟监事会提交业主大会的请求、建议和意见；
（五）指派监事参加业主委员会会议；
（六）代表监事会向业主大会汇报工作；
（七） X ； （八） X 。
第四十五条 监事会监事由物业管理区域内的业主担任，并应当符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（三）未被业主大会依约限制行使被选举权；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具备必要的工作时间；
（六） X ；
（七） X 。
第四十六条 监事会会议应当按照下列规则召开：
（一）会议由召集人或其委托的副召集人负责召集，并决定会议召开的时间、地点等； （二）监事因故不能参加会议的，提前1日向监事会召集人说明； （三）提前7日将会议通知及有关材料送达每位监事； （四）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字，涉及重要事项的会议由全体出席会议的监事签字； （五）会议应有过半数监事出席，作出的监事会决定须经全体监事半数以上表决通过并签字； （六）监事会会议决定的议事文件由监事会发布或签署，并由出席会议的监事会监事签字后存档； （七）监事会应当将监事会的决定在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督； （八） X ； （九） X 。
第四十七条业主委员会公开招聘1名秘书和 1 名财务人员。秘书和财务人员的任免由业主委员会会议决定，决定结果在小区内公示，公示时间不少于7日。 第四十八条秘书的职责： （一）起草业主大会会议和业主委员会会议的会议通知，并在物业管理区域显著位置公布；
（二）负责业主大会会议和业主委员会的会议记录；
（三）协助业主委员会的工作；
（四）执行业主委员会的决议；
（五）接收业委会委员的书面辞职申请；
（六）接收离任的业主委员会委员所保管的档案资料及财物；
（七）收取合理的复印费后，向业主提供有关业主委员会会议和业主大会的会议记录的复印件；
（八） 独立执行大会决议，向业主大会负责 ；
（九）协助业主监事会召集人开展工作 。 第四十九条财务人员的职责： （一）严格遵守、执行国家财经法律法规和财会制度；
（二）认真审查各种报销或支出的原始凭证；
（三）根据原始凭证，做好现金和银行账目；
（四）负责到银行办理经费领取手续，支付和结算；
（五）负责支票签发管理；
（六）保管现金、空白支票、空白收据；
（七）作好工资、补贴的造册发放工作；
（八）定期向业主委员会汇报财政收支情况；
（九）做好财务收支明细表； （十）在收取合理的复印费后，向业主提供业主大会预算的复印件、业主大会财务报表的复印件等财务资料；
（十一） X ；
（十二） X 。
第四章 附则 第五十条 本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规则，经业主大会会议表决通过之日起生效。 本议事规则未尽事项由业主大会会议补充。 第五十一条 本议事规则对本物业管理区域内的各业主和使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时，议事规则的效力及于物业的继受人。 本规约自首次业主大会会议表决通过之日起生效。 第五十二条 制定和修改的业主大会议事规则，应当按照规定报物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。 第五十三条 本议事规则业主各执1份，业主委员会保存3份, 物业所在地的区县房屋行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会各1份。
筹备组全体成员签字：李重光 王垚 曾书云 陈虎 陆哲明 张训虎 李伟 刘珺 朱炜
2013年04月28日
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附3：业主知识普及小册子 一、什么是业主？什么是业主大会？什么是业主委员会？ 答：业主，就是房屋的所有人。业主大会，是由全体业主组成的代表小区最高权力机构的组织；业主委员会是业主大会的常设机构。 二、为什么要设立业主大会并选举产生业主委员会？ 答：单个业主无法与物业公司、政府部门等组织平等对话，只有成立业主大会，才能与这些单位平等对话，监督、提高物业服务水平。 三、如果没有业主委员会，有哪些坏处？ 答：业主购买房子，自己家门内的称为专有部分，其它为共有、共用部分，包括共有共用面积、设备设施等。对于共有共用部分的权利行使，必须通过业主大会和业主委员会来实现。 1、如果没有业主委员会，我们小区的全体业主无法真正当家作主，一切物业管理事务都由官家保姆（物业公司）说了算； 2、如果没有业主委员会，就不能有效地与相关部门（开发商、物业、政府部门等）打交道，从而维护业主的利益； 3、如果没有业主委员会，无法终止开发商签订的《前期物业合同》，签订业主主导的《物业服务合同》，更谈不上真正监督物业服务； 4、如果没有业主委员会，园区的电梯广告位等园区经营收入将永远被物业公司侵占； 5、如果没有业主委员会，公共维修资金永远是活期利息而不是定期利息，公共维修资金使用由物业公司说了算，业主无法监督； 6、如果没有业主委员会，园区的共用设备设施将更快地老化、损坏，容易引发重大事故，导致房产贬值。 四、前期物业服务合同什么时候到期，如何重新选聘物业公司？ 答：根据国务院《物业管理条例》第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。对于前期物业服务合同，由于其签约主体是开发商和物业公司，因此无法真正代表全体业主的意愿，无法维护业主的权益；因此，业主大会成立后，应当尽快终止前期服务合同。 按照目前的相关规定，重新选聘物业公司一般程序为： 1、召开业主大会会议，表决《选聘物业服务企业工作方案》； 2、由业委会根据选聘方案，委托招标代理公司进行公开招标； 3、经专家委员会评标，选定中标人； 4、业委会与中标人根据招投标文件谈判合同，经公示无异议后，由业主委员会代表业主大会与中标物业服务公司签订新的合同。 五、《业主大会议事规则》与《管理规约》是什么？ 《业主大会议事规则》与《管理规约》相当于小区自治管理的“宪法”，与业主大会决议、业主委员会决议一样，对每个业主和物业使用人都有约束力。 六、小区的事情由谁来决定？ 答：根据《物权法》，小区的重大事情(物权法规定7 大项)由全体业主共同决定（一般通过业主大会会议，由每户业主投票双过半或2/3 通过决定）；非重大事情、日常事务由全体业主通过《议事规则》与《管理规约》授权业主委员会决定。 七、业主在小区的事务中有哪些权利？ 答：除了业主专有面积以外的公共部分的设备、设施，业主享有共有权、共同使用权、共同管理权；对小区物业相关事务，具有知情权、选举和被选举权、投票权、监督权、建议权，对侵害自身权益的诉讼权等等。 八、业主在小区的事务中有哪些义务？ 答：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务，如缴纳物业服务费，遵守《议事规则》、《管理规约》的规定，服从业主大会和业主委员会的决定决议，遵守小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的等方面的规章制度等等。 九、哪些大事需要召开业主大会会议决定？ (1) 制定和修改《业主大会议事规则》； (2) 制定和修改《管理规约》； (3) 选举、更换、罢免业主委员会委员； (4) 选聘、续聘和解聘物业服务公司； (5) 专项维修资金的筹集和使用； (6) 建筑物及其附属设施改建、重建； (7) 有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。 十、业主委员会的职责与权利是什么？ (一)执行业主大会的决定和决议； (二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况； (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； (四)监督物业服务企业履行物业服务合同； (五)监督管理规约的实施； (六)督促业主按时交纳物业服务费； (七)拟定专项维修资金的筹集和使用方案并报业主大会决定，组织和监督实施； (八)收取、分配和使用园区公共收益； (九)调解业主之间因物业服务、维护和管理产生的纠纷； (十)业主大会赋予的其他职责。 十一、业主与业主委员会如何沟通? （一）、业主建议反映方式 1、通过业主意见箱，提交书面建议或意见。 业主意见箱设于13 号楼居委会办公室门口。 2、电话提出建议，联系电话13693230896。 （二）、业委会信息发布方式 业委会所有正式公告、通知，均通过各园区公告栏张贴。 关注长安新城业委会微信公众平台，浏览长安新城业主论坛业主大会板块。 十二、业主对业主大会、业委会的决定、决议不服，该怎么办？ 根据法律规定，业主大会、业委会的决定、决议，对每个业主有约束力。若业主对决定、决议不服的，或发现损害了自己的利益，可向人民法院起诉。 十三、业主如何罢免某个或全部业委会委员？ (一)有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止： 1.因房产转让等原因不再是业主的；2.丧失民事行为能力的；3.连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；4.依法被限制人身自由及被剥夺政治权利的； 5.法律、法规以及管理规约规定的其他情形。 (二)业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或业主委员会根据业主大会的授权，可以决定终止、罢免其委员资格： 1.不履行委员职责的；2.以书面方式提出辞职请求的；3.拒不履行业主义务的；4.侵害他人合法权益的；5.因其他原因不宜担任业主委员会委员的。 十四、业主委员会与物业服务企业如何沟通? 业主委员会经常与业主保持联系、沟通，掌握物业服务情况，将业主集中的问题反映给物业公司，监督物业公司予以解决；经多次沟通物业服务仍没有显著改进的，由全体业主表决，重新选聘物业服务企业。 十五、谁来监督业委会的委员和他们的工作？ 答：全体业主是监督业主委员会的主体。政府部门（房产局、街道办事处、社区委员会）、 媒体也有监督业主委员会的权利。 业主可以通过查阅业主委员会的公告、会议纪要、财务帐本等文件，来行使知情权和监督权。 十六、我如何加入业主委员会？ 答：1、增选方式：业主委员会委员是经过业主大会会议，由全体业主双过半通过选举产生的。 现在第一届业主委员会由9 名委员组成，如果业主希望加入业主委员会，需经业委会研究通过或者20%以上业主提议增选业委会成员，然后经业主大会会议，修改《业主大会议事规则》和表决增选候选人名单，得票双过半才能增选成为业委会委员。 2、换届选举方式：本小区业主委员会每届任期3年，在换届选举时，业主可以按照换届文件规定，报名成为业委会候选人，经法定程序，成为正式候选人，并经业主大会表决，得票双过半成为正式委员。 十七、业主委员会有工资吗？ 业主委员会是一个半公益性的业主组织，长安新城业委会成员全是义务工作，没有任何报酬； 十八、我如何支持业主委员会的工作？ 答：业主委员会是为全体业主、整个小区工作的，关心、支持业委会的工作，就是关心自己小区、家园的建设。业主委员会成员都是上班族，也有自己的家庭，精力、能力有限，而面对的则是全体业主、物业公司、开发商、政府部门等，单靠业委会是很难较好地监督物业服务企业以及开展其它维权活动，因此需要全体业主共同行动，用实际的付出来支持园区建设，共创和谐、安全、干净的星级小区。 业主除了平时关心、理解、支持业主委员会的工作，可以通过以下方式： 1、积极参与业委会组织的会议、投票； 2、积极担任顾问、志愿者，为业委会出谋划策、跑腿、入户、征集选票； 3、积极共同监督物业公司，收集证据，并对其违约行为进行批评、制止； 4、向其他业主宣传物权法、物业管理条例等相关法律法规，制止业主的不文明行为； 5、积极参与业委会组织的宣传或维权活动。 总之，只有业主齐心协力，一起行动，才能办成大事。
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发表于 2014-4-10 10:08
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发表于 2014-4-10 18:11
