业委会成立后委员如何分工

长安新城业委会

业委会成立了，该如何分工？
            作者    舒可心

业主大会成立后，摆在业委会这个业主大会的理事机构面前的第一要务就是要“为业主做事”。但“为业主做什么事情”、“做哪几件事”、“怎么为业主做事”等问题几乎是每个刚刚被选出的业委会的问题。几个委员应该如何分工，自然摆在了每个业委会，特别是业委会主任面前的一个问题。
而每个建筑区划内业主涉及的问题不同，业主的诉求不同，业委会委员们的能力不同，业委会掌握的资源不同等因素，都将对业委会工作和安排产生重要的影响。因此，业委会委员如何分工，其实没有一定之规。但可以遵循一下几个原则：

一、自愿
        业委会委员，不是谁领导谁，没有所谓的“上下级”关系。即便是主任，其实也是全体委员们的一个精神支柱，是业委会的一个象征，是业委会会议的召集人。除业委会主任在大家心目中应该多做事以外，其他委员的工作原则上应该以自愿为前提。在委员“认做”某项工作时，自己也应该考虑自己的专业水平是否能够应付工作内容，是否能不辜负业主们选举咱们给咱们的信任。不要全凭激情。

二、团队
        尽管有些委员有专业背景，比如会计、律师、厂长……。但很多事情一个人很难做得圆满。因此，还可以在自愿的前提下，由某项工作的自荐承担人在业委会内甚至普通业主中招募“合伙人团队”，大家共同完成有关事项。当然，需要业委会以组织名义给予支持甚至授权时，则应该通过业委会议事规则产生相关决议。

三、业主需要
        很多业委会委员都有自己的抱负和想法。但有一些并不是业主们普遍知道和需要的，而暂时只是委员们关心的问题，更有一些是某个委员自己家或自己那几个邻居遇到的问题。如果利用业委会这个“公权力”来实现自己个人的抱负甚至用于自己或小集团的利益，那么早晚会被业主们抛弃。

四、自己能得了
        不同的业主群体所关心的问题不同，尽管业委会可以通过评估甚至抽样调查的方式获得业主们最关心的需要解决的问题。但是，且不要说分工，就是业委会全体委员都扑到这个一个工作（比如更换物业服务企业）上都未必驾驭得了。在这个时候，这样的事情就不得不先搁置，甚至可以明确告诉大家我们没有把握能做好，待我们经验丰富了再说，或者留给下一届业委会来做。当然，这种情况下需要业委会有很高的公关技巧。

五、出彩和背后的事情都要做
        出彩、作秀的事情和基础、背后的事情都要做：很多业委会委员们往往关注物业管理水平提高的根本，即物业管理制度和财务问题。但这样的问题往往需要较长的时间才能见效。而业主群体往往不能忍受业委会选举之后杳无音信的工作，他们需要“出彩”，他们需要一些值得欢呼的事情。因此，业委会要考虑做一些立竿见影的“小事”，以维系人心；更要积极解决物业管理的根本问题，如财务，管理水平等。

六、与开发商的问题
        与开发商的问题分为两个方面。a开发商与单个业主之间的；b开发商侵犯业主共有财产权益的（包括绿地等）。对于a类的个体、局部问题，业委会必须热心积极的设置或授权设置专门的小组，组织大家通过谈判或募集诉讼费用、推荐、介绍律师事务所协助他们进行共同诉讼程序。对b类问题，则应该积极聘请好的律师，认真评估谈判的目标和诉讼的风险。然后作出恰当的决定。

七、处理业主之间的问题
        这是一个永恒的问题。需要有专门的委员来完成。相比对发展商、物业服务企业甚至政府有关部门等“外人”的问题，处理这类问题需要更高超的公关技巧和人际关系掌控能力。以主任挂帅比较合适。

八、必须做的事情
        无论业委会委员们中间是否有这方面的人才，财务和物业管理水平的监管是必须做的。因此，聘请专业顾问或专职专项工作者是方向。这个可以由懂得人力资源管理或有企业管理经验背景的委员牵头并监督。
        此外，业委会日常办公事务必须有专人负责，以主任亲自打理为宜。有条件的可以通过聘用一到两名秘书协助完成。日常工作主要有：接听业主投诉电话；简单处理投诉；向业主反馈投诉处理结果；收发文件；业委会会议的文秘工作；园区巡视等。
        最后就是业委会自身的资金资源——业主大会经费。如果没有钱，就几乎做不了什么。但有钱，也有管理现金的麻烦和后果。
        没有业委会，业主的权益肯定会受到侵害。但有了业委会，业委会的权益未必就不受侵害。这完全取决于业委会的组织制度建设和委员自身的能力（建设）。搞不好，业委会自身的“无能”或更严重的腐败以及与物业服务企业的勾结可能会导致业主们受到更大的创伤。
        总之，业主组织在中国还是新生事务，“业主大会——业委会”的这种组织架构还需要更多的实践来研究其中的规律。当业委会委员，对我们每个委员来说可能都是人生头一遭，光靠热情是不够的，需要理性、睿智、冷静和热情，更需要理想的支撑和技能的辅佐。不过，也大可不必太过紧张。只要问心无愧，一个公益的“工作”，没有必要非逼自己做好。能做，就比不做的人强了。业主们不喜欢咱，提议罢免咱并且经过业主大会决议就是了。

top_dog

我们现在最需要的是更换更好的物业服务企业，既然做不到，让贤吧！

贰零壹仨

大庆

支持业委会工作，很佩服你们。这类工作很不好做，需要考虑的方方面面很多，很杂。支持你们！