|
长安新城第一届第二次业主大会会议召开方案 （征求意见稿） 根据《中华人民共和国物权法》《北京市物业管理办法》《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》及相关法律、法规、规章规定，结合本物业管理区域内的实际情况，长安新城业委会根据《长安新城议事规则》组织召开第一届第二次业主大会，由长安新城小区业主委员会9人、业主代表5人共14人组成首届第二次业主大会会议组。
长安新城小区物业管理区域(以下简称本物业管理区域)第一届第二次业主大会会议组（以下简称会议组）成立后，经会议组研究决定，制定本工作方案：
一、第一届第二次业主大会会议召开方式
决定以书面征求意见形式召开本次业主大会会议。
二、第一届第二次业主大会会议表决方式
决定以采用书面征求意见形式并采用收发表决票表决方式召开本次业主大会会议。
业主本人应当按照《长安新城小区第一届第二次业主大会会议表决书》中的要求和形式进行表决，经本人签字后，由会议组工作人员收集，也可由业主投放到 会议组指定投票箱内 。
三、第一届第二次业主大会会议召开时间
会议组决定于2014年04月 30日至 2014 年 07月30日，第一届第二次业主大会会议会期为90天之内，在本物业管理区域内召开第一届第二次业主大会会议。逾期未召开的，则自动延期，但最迟不超过本会议组自成立之日起三个月。 四、第一届第二次业主大会会议召开地点
本次采用书面征求意见形式召开第一届第二次业主大会会议，会议组决定于长安新城居委会会议室收发《增补选业主委员会监事会委员候选人自荐表》、《业主委员会监事会候选委员候选人推荐表》和《长安新城第一届第二次业主大会会议表决书》。 五、第一届第二次业主大会会议决议事项
第一届第二次业主大会会议决议事项应当表决事项，依据《北京市物业管理办法》业主大会会议共同决定以下事项：
| 序号 | 决议事项 | 一
| 修改议事规则、管理规约（详见附件1）
| 二
| 选聘物业企业
| 授权业委会用公开招标方式选聘物业企业
| 授权业委会聘请第三方评估监理机构评估物业服务质量、物业交接查验、物业费收支账目评估监理
| 授权业委会签订物业管理服务合同
| 三
| 物业合同
主要事项
| 决定本小区实行酬金制管理方式
| 决定本小区物业费收费标准不变
| 决定本小区实行三级物业服务标准
| 决定本小区建立物业费共管账户
| 决定本小区物业服务管理事项合同实行三章管理
| 决定本小区业委会一票否决物业公司项目经理
| 决定本小区物业费收支实行月度预决算管理并公示
| 四
| 其他
重大事项
| 决定物业共用部分经营所得收益用于业主大会及业主委员会日常办公经费及业委会委员津贴；用于业主大会及业主委员会所聘请专业机构或顾问费用。 | 五
| 增补选
委员
| 候补委员3名，监事会委员7名，共10名
|
六、第一届第二次业主大会会议表决规则
决议以上事项应当经本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主的表决权按照面积和人数计算。
业主的面积表决权数按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 业主的人数表决权数按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。 按照规划建设的底商、人防工程面积、停车库等地下空间不计算投票权。
根据以上表决规则和本物业管理区域内业主及其专有部分面积明细表（见附件）确立各业主的表决权。
七、增补选业主委员会委员候选人产生办法
本会议组按照《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，本着公开、公平和公正的原则结合本物业管理区域的实际情况拟订。本物业管理区域内业主可以凭房屋权属证书和身份证于2014年 03月 28 日至 2014 年 04 月 05 日到 业委会 领取《业主委员会委员候选人自荐表》、《业主委员会候补委员候选人推荐表》，并于 2014年 04 月 07 日前将《业主委员会委员候选人自荐表》、《业主委员会候补委员候选人推荐表》交回 业委会 ，过期不予登记。
业主委员会委员委员候选人产生后，应于 2014 年 04 月08 日至 2014 年 04 月 22 日在本物业管理区域内公示候选人名单和简历。（15天）
八、业主委员会委员及候补委员产生办法
会议组按照《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，本着公开、公平和公正的原则结合本物业管理区域的实际情况，决定业主委员会委员名额为 9 名，候补委员为 3 名，监事会委员为 7 名。
业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任，并应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力，身体健康；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
（七）临时管理规约约定的其他条件。
九、召开第一届第二次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案
按照《北京市物业管理办法》和《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》规定，结合本物业管理区域的实际情况，此次会议费用由业委会会议组垫资，日后由公共收益中扣还。具体明细见《长安新城小区首届第二次业主大会会议经费预算表》。 十、会议组的解散
第一届第二次业主大会依据本方案顺利召开并形成了业主大会共同决议之日起5日内，会议组应当解散并将相关资料移交给业主委员会，并由业主委员会将业主大会共同决议报送街道办事处予以备案。
会议组全体成员签字：
2014年04月15日
长安新城小区业主：
实行酬金制管理方式，即业主当家作主，物业企业依约履约提供物业服务管理工作，可以透明物业费、公共收益收入收支明细、物业服务质量等直至每个月并予以公示，物业费可以不上税，增加物业费并投入到本小区建设上；而履约酬金制必须执行的五个制度全文予以公示，供广大业主共同学习并支持业主委员会相关工作。酬金制实施中五大制度，这是签署物业服务合同主要条款：
（一） 涉外合同管理制度 （二） 物业费收支管理制度 （三） 物业费专用账户管理制度 （四） 酬金制管理制度 （五） 业主大会办公经费、公共收益管理制度
一、 酬金制下管理制度细则
（一）涉外合同管理制度
本涉外合同管理制度，属于《物业服务合同》附件，与主合同具有同等法律效力。
1.涉外合同范围
业主大会（业主委员会）对外签署共用部位、共用设备设施增值业务合同及其他合同；物业企业或专项服务管理企业对外签署的专业外包服务管理合同（及其他合同和个人）。
2.涉外合同签订程序
业主大会（业主委员会）对外签署共用部位、共用设备设施增值业务合同及其他合同（含个人），签署前需书面告知物业企业或专项服务管理企业，物业企业可提出书面反馈意见或建议。物业服务企业或专项服务管理企业对外签署专业外包服务合同及其他合同（含个人），需将合同内容提前报业主大会（业主委员会），获业主大会（业主委员会）同意并盖章后，方能与所外包单位及个人签署合同。
3.涉外合同三章管理原则
物业服务企业或专项服务管理企业对外签署专业外包服务合同及其他合同，需将合同内容提前报业主大会（业主委员会），获得业主大会（业主委员会）同意并盖章后，方能与所外包单位及个人盖章签署合同。即业主大会（业主委员会）、物业服务企业或专项服务管理企业、外包（及其他单位）单位三方共同盖章后的合同才是有效合同。
4.涉外合同纠纷处理原则
业主大会（业主委员会）对外签署的一切合同纠纷，由业主大会（业主委员会）负责处理并承担责任；物业服务企业或专项服务管理企业对外签署专业外包服务合同及其他合同，需要业主大会（业主委员会）、物业服务企业或专项服务管理企业共同处理并根据合同条款约定承担相应责任。
5.涉外合同存档原则
业主大会（业主委员会）、物业服务企业或专项服务管理企业对外签署的一切合同存档，均须在业委会报备。
6.涉外合同审核原则
物业服务企业对外签署专业外包服务合同，由业主大会（业主委员会）审核。
7.涉外合同收费主体
业主大会（业主委员会）对外签署的一切合同收费主体是业主大会（业主委员会）；物业服务企业对外签署合同，由物业服务企业收费，并划转入业主大会账户或公共收益专用账户。
8.涉外合同付费原则
业主大会（业主委员会）对外签署一切合同付费主体是业主大会（业主委员会），也可委托物业服务企业代为支付（依据相关约定执行）；物业服务企业对外签署合同及其他合同，由物业服务企业付费，需先报送业主大会（业主委员会）获得批准并支付，申请单盖章后方能支付。
（二）物业费收支管理制度
物业费收支管理制度，属于《物业服务合同》附件，与主合同具有同等法律效力。酬金制财务建账模式必须依据业主委员会所提供建账模式，不得违反国家《企业会计制度》和《企业会计准则》相关规定。
1.物业费收入
依据《物业服务合同》业主按专属面积应缴纳年度物业费。
2. 物业费收费主体
业主大会为物业费收费主体，乙方接受业主大会（业主委员会）委托并收取物业费。
3.物业费收缴总面积
业主大会（业主委员会）或物业企业按照物业项目销（预）售面积明细表及测绘面积明细表载明面积，确定总收费面积。对拥有专属面积办理产权登记面积进行收费，对拥有购房合同载明面积进行收费。
4.业主欠费处理方式
物业企业主动催促欠费业主缴纳物业费，业委会有义务进行协助催缴；经业委会授权，物业企业可通过司法诉讼清收业主所欠物业费及滞纳金。
5.物业费支付依据
属于物业项目物业服务管理范围内的支出项。以《物业服务合同》约定内容为准，业主委员会书面同意的其他费用。
6.物业费支付程序
物业企业，首先向业主大会（业主委员会）申请支付单，附已签署并审核盖章相关合同书、发票、验收合格证明，业主大会（业主委员会）审核后予以支付。
7.物业费月、季、年度预算计划、决算报告形式
物业企业向业主大会（业主委员会）呈报每月、季、年度物业费收支预算，由物业服务第三方评估监理审核决算并出具报告，由业主大会（业主委员会）审核。
8.物业费收支公示方式
物业服务企业、业主委员会至少每月度公示一次物业费收支情况。
（三）物业费专用账户管理制度
物业费专用账户管理制度，属于《物业服务合同》附件，与主合同具有同等法律效力。
1.物业费专用账户
属于物业企业、业主大会（业主委员会）共同管理账户；由物业管理企业于银行开设物业项目物业费存储专用账户；
2.物业费专用账户
是专门存储业主依据《物业服务合同》应缴纳物业费，为物业项目物业费收支专用账户；
3.物业费专用账户
由物业企业代为开设，属于物业项目专用账户；由物业企业与业主大会（业主委员会）共同管理账户；
4.物业费专用账户
由物业企业与业主大会（业主委员会）共同管理互相监督；物业费支出经共同审核后方能办理款项转出；
5. 物业费专用账户
接受全体业主监督，可以聘请独立审计机构进行审计，可以聘请第三方评估监理机构进行评估。
6.物业费专用账户
年度物业费收入、支出经业主大会或独立审计机构审计以及物业服务第三方评估监理机构审核之后，于物业项目内全文公示，接受全体业主监督，业主大会、物业企业有义务进行解答。
（四）酬金制管理制度
本酬金制管理制度，属于《物业服务合同》附件，与主合同具有同等法律效力。
1.酬金计提取标准
本物业合同物业服务管理酬金计算标准为：本小区年度应收物业费总额之百分之八，除以年度十二个月，为每个月物业服务管理酬金基数。北京城建物业管理有限责任公司或项目处，管理酬金每个月预算中计提，决算中支出；每季度提取服务管理酬金，全年分四季度提取完毕。
2.酬金支付标准
物业服务企业依据《物业服务合同》约定，按照所签订的服务级别标准，经过业主大会（业主委员会）或第三方评估监理机构评估，90%以上本合同约定服务项符合相应约定或服务级别标准；物业企业按季度进行提取，当季度违约扣除款额于当季度内扣除。
3.酬金考核标准
以季度为单位对物业企业服务管理进行考核。依据《物业服务合同》约定（违约认定十九条），按照所签订的服务级别标准（符合率达90%以上），由业主大会（业主委员会）进行考核。
4.酬金制不上税方式
业主大会（业主委员会）委托物业企业负责收取物业费，物业服务合同是酬金制服务合同；物业企业属于业主大会（业主委员会）委托收费方，发票开具方为乙方；甲乙双方共同办理不上税事宜，不上税乃乙方必须履约之合同义务。
5.酬金制监督方式
物业企业每月物业费收支均报预（决）算给业主大会（业主委员会），由业主大会（业主委员会）审核批准后方能发生；物业服务企业在本物业项目所签署一切合同，均需报送业主大会（业主委员会）获得批准并实现三方盖章管理制度；物业企业每月、年度物业费收支、物业服务质量接受甲方或甲方聘请第三方评估机构评估监理。
6.酬金制公示方式
物业企业每年物业费收支账目，均需获得业主大会（业主委员会）或甲方聘请独立审计机构审计以及物业服务第三方评估监理机构审核并于本物业项目内公示不少于30日。
（五）业主大会办公经费、公共收益管理制度
本业主大会（业主委员会）办公经费、公共收益管理制度，属于《物业服务合同》附件，与主合同具有同等法律效力。
1.业主大会、业主委员会办公经费、活动经费由物业项目共用部位、共用设备设施所产生的公共收益（或物业费）中列支。物业项目全体业主不另行支付该项费用。
2.物业项目共用部位、共用设备设施公共收益收入由业主大会（业主委员会）开设专用账户，实行收入全额入公共收益专用账户。业主大会（业主委员会）可以自行经营管理，也可以委托物业服务管理企业或专项服务管理企业代为经营管理，扣除正常经营管理成本后，全额划转入业主大会账户或公共收益专用账户。
3.物业项目共用部位、共用设备设施公共收益实行年度总结算，视物业服务管理企业年度物业费收支平衡决算影响。若物业服务管理企业年度物业费总决算出现亏损，则由公共收益账户进行补充；若物业服务管理企业年度物业费总决算出现了盈余，则合并转入公共收益账户。
4.物业项目共用部位、共用设备设施公共收益收入属于全体业主所有，除业主大会及业主委员会日常办公经费（秘书及委员津贴）、活动经费支出、聘请相关顾问及评估机构费用之外，其剩余部位用于补充年度物业费不足，或用于小区公共部位、公共设备设施大中型改造，用于小区整体环境升级改造等。
5.物业项目业主大会、业主委员会办公经费、活动经费管理，由业主大会及业主委员会秘书处秘书长负责直接管理，每月将相关费用报业主委员会主任或副主任批准后方能列支；或由物业服务管理企业负责管理账目，代为记账并交纳相关税费。
6.物业项目业主大会（业主委员会）办公经费、活动经费管理状况每年度进行一次业主大会（业主委员会）办公费用、活动经费公示，接受全体业主监督。业主大会、业主委员会日常办公经费、活动经费包括以下费用：
6.1业主大会经费：召开业主大会会议的费用，包括印刷费、通讯费、邮政费、交通费、差旅费等其他相关费用；
6.2业主委员会经费：
（1）用于聘请秘书、秘书长、律师、会计师、第三方评估监理机构等费用；
（2）用于专业业主顾问及专业人士劳务费、差旅费、招待费、交通费；
（3）用于业主委员会委员月度工作津贴补贴，差旅费、通讯费、交通费； （4）用于基于法律诉讼、证据取证、财务审计等专业外委经费； （5）用于业主委员会日常办公费用、招待费、交通费、通讯费、交通费； 7.业主大会（业主委员会）经费支出标准。业主大会（业主委员会）外聘其他个人或企业为本小区提供服务管理的，依据双方协商好的合同条款执行。其他需要列支的用于公共事务的相关费用，由业主委员会及监事会过半数表决通过，形成业主委员会共同决议为准。
| 
发表于 2014-4-10 09:13
分享
收藏