酬金制解读

长安新城业委会

                                                    如何落实8号通告后的酬金制

      酬金制在国外、台湾、香港地区比较流行，国外一些发达地区的经验告诉我们，酬金制更具透明、公正、公平的特质，也更有利于物业服务企业的运作，国内各个城市也在探索着这条道路，酬金制对物业服务企业和业主各有哪些利弊，实施的条件、措施、方案需要我们探讨和研究。酬金制在国外、台湾、香港地区比较流行，国外一些发达地区的经验告诉我们，酬金制更具透明、公正、公平的特质，也更有利于物业服务企业的运作，国内各个城市也在探索着这条道路，酬金制对物业服务企业和业主各有哪些利弊，实施的条件、措施、方案需要我们探讨和研究。

二〇一一年六月十三日北京市地税局关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告
                                               （2011年第8号）
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，现将物业管理企业以酬金制方式开展物业服务业务有关营业税运用政策公告如下：
一、对物业管理企业开设单独账户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征营业税。
二、业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业管理企业从代管资金账号代付劳务价款的行为不征收营业税。
                                   特此通告
       8号公告是税收政策的一种调整，充分考虑了物业服务酬金制收费方式的特点，减轻了物业服务企业的成本经营压力，立足于关注民生、促进物业服务企业行业有序健康发展，8号公告是物业服务费收费模式的一种变革，是我们物业收费从<包干制>向<酬金制>转换，是收费模式改革必由之路，也是解决目前物业管理难题的一种途径。
      
        8号公告规定了对于以酬金制开展物业服务项目的物业服务企业代管物业服务资金免征营业税的两种行为：一、是对物业服务企业开设独立账户专项存放为业主委员会代管资金的行为；二、是业主委员会直接与提供劳务的单位和个人签订合同且该提供劳务合同的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业服务企业代管资金账户代付劳务价款的行为。
   
        8号公告是指实施酬金制的物业项目物业服务企业收取的物业服务费不是经营收入，属代管资金，为所交纳费用的业主所有，由于目前业主大会不具备民事主体资格，不能在银行设立账户，为此业主收取的物业服务资金只能由物业服务企业代管，存放于物业服务企业账户里。8号公告的发布彻底解决了物业服务活动中采用酬金制模式计算的物业服务企业，在实际经营中代管资金被重复征税的问题。
        
        目前北京市已经按8号公告免除营业税，实行酬金制的只有乐府江南、长河湾等几个小区，乐府江南第一个落实了8号公告从2010年7月就免除了营业税。原用于物业企业给全体业主的服务上大大的减轻了物业服务企业的成本经营压力，使业主相应少支出了同等数额的费用，这是有利于民生的大好事。
        
         目前北京市物业收费模式基本上实行的是包干制，在包干制模式下，物业企业支出的越多，利润就越少，实行包干制的物业公司为了利润的最大化，会降低服务标准和质量，减少服务项目、减少员工编制，来降低他的付出的成本，为了应对目前市场人力、物力成本的上涨，为了保持经济利润指标不下滑。包干制给予了他们这种追求更大利润的权限。包干制引发了业主与物业企业之间大量的矛盾，产生了许多不和谐的因素，造成了社区的不稳定。
         
         酬金制模式，它是以业主为主体，物业企业按约定提供服务项目，提供质价相符的服务，用合同的形式在预收的物业服务费中按约定比例或数额提取酬金付给物业企业，其余部分全部用于物业服务合同的约定的支出，也就是全部用于服务于业主和小区开支上。结余或不足均由业主享有或者承担，酬金制下的物业酬金不会混淆物业服务费的收入，而避免业主的收入被侵占，减少了许多矛盾的发生。
   
         酬金制可以让业主明明白白的消费，使业主自己做主如何消费，能使酬金制外所有物业服务费和其他收入全部用在业主身上。也可以透明的解决业主委员会日常办公的费用问题。酬金制能使物业企业规避风险，达到共赢、双赢才是业主和物业服务企业的共同目标。实践证明酬金制势在必行。落实8号公告，实行酬金制，是有一定的要求和条件的，我们如何在北京市已有的近一千家以上的业主委员会的小区落实和实行酬金制模式，要找出具有实行8号公告下具有实行酬金制硬件和软件条件的业委会，这样的业委会必须是一支团结、奉献、高素质并在财务、法律、工程、管理上具有专业水平的团队。
     
         落实8号公告还需要通过平等的物业服务合同契约的关系支持业主自治与专业物业服务有机结合，只有实行了这种阳光模式，酬金制才能保障业主对物业服务的知情权、监督权和决策权，能够规范经营实施财务公开，获取阳光下的酬金，工作上严谨、认真，能和业主委员会配合的物业服务企业，才能使8号通告下的酬金制得以顺利的实施。
         
          酬金制落实在合同中的一个重要的数据指数是酬金制的百分比，这需要业主委员会与物业企业根据小区实际情况，全年物业服务费总额多少来参考，通常我们辅导有一个参考百分比是从6%至15%不等，由双方协商，可以有三种收入额度为依据，1.每年物业服务费的实际收取额。2.每年物业服务费的应收额。3.应收物业服务费与全小区公共收益的总额。已实施8号通告下的酬金制的乐府江南小区是以应收物业服务费额度的百分之七进行酬金计提的，长河湾小区是以应收物业服务费的10%计提（其中2%由业委会掌握，按物业服务企业服务满意度发放绩效酬金。）世茂奥林小区是按实收物业服务费额度8%计提的。
           
           以长河湾为例按8号公告实行酬金制，物业服务费一年应收1700万元，按8号通告之规定，免除5.6%物业服务费的营业税，理论上一年就可以省下95万余元用于小区建设，物业服务费规避了营业税负，物业企业增加了服务的资本，给全小区业主带来了真金白银的实惠。
           
          关于8号通告下的物业企业收取物业服务费是不能开据税务正式发票，而应该开收据的问题，我们得到了朝阳区地税局的解读，此解读也经过我们北京首一业主大会工作辅导中心请示市地税局营业税管理处的认定。
          a、对于8号文件第一条(对物业企业开设单独账户专项存放为业主委员会代管资金行为，不征收营业税)的解读为：酬金制物业管理项目业主交纳的物业服务费性质为全体业主所有，物业企业只是代管，不在营业税征收范围之内，所以税务局不卖发票也无权向业主收取营业税，并且物业服务企业也无权为业主开发票。
          b、对于8号文件第二条(业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业服务企业从代管资金账户代付劳务价款的行为不征收营业税)的解读为：如分包单位如秩序分包、保洁分包等单位直接同业主委员会签署分包合同，并在支付分包费时给业主委员会开具发票的，物业服务企业在从共管账户中代为业主支付的分包费不征收营业税。
         
           基于以上解读，物业企业在以后的服务过程中，关于发票事宜将按照以下模式进行处理：物业企业代业主委员会收取的物业服务费，物业企业不再提供发票只提供收款收据作为收取凭证。
     
            根据市地税局关于8号通告的解读，给部分用地税正式发票在单位报销物业服务费业主带来不便，而物业服务企业可灵活地给这小部分业主开具正式发票，但他们应该缴纳5.6%的税金，方可获取正式票据。根据解读你自己拿钱给自己服务是不该有发票的，这是合情、合理。合法的。
     
            8号通告的酬金制，对全体业主、对物业服务企业均有益处，双方共管，有利互赢。有利提高物业服务企业的科学管理水平，使企业可以旱涝保收。对业主而言能有力支持物业管理达到公开、公正、公平业主真正自治的目的。使多年来解决公共收益能真正地为业主所有、所用。而对于目前，物业服务市场，大量欠缴物业服务费的行为能起到共同管理的制约作用，为推动物业服务企业的改革，物业管理的科学发展起到推动作用。对于推动社区建设，发扬基层民主，减少矛盾，维护社区的稳定都会起到不可估量的作用。


                                                                                                                    长安新城业委会
                                                                                                                   2014年03月03日

乖乖树