请教：关于房屋转让的税费问题

博文妈妈

房屋信息是这样的：
1，房本是94年的；
2，产权人刚刚过世；
3，产权人配偶在世，但因为身体原因，属于精神残疾，女儿是监护人，无其他子女；
4，现准备出售该房屋；

问题是：
1，是否需要先行办理什么变更手续？
2，可否不办理房产证变更，直接出售？
3，出售是否还需要交纳营业税？

谢谢！

博文妈妈

DDDDD

八亩堰

1.2问题是建委业务，3是税务业务，我来解答：满五年的房屋没有营业税。

博文妈妈

谢谢您。
可是中介说，因为产权人过世，所以只要出售该房屋就要按照变更后的年份来算，
就要有税金？

八亩堰

满五年是指房本和契税票的日期，你要把房本变更其配偶名下，房本日期肯定要变。但夫妻之间变更房主不需要缴纳契税，换句话说契税票还是原来缴纳的税票。是否直接买卖不变更房主姓名后买卖呐？你要去建委交易大厅去咨询了。

博文妈妈

继续DDD

茄子王妃

这个问题比较复杂，我只从法律角度解答一下，供参考：
首先须解决遗产继承问题，如无其他子女，则配偶和女儿是法定继承人，房屋如属于夫妻共同财产，则只分配死者所拥有的二分之一房产，剩余一半属于配偶，目前这种房产继承，一般需有继承权公证书和法定判决书才能到建委办理房屋过户。能否做公证，要看配偶精神残疾等级，是否为无民事行为能力人，能否自己发表明确的意思表示，如果不能，则公证处不一定能给出具公证书（需要与公证处沟通确定）；
其次，如果可以做公证，则可以依据公证书所确认的遗产分配情况，将房产过户到配偶或女儿名下，如果是夫妻共同财产，则过户到配偶名下的可能性更大。办理完房屋过户，才能向第三方转让房产，如果过户到配偶名下，那么女儿作为法定监护人代为出售房屋，是否涉及损害被监护人利益的情形需要考虑，此外，按照规定如委托他人代办过户需要办理委托公证，当事人的精神状况、行为能力都会对办理公证书有制约，仍需要与公证处和建委沟通。

博文妈妈

多谢7楼。
我也再四处咨询中，都还没有确切答案

博文妈妈

http://blog.sina.com.cn/s/blog_4a98417c0100hnf2.html

搜到个类似的，太笨，看的不是特别懂。
现在MS理解一点：
因为原房产已经超过5年，所以继承赠与都可以无税。
但继承后再出售。。。。还是没看太明白。

博文妈妈

12366这个电话，有人打通过吗？？？
永远都是坐席忙

博文妈妈

终于打通了，说应该还是属于免除营业税的范围，
但出售后个税不能免。
让我在去直接问税务窗口。

茄子王妃

我觉得税费的问题都是政策统一规定的，不属于技术问题，不是本案的核心问题，如何能顺利的办理完继承后的变更，以及变更后进一步出售，这才是关键。

博文妈妈

谢谢您。
您说我是不是索性请个律师做代理啊。

茄子王妃

配偶是无行为能力人还是限制行为能力人？有没有鉴定部门出具的精神残疾认定书？这都关系到女儿能否作为其法定监护人和能否代为做出意思表示的权利，如果为无行为能力人，则最好精神鉴定完成后，由法院宣告配偶为无行为能力人，同时指定女儿为法定监护人。但房管局具体操作要求，还得先去问问房管局，让房管局告诉你这种情形该如何办理，然后你再去办，这最稳妥。我问了好几个律师同事，对这个问题更多的是实践操作的事情，如果按照法律规定，根本没有这些限制的。