问题汇总

逸云

看看手上的物业合同，哪像什么合同！？简直就是以行政命令的口吻，要求你如此这般，否则不给钥匙，强盗逻辑。

逸云

下面是引用smile于2005-05-19 20:57发表的:
昨天夜里睡着后,被楼下激烈的争吵声吵醒，听声音就在我们单元进地下室的门口，肯定是租地下室的人。后来好象要打起来了。因为太困没起来看。但是争吵声持续了很长时间。早晨起来问LG，他也听见了。
地下室门口还老是看见不三不四的人，有的是穿着打扮很象小姐的人。
物业把地下室出租出去盈利已经很过分了，但他们连起码的登记，审查，管理的义务都没有尽到。我们入住快一年了，门禁也一直没用。我们的安全谁来保障？这样的物业还让我们交物业费？真是可笑！

月园的垃圾桶问题。我反映过很多次，装修完了半年多才撤去放装修垃圾的那几个大垃圾桶，而这几个垃圾桶四周总是散放着很多垃圾。物业接电话的人说有是他们扫垃圾的人翻的，是想翻出点值钱的卖破烂。难道扫垃圾 的不属于物业的吗？？即使是他们雇的，对业主来说都是一样，钱我们都交给物业了。物业有责任管。现在垃圾桶明显不足，垃圾总放在外面。有我们业主照的照片为证！而垃圾桶放的也很不是地方。本来车位就不足，垃圾桶有时占了半个车位。为停车经常要下去拉垃圾桶，物业为什么不能方便一下业主而只图自己方便？？

真没办法，只有成立业主委员会，才能从根本上解决问题。

wjuyi

看来物业问题是最大的问题啊！

dong

完全支持! 强烈要求整个长安新城所有的业主联合一致换物业.
但一定要同心, 组织者? 要不咱们成立工会吧. 并且谁有经验咱们是否能换物业呀?

jinqh

从7月3日开始，北京市西四环外的100万平米的经济适用房项目―――长安新城，又要迎来一批新的业主，秋影园竣工交付。然而，大部分业主反映，该项目诸多地方引来业主强烈不满。
   本人将发现的问题列举如下：
1、       关于延期交房问题。该商品房买卖合同签署于2002年4月中旬，合同规定，于2003年6月30日交付使用。但开发商只是在6月29日发出了入住通知，让业主于2003年7月4日办理入住手续。业主都认为是违约，应按照合同规定，每日赔偿总房款的万分之二，但开发商明确表示，不算违约，因为目前没有明确的规定说怎么算是交房，可以以发入住通知的当日为准。我说，按常理应该以办理入住手续，拿到钥匙那天为准，那你如果6月29日发入住通知，说一年后办理入住手续，算不算违约？负责接待的一位经理不正面回答，说，“那我要是6月30日前给你入住通知，而你到两年后才来办手续，也算我们违约吗？”真是笑话，那是我个人的问题，如果你通知我在6月30日前办理入住手续，当然不算违约。根据民法基本理论和相关的房地产行业司法解释，什么是交付房屋，就是给业主办理入住手续，给业主钥匙，使得业主能够占有、使用该房屋，这样才是履行了开发商交付的义务，只发出入住通知，当然不算交付房屋。。他还说：“如果您认为开发商违约，可以起诉，sars刚被定为不可抗力（据说6月22日左右），所以即使是违约，你们也赢不了。”真是欺人太甚，合同第8条规定，如果遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起10内告知买受人。我们均未在非典期间接到任何通知，故非典不应认为是逾期交房的不可抗力。
       直到7月8日晚，开发商才做完了小区楼前空地的绿化，但是已经交付使用4天的房子，电梯不断维修，经常不能用，经常停水，这达到交房条件了吗？
开发商就认准了，我们为了这几百块钱，不可能去和他们打官司，认准了我们急切的住进盼了两年的房子，所以，才有此无赖表现。
2、       关于阳台的问题。合同附件三装饰、设备标准中第8条规定，封闭阳台：白色塑钢窗。可是，交付的楼房，南面大阳台都没有封闭。我问开发商，开发商说，这个说法是指，封闭的阳台，用的材料是白色塑钢窗，对于不封闭的阳台，谈不到用什么材料。可是大家都这样理解，用白色塑钢窗封闭阳台。我国合同法第一百二十五条规定：  当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。第四十一条规定： 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。很明显，此商品房买卖合同是由开发商提供的格式合同，开发商应该承担违约责任。主卧室南面的阳台只是用高一米左右、间距大概15cm左右的铁栏杆围着，而与主卧室之间只有一个推拉门，阳台上根本不能量晒衣服，否则肯定会被吹到楼下。另外，更重要的是，如果家里有个几岁的小孩，那危险可是伴随他每一天了，况且，阳台与主卧室之间的推拉门密闭不是很好，主卧室不免冬冷夏热。而且，在已经入住的映日园、冬趣园，由于阳台不封闭，已经发生了多起通过阳台入室的盗窃案件发生。我们问开发商，能自己封阳台吗，他们说，不可以，为了维护楼的外观，只能等业主委员会成立后，委托物业公司订立封阳台的格式、色调，统一封闭，而业主委员会成立的条件是整个小区的入住率达到50%，对于这个分期销售和交付的百万平米的大社区，要想入住率达到50%，按照开发商的规划，恐怕要到2年后。。。
3、       秋一A户型一单元的1201房间，没有了其它楼层都有的东向外飘窗，而合同中并无说明，花同样的价钱，人家有那么一个美观实用的外飘台，而偏偏上层的住户却没有。开发商解释说，设计就是这样的。我国合同法第四十二条规定： 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
　　（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
　　（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
本人在与开发商订立合同前，看重的就是秋一一单元东面多了一个外飘窗，才购买的这套房子，而合同订立前，问到东面窗户大小和样式，一位销售人员让我参照已经竣工的映日圆一号楼，映日园顶楼有外飘窗，所不同的是，己经竣工的映日园的外飘窗是梯形，而秋一的外飘窗是方形。因此，本人根据以上信息自然认为秋一一单元1201有方形东向外飘窗。  据此，开发商显然隐瞒了秋一一单元顶楼没有东向外飘窗的这一重要事实,或者有为了偷工减料，而故意没有搭建之嫌，至少，在签合同前应该详细解释秋一一单元1201和其他楼层不一致，没有和映日园那样的飘窗，并应在合同中注明，开发商存在明显过失。
更令人气愤的是，在此窗户内部，客厅内安装了一个大铁栏杆，不但严重影响客厅美观，而且占用了业主宝贵的面积和空间，开发商解释说，那个窗户窗台高度不足1米，按照规定，必须加装防护栏，否则政府部门不给验收。我问开发商，如果是为业主的安全着想，为何不装在室外?开发商说，那可不行，岂不影响整个楼的美观。。。。。。。而且，在10层以下的客厅南向窗口，由于窗台很低，就在外面安装了防护栏。这就说明，同样一栋楼，10楼以下设计时考虑周全，在外面安了护栏，而12楼就没有考虑到，简直说不通。昨天我路过世纪城，发现了一栋窗台很低的楼房，安装的护栏全部是在外面。只顾楼的外表美观，而牺牲业主的利益，真是岂有此理，可是开发商就认为这样有理。
4、       关于产权代办费。入住通知说，要交800元的产权代办费。我们请开发商说明产权代办费的收费标准和收费理由，他们也说不清，只是说包括登记费、工本费等等。前不久，位于城南的经济适用房项目顶秀欣园也刚刚交房，但是产权代办费一共只有80元。根据《国家计委、财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》，其中规定，对住房收取的，从现行按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等，统一规范为按套收取，每套收费标准为80元。行使房产行政管理职能的部门按规定核发一本房屋所有权证书免于收取工本费；向一个以上房屋所有权人核发房屋所（共）有权证书时，每增加一本证书可按每本10元收取工本费。此条款明文规定，一个房屋发一本房屋所有权证书免于收取工本费，据此，其长安新城明显违规。
5、       关于卫生间内门尺寸异型的问题。卫生间内门的尺寸与其他门的尺寸不统一，导致我装修时要多花一笔费用。按照《北京市住宅工程初装修验收备案暂行办法》，内门尺寸应该是统一的。开发商应补偿该费用。
6、       客厅中没有放空调外机的地方（尤指秋一一单元A户型） 。这应该由开发商安装好固定的空调支架，可是开发商为了节约成本，连这个也给省略了。另外主卧室的空调外机也没有空调外机支架，它的安装位置设在阳台上，等于业主花钱买来的面积，又被空调外机占用了。
7、       卫生间设计、布局不合理，洗手盆和坐便器的位置几乎放在正当中，且墙面上管道纵横，缺乏人性化设计，卫生间中间的有约20厘米厚的一堵墙，做了一个隔断来专门放置洗衣机。并且增加了一个门的设置。4.72平米的卫生间，竟然没法装尺寸最小的浴房，让人不可理解。开发商解释说这是严格按照设计图纸施工的。据说这是德国专家设计的，让那位专家到自己设计的房子走一走，不知他会作何感想。
8、       厨房的煤气表的放置位置不合理，纵横交错的管道，占用了大量宝贵的空间。开发商解释说，这是煤气公司负责安装的，如果觉得不合理，可以自行联系煤气公司，他们会派专业人员改造，当然要收取一定的费用。一般每户要收3百～5百元。本人与煤气公司的人员进行了联系，他到现场来了，没等我说出改动要求，他就告诉了我一个完美的改动方案，显然对整个楼的设计、如何安排更合理非常清楚。他提出了详细的报价方案，主管道改动800元，支路改动500元，如果上下楼全部改动主管道，则要便宜一些，经过讨价还价，他同意500元改，但是要等到7月15日以后，7月15日之后煤气才通，煤气公司人员才能进行改动。本人与已经入住的其他业主讨论此事，大家反映，大部分业主都改动了煤气管道，燃气公司有故意进行不合理的安装，然后再收费改装的嫌疑。也有可能煤气公司和大成房地产开发商串通好，故意多给煤气公司多留些挣钱的道。另外，业主应该只面对开发商，动不动就拿设计者、煤气公司来推脱责任，这显然不近情理。我们要求大成房地产出示厨房和卫生间的设计施工图，如果没有按照设计和施工图纸来做，要求大成房地产承担此项费用。
9、       外门的问题。秋影园每个住户都安装了统一的防盗门，可是，该门质量极差，不知道是不是达到了国家规定的销售标准，风一刮，这个门就当当作响。合同中规定，入户门为三防门？何为三防门，本人在网上查了一下，通常的理解是防盗、防火、隔音。可是大成开发商对三防的解释是，防火、防尘、隔音。入户门最重要的功能就是防盗，连防盗这个起码的要求都达不到，还算什么三防门？而且，风一吹门就当当作响，通过门缝都能看到里面的东西，门缝的宽度足有3毫米厚，这样的门能达到防火、防尘、隔音吗？更重要的是，该门不是其他开发商普遍选用的A/B钥匙门，不能保证，该门是不是已经被参与建筑安装的民工和物业相关人员配备了钥匙，为以后留下了安全隐患，请问，开发商能对我们将来的失窃负责吗？业主出去，不用钥匙更本就锁不上这个门。如此质量的门，在招投标中也能被开发商选中？肯定是因为他的价格便宜。我们要求开发商出示三防门的有关国家标准，并提供该门的生产厂家资料和通过有关质量检测的资料。如果不达标，应予以更换。
10、       苛刻的物业合同。本人仔细研读了入住通知书中物业发出的各项通知，政策。看到最后，只能用2个字总结：气愤。物业给我定的那个合同中，全是“必须”，“禁止”等字样，没有对他们进行任何约束，在装修合同上，光需要罚款业主的就列了38条，还不加在6月1日修订的补充条款。罚款金额大部分都在200-500，对于擅自在承重墙上施工的部分，我们认同，可是大部分都是苛刻的、不合情理的，更有部分罚款金额达到几千。我不禁想问，到底谁是甲方？物业应该是为业主服务的。1、物业有什么权利惩罚业主？2、罚款金额经过物价局审批了吗？3、物业人员有资质吗？他是如何判断该罚50还是1000？从法律角度来讲，罚款就是一种行政处罚行为，而不存在所谓“行政处罚罚款”与“经济处罚罚款”之分。除行政处罚之外，所有的相似情形都不能再称之为“罚款”。既然罚款是一种行政处罚行为，那么设定和实施罚款行为就必须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据，不能违反法律的规定。《行政处罚法》第十五条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施”，而物业管理公司只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，这种行为是违反《行政处罚法》之规定的。
　　最可气的是，业主自己花钱买的阳台，不让量晒衣物，不得堆放杂物等等，如此规定，可能是为了整个楼外观的美观，可是有没有替业主着想呢？既然怕影响楼外观，又不给封闭阳台，自己想封闭，又得等到2年以后，难道业主花了几万元买来的阳台只能接雨用?真是不可思议。
       苛刻的物业合同，是不是有同样尽善尽美的管理呢？不，已经入住的业主反应，有天早上7点，冬园附件路灯还全亮着，现在早上4:30天就亮了，整整浪费了2~3小时的电，晚上8：30天才黑，可是，才7点，路灯就亮了。其责任心可见一斑，而且，这些电费可都是业主交的，请物业公司来管理小区，他们却来浪费业主的钱财。有事情找物业维修，工人动作总是慢吞吞的。维修时工人那种事不关己的漠然眼神，让我备受凌辱！还有发生的几次失窃事件，物业公司没有提供任何破案线索，也没有赔偿任何失窃损失。我们花钱买的房子，我们掏钱养着物业，可是，我们体会不到当上帝的滋味，我们业主是大成房地产的衣食父母、是大成物业的衣食父母，可是他们是怎么对待上帝的呢？
11、       根据建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》，住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：（一） 所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；（二） 住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；（三） 各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求； （四） 施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平； （五） 拆迁居民已合理安置。长安新城秋影园直到7月3日晚19点，楼周围还都是建筑垃圾，地面裸露，凹凸不平，没有做绿化，秋园大门没有建好，两边还有正在施工的工地，在秋一南面“热烈欢迎秋影园业主入住”的红条幅下，满是堆积的泥土和正在施工的工人、工地，有点滑稽；显然多处未达到上述标准。合同附件三：装饰、设备标准第10条规定，物业管理：专业物业管理公司提供24小时全封闭式物业管理及24小时保安。而交付的小区没有达到物业封闭式管理的起码要求，显然违反合同规定。建设部发布的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第四条规定：住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用，由此，大成房地产开发公司也违反了相关法规。
12、       建设部《关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知》中第三条规定，“要规范物业管理的服务项目和收费标准。售房单位与购房人在签定房屋购销合同时，已确定物业管理实施方案的售房单位或物业管理企业应向购房人公布物业管理项目和服务收费标准，明确双方的责权利关系，物业管理企业不得违反规定随意加收物业管理费用，购房人也要按规定交纳物业管理费用。物业管理企业对住用户提供的特约有偿服务要实行明码标价，定期地向业主公布收支状况，接受业主监督。” 北京国土资源和房屋管理局于二○○二年四月二十四日发布的《关于加强“商品房物业管理公约”核准和监督管理工作的通知》中明确规定，（1）开发企业在销售商品住宅前，必须制订“公约”，并报北京市居住小区管理办公室。（2）、开发企业在办理商品房预售许可证时，必须提供经北京市居住小区管理办公室核准的“公约”。（3）、开发企业在销售商品房时，必须向购房人明示“公约”的内容，并与购房人和物业管理企业签署遵守“公约”的承诺书。（4）、自2002年5月1日起，各区县局在办理商品房交易过户手续时应将购房人签订的承诺书作为基本要件加以核验。可是，业主在签商品房买卖合同时，开发商根本没有出示物业合同。如果第一期交付的楼房，没有确定物业公司、没有定好物业条款，尚情有可原，可是，秋影园已经是第三匹交付的房屋了。如此，开发商又是明显违规。

凡此种种，无不让人感到，开发商的奸诈狡猾，业主的心酸无奈。的确，我们用一生的钱去买了自己要住一辈子的楼房，不但丝毫体会不到‘顾客就是上帝’的商界明言，反而受到开发商明里或暗里的种种欺诈。同时，也让人感到，房地产行业的立法非常迫切，开发商还有一些空子可钻。在期房的销售过程中，大家都是在所要购买的房子还没有影子的时候，就付清了几十万的全部购房款，而没有任何约束开发商的尾款，显然，对于买房人来说，显失公平。
经济适用房是我国大力开展的住房项目，仅今年北京市开盘的经济适用房项目就有25各，目的是解决绝大多数老百姓的住房要求。国家已经通过各种措施让利于开发商，可是，开发商还是通过不封闭阳台、不安装空调外机支架、装质量低劣的防盗门以及其他种种手段来降低成本，使老百姓的合法权益得不到保证，到最后，吃亏的还是老百姓。我现在只能衷心的祝愿，秋影园可千万别是豆腐渣工程，否则。。。。这种担心有必要吗？已经竣工入住的长安新城冬园二栋就发生了阳台塌陷事件。这也为各级房管部门的监督管理工作提出了更高的要求，来保障经济适用房的质量，维护老百姓的合法权益。