业主知识普及

长安新城业委会

一、什么是业主？什么是业主大会？什么是业主委员会？
答：业主，就是房屋的所有人。业主大会，是由全体业主组成的代表小区最高权力机构的组织；业主委员会是业主大会的常设机构。
二、为什么要设立业主大会并选举产生业主委员会？
答：单个业主无法与物业公司、政府部门等组织平等对话，只有成立业主大会，才能与这些单位平等对话，监督、提高物业服务水平。
三、如果没有业主委员会，有哪些坏处？
答：业主购买房子，自己家门内的称为专有部分，其它为共有、共用部分，包括共有共用面积、设备设施等。对于共有共用部分的权利行使，必须通过业主大会和业主委员会来实现。
1、如果没有业主委员会，我们小区的全体业主无法真正当家作主，一切物业管理事务都由官家保姆（物业公司）说了算；
2、如果没有业主委员会，就不能有效地与相关部门（开发商、物业、政府部门等）打交道，从而维护业主的利益；
3、如果没有业主委员会，无法终止开发商签订的《前期物业合同》，签订业主主导的《物业服务合同》，更谈不上真正监督物业服务；
4、如果没有业主委员会，园区的电梯广告位等园区经营收入将永远被物业公司侵占；
5、如果没有业主委员会，公共维修资金永远是活期利息而不是定期利息，公共维修资金使用由物业公司说了算，业主无法监督；
6、如果没有业主委员会，园区的共用设备设施将更快地老化、损坏，容易引发重大事故，导致房产贬值。
四、前期物业服务合同什么时候到期，如何重新选聘物业公司？
答：根据国务院《物业管理条例》第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。对于前期物业服务合同，由于其签约主体是开发商和物业公司，因此无法真正代表全体业主的意愿，无法维护业主的权益；因此，业主大会成立后，应当尽快终止前期服务合同。
按照目前的相关规定，重新选聘物业公司一般程序为：
1、召开业主大会会议，表决《选聘物业服务企业工作方案》；
2、由业委会根据选聘方案，委托招标代理公司进行公开招标；
3、经专家委员会评标，选定中标人；
4、业委会与中标人根据招投标文件谈判合同，经公示无异议后，由业主委员会代表业主大会与中标物业服务公司签订新的合同。
五、《业主大会议事规则》与《管理规约》是什么？
《业主大会议事规则》与《管理规约》相当于小区自治管理的“宪法”，与业主大会决议、业主委员会决议一样，对每个业主和物业使用人都有约束力。
六、小区的事情由谁来决定？
答：根据《物权法》，小区的重大事情(物权法规定7 大项)由全体业主共同决定（一般通过业主大会会议，由每户业主投票双过半或2/3 通过决定）；非重大事情、日常事务由全体业主通过《议事规则》与《管理规约》授权业主委员会决定。
七、业主在小区的事务中有哪些权利？
答：除了业主专有面积以外的公共部分的设备、设施，业主享有共有权、共同使用权、共同管理权；对小区物业相关事务，具有知情权、选举和被选举权、投票权、监督权、建议权，对侵害自身权益的诉讼权等等。
八、业主在小区的事务中有哪些义务？
答：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务，如缴纳物业服务费，遵守《议事规则》、《管理规约》的规定，服从业主大会和业主委员会的决定决议，遵守小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的等方面的规章制度等等。
九、哪些大事需要召开业主大会会议决定？
(1) 制定和修改《业主大会议事规则》；
(2) 制定和修改《管理规约》；
(3) 选举、更换、罢免业主委员会委员；
(4) 选聘、续聘和解聘物业服务公司；
(5) 专项维修资金的筹集和使用；
(6) 建筑物及其附属设施改建、重建；
(7) 有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
十、业主委员会的职责与权利是什么？
(一)执行业主大会的决定和决议；
(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
(四)监督物业服务企业履行物业服务合同；
(五)监督管理规约的实施；
(六)督促业主按时交纳物业服务费；
(七)拟定专项维修资金的筹集和使用方案并报业主大会决定，组织和监督实施；
(八)收取、分配和使用园区公共收益；
(九)调解业主之间因物业服务、维护和管理产生的纠纷；
(十)业主大会赋予的其他职责。
十一、业主与业主委员会如何沟通?
（一）、业主建议反映方式
1、通过业主意见箱，提交书面建议或意见。
业主意见箱设于13 号楼居委会办公室门口。
2、电话提出建议，联系电话13693230896。
3、通过电子邮件，提交书面建议或意见。业委会邮箱： 2283214609@qq.com或者caxchoa2013@126.com
（二）、业委会信息发布方式
业委会所有正式公告、通知，均通过各园区公告栏张贴。
关注长安新城业委会微信公众平台，浏览长安新城业主论坛业主大会板块。
十二、业主对业主大会、业委会的决定、决议不服，该怎么办？
根据法律规定，业主大会、业委会的决定、决议，对每个业主有约束力。若业主对决定、决议不服的，或发现损害了自己的利益，可向人民法院起诉。
十三、业主如何罢免某个或全部业委会委员？
(一)有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
1.因房产转让等原因不再是业主的；2.丧失民事行为能力的；3.连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；4.依法被限制人身自由及被剥夺政治权利的；
5.法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
(二)业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或业主委员会根据业主大会的授权，可以决定终止、罢免其委员资格：
1.不履行委员职责的；2.以书面方式提出辞职请求的；3.拒不履行业主义务的；4.侵害他人合法权益的；5.因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
十四、业主委员会与物业服务企业如何沟通?
业主委员会经常与业主保持联系、沟通，掌握物业服务情况，将业主集中的问题反映给物业公司，监督物业公司予以解决；经多次沟通物业服务仍没有显著改进的，由全体业主表决，重新选聘物业服务企业。
十五、谁来监督业委会的委员和他们的工作？
答：全体业主是监督业主委员会的主体。政府部门（房产局、街道办事处、社区委员会）、
媒体也有监督业主委员会的权利。
业主可以通过查阅业主委员会的公告、会议纪要、财务帐本等文件，来行使知情权和监督权。
十六、我如何加入业主委员会？
答：1、增选方式：业主委员会委员是经过业主大会会议，由全体业主双过半通过选举产生的。
现在第一届业主委员会由9 名委员组成，如果业主希望加入业主委员会，需经业委会研究通过或者20%以上业主提议增选业委会成员，然后经业主大会会议，修改《业主大会议事规则》和表决增选候选人名单，得票双过半才能增选成为业委会委员。
2、换届选举方式：本小区业主委员会每届任期3年，在换届选举时，业主可以按照换届文件规定，报名成为业委会候选人，经法定程序，成为正式候选人，并经业主大会表决，得票双过半成为正式委员。
十七、业主委员会有工资吗？
业主委员会是一个半公益性的业主组织，长安新城业委会成员全是义务工作，没有任何报酬；
十八、我如何支持业主委员会的工作？
答：业主委员会是为全体业主、整个小区工作的，关心、支持业委会的工作，就是关心自己小区、家园的建设。业主委员会成员都是上班族，也有自己的家庭，精力、能力有限，而面对的则是全体业主、物业公司、开发商、政府部门等，单靠业委会是很难较好地监督物业服务企业以及开展其它维权活动，因此需要全体业主共同行动，用实际的付出来支持园区建设，共创和谐、安全、干净的星级小区。
业主除了平时关心、理解、支持业主委员会的工作，可以通过以下方式：
1、积极参与业委会组织的会议、投票；
2、积极担任顾问、志愿者，为业委会出谋划策、跑腿、入户、征集选票；
3、积极共同监督物业公司，收集证据，并对其违约行为进行批评、制止；
4、向其他业主宣传物权法、物业管理条例等相关法律法规，制止业主的不文明行为；
5、积极参与业委会组织的宣传或维权活动。
总之，只有业主齐心协力，一起行动，才能办成大事。