业主大会预备筹备组发布：“长安新城业主大会议事规则”征求意见稿

行者

各位邻居：
  “业主大会议事规则”主要内容同市政府的示范文本，其中业主代表和业委会的选举办法、任期、经费筹集和使用等由小区居民自己定。请大家对这些多提看法，以便使今后的新城业主大会能看到和采纳大家的意见。

长安新城业主大会议事规则（征求意见稿）

   依据《物业管理条例》、《业主大会规程》及相关规定，经本区域全体业主表决通过，制定本规则，专为本区域召开业主大会会议目的使用。
     第一条 业主大会会议的召开应当遵循以下基本原则：
    （1）遵守法律和有关物业管理规定；
    （2）坚持权利与义务相一致；
    （3）坚持公开、公正、公平；
    （4）接受社区居委会的指导、监督。
  第二条　业主大会履行以下职责：
（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（3）选聘、解聘物业管理企业；
（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（6）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案。
（7）制定、修改业主委员会工作章程。
（8）决定本区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。
    第三条 业主大会会议由业主代表参加，业主可以旁听。(业主是指房屋权属证书上记载的权利人，可以委托他人代理参加业主大会，但业主代表、委员必须是业主本人，详见北京市国土资源和房屋管理局《关于业主委员会委员资格认定问题请示的复函》)　
    第四条 业主代表板楼每单元一人，塔楼每三层一人，由该区域的业主投票选举产生，业主代表当选的条件是所代表的区域内持有1/2以上投票权的业主参加，参加投票选举业主所持投票权1/2以上通过为有效，业主代表任期三年。（各单元业主的利益不完全一致，例如维修基金使用等，应各自有代表。）
  第五条 业主代表的职责是紧密联系本单元或楼层的业主，代表他们在业主大会上讨论问题，主张权利，送达和收回业主大会表决票。业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
   第六条 业主大会会议分定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次，于每年10月份召开。
    遇有下列情况时，本区域召开临时会议：
   （1）20%以上业主或业主代表提议；
    （2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
    （3）涉及本区域物业管理公共利益，物业服务企业提议。
     第七条 业主大会的执行机构是业主委员会，业主大会会议由业主委员会负责组织召开。业主委员会在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。同时告知居民委员会。业主大会会议由业主委员会作书面记录并存档，会后将业主大会的决定以书面形式在物业管理区域内及时公告并告知居民委员会和听取建议。
  第八条 业主委员会由9人组成，一区塔楼、一区板楼、二区各3人，由所在区域的业主代表选举产生。业主委员会委员当选的条件是所在区域内1/2以上的业主代表参加，参加的业主代表1/2以上通过为有效。委员任期三年。（这里注意的是委员的区域代表性，区域之间可能利益有不同，需要自己的代言人）
  第九条 业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
    业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：并由下次业主大会确认：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）有犯罪行为的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
    业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
  第十条 业主委员会设主任委员1人，副主任委员1人，由全体委员推荐产生。
  第十一条 业主委员会聘任专职执行主任1人，执行主任助理1人，聘任期18个月。执行主任和助理执行业主大会的决议，向业主大会负责，接受业主委员会监督。（这是重要的制度设计。主要目的一是分出决策层和执行层，决策和执行有必要分开，因为困难总是在执行过程中出现，如果不分开，业委会就会因为惧怕执行中的困难而作出软弱的决策，这对业主不利。二是分出监督层和执行层。业委会一旦成立权力就很大，存在滥权和被收买的可能。无论怎么设计制度，一个一个孤立的业主也很难监督业委会，事实上可以看到很多地方业主不满意业委会，因为业委会已经懒惰，不思进取，甚至被收买。教训值得警惕。现在我们分出监督层和执行层，本质上业委会以监督为主，执行另请他人。这样监督的力量十分强大，执行层不敢工作懈怠，有人要通过收买来影响业委会就变得成本很高，不易实现。三是我们的小区很大，需要比较好的人才。我们常常是从发起成立业委会的热心业主中选出委员、主任，但我们选出人才的可能性很小。我们选出的是普通人，普通人有正常的判断力就足够看护自己的财产了，并不需要是人才。所以，选举的方式只是选出了合适的监督层，执行层必须是会办事，水平高的人才。人才需要不拘一格、四海招聘，不能指望选举。四是业委会做监督层，执行层花钱雇，业委会和业主都站在监督这一边，立场相当一致。业委会不成为业主批评的目标，其实是好事。执行主任聘任期18个月是业委会任期的一半，工作不力由业委会及时解聘）
     第十二条 根据本区域的具体特点，按照有利于实现业主大会会议召开目的的原则，本区域业主大会会议由业主委员会征求社区居委会意见后确定采用集体讨论征求意见方式。

第十三条 采用集体讨论方式，按照以下程序进行：
    （1）业主委员会主任委员就业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主代表到会情况等进行说明；
    （2）业主委员会主任委员就本次会议需要决议事项进行必须说明；
    （3）参加会议业主代表事先就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，业主代表向会议反映这些意见，讨论问题，主张权利。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。会议召集人计收有效票；
    （4）业主大会会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，确定并宣布决议事项是否通过或有效；
    （5）业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明。
     第十四条 为公正、公平目的，业主大会会议有效票或有效反馈意见的计收、结果的公布等，业主大会会议召集人都邀请和接受社区居委会代表现场监督。
     第十五条 召开业主大会会议，业主投票权按业主所拥有的物业建筑面积计算，不足一平方米部分不予计算。
      第十六条 采用集体讨论意见方式，本区域内持有1/2以上投票权的业主参加方为有效。
      第十七条
采用集体讨论意见方式，业主大会决议经参加会议业主所持投票权1/2以上通过，方为有效；
    以下事项，经本区域全体业主所持投票权2/3以上投票权表决通过，方为有效：
    （1）制定和修改业主公约、业主大会议事规则；
    （2）解聘物业服务企业；
    （3）选聘物业服务企业及相关事项；
    （4）专项维修资金使用、续筹方案；
    （5）业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、费用标准、使用范围和财务管理等。
     第十八条 依照本规则通过的决议，须书面告知社区居委会，对全体业主具有约束力，全体业主应当遵守和执行决议。
     第十九条 为组织召开业主大会会议目的，业主委员会开展工作的经费由本区域全体业主承担。按照每位业主缴纳物业管理费的2%，由物业服务企业收缴后转交业主委员会方式筹集。（现在不知道2%到底是多少钱。2%可能每户每年40元，全小区假定5000户，则每年20万，考虑有不交的，能收10几万。如果1%可能不够。和下面的支出一样，合适否要听大家意见）
业主委员会活动经费用于下列开支：
（一）业主大会、业主委员会会议开支，暂时实报实销，有规律后定额；
（二）必要的日常办公等费用，暂时实报实销，有规律后定额；
（三）有关人员津贴，共计费用 9000元/月，具体支付对象如下：
（1） 业主委员会主任委员，费用500元 ；
（2） 业主委员会副主任委员，费用400元 ；
（3）业主委员会委员，费用300元；
（4） 执行主任，费用 3800元。
（5） 执行主任助理，费用2200元。
    业主委员会每季度一次将经费的使用情况在本区域显著位置公告，接受业主的质询。
    第二十条 业主委员会的其他事项由“业主委员会工作章程”规定。
    第二十一条 此后本规则的修改，须按本规则组织召开业主大会会议，并根据本规则第十六条决议通过。

蓝精灵

楼主辛苦啦，顶起来

小蝴蝶

支持！有你这样的邻居太好了  希望大家都行动起来

西夏名猪

支持，我觉得津贴应该再高点。。。

懒得起

同意名猪的看法

小花

严重支持楼主,

北方の狼

支持LZ，为了能赢得更多人的支持，楼主有必要以适当形式表明身份，消除大家一些顾虑。

北方の狼

上述内容我认为大家可以提提意见，有些个人认为不够合理。

[ 本帖最后由 喜羊羊与灰太狼 于 2008-3-5 15:51 编辑 ]

北方の狼

原帖由 西夏名猪 于 2008-3-5 11:20 发表
支持，我觉得津贴应该再高点。。。

关于津贴，个人认为可以根据其他经济适用房、或具有可比性的商品房小区的标准来支付。高低与否，看成立后的物业服务能有怎样的改观了。

新平

首先向筹备业委会的同志表示支持和感谢！
几点建议如下：
1、议事规则不宜有“费用”条款，其不属于“议事规则”所涉及内容，应该另行制定“费用规定”。
2、工作人员费用可以提高，以现在物业费为计算基数标准，物业费降低越多，工作人员可以按降低部分的一定比例提取奖金！物业费降低越多奖金越高！以保障工作人员的工作积极性，保障工作效率，保障工作质量，但这些费用应该在物业费内包括，不应该另行加收。业委会的作用就是降低业主费用负担，提高物业管理水平，另行加收费用是加大业主负担，有又来了一个婆婆的嫌疑。
3、长安新成又5000户，每年物业管理费总额巨大，几百个停车位每年又有不菲收入，有心人可以大致计算一下，仅这两项收入就相当可观，还不计算其他收入如电梯、地下室等等。物业管理成本是多少呐！现在就是缺少业主的有效监督，任凭大成物业胡说八道。如此大的利润完成可以支持业委会的运转费用。

北方の狼

说到更换物业，原物业总是不爱交权。没有利益，怎会这样呢。以新城车位、广告、出租等收益，足以抵偿业主的物业费了。

为而不争

支持

homeland

辛苦了,新城非有自己的业主委员会不可!!!!

tiger

谢谢楼主，条款我再细细看看

费用不是问题，取之于民用之于民嘛

bjxztx

坚决支持到底！！！！