汇报：成立业主大会，现在情况是这样的…

行者

各位邻居：
      成立业主大会，现在情况是这样的，有人主张每楼选一个代表组成筹备组，有人认为不管怎么成立，都要通过征集意见、公示、全体业主投票来决定。
      面对业主之间的分歧，根据居委会意见，征集成立筹备组方案的活动停止。
      居委会将在“五一”后召开会议，讨论解决到底该怎么成立筹备组的问题。请大家关注居委会的会议通知。


      本人看法是：每楼选代表是一个方法，方法不分好坏，因为衡量标准人各不同，所以一个方法出来，总有人说好，有人说不好。确实，社会上那么多小区，怎么成立筹备组的都有。方法不分好坏，只分是不是合法，业主们同意的就是合法之法，可用之法，不同意的就是非法之法，不可用之法。
      而征集意见、公示、全体票决出一个方法的主张不是方法，是方法的检验之门。通过这个门的方法不论好坏，业经全体业主授权，均是合法之法。不通过这个门的方法未经全体业主授权，均是非法之法，不可实行，强迫实行会撕裂业主群体。
      显然，开会讨论每楼选代表的方法好不好，本身并无意义。开会的焦点应该是要不要设方法的检验之门，相信与会的邻居们，思考以后会同意的。
      大家看到了，开会、提意见、作决定的热心邻居是少数，或者就是极少数，可大家总是偏心地支持他们。如果他们把不开会业主的参与权、知情权、表达权、监督权、选举权扔到一边，自己决定什么就是什么，那还对得起大家的支持吗？只有当这些人，做这些事，只是为了大家的参与权、知情权、表达权、监督权、选举权一样都不可少的时候，这些人才堪称是维权的人，才值得大家尊敬。
      希望去开会的邻居们，把全体业主的参与权、知情权、表达权、监督权、选举权一样不可少，当做自己的目的，一个业主不欺，一个业主不骗。


      还有一点题外的话，现在大家需要的是一个成立筹备组的方法，不是要求。要求漂亮干脆，但是是要别人去做，自己不做的。
      为了避免把方法变成要求，方法的提出人要说明责任人是谁，谁来实行。否则，我们可能会知道很多精彩的要求，但是到头来没人做，大家也不知道做什么。
      也许有必要规定，方法的执行人主要是提出人。如果办法真好，提出人不会单枪匹马，邻居们能看出来的，他们会公而无私出义工帮你。我们业主不能提一个办法让居委会去实行，居委会是牵头人，业主是成立业主大会的主体，事情必须业主自己去办。一个经过全体业主授权的合法的方法，居委会肯定会在其职责范围内大力支持的。如果一个合法的方法最终干不下去了，那是我们所有业主的选择之错，不是提方法的邻居之错，大家重新来，再选一个就是了。

棒子面

俗话说人多力量大，但人多想法也多，意见很难统一。

马建伟

2# 棒子面


我是新来的，不知道这个有用不？


业主委员会是业主大会的执行机构
　　 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　 成立业主大会的条件：一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者道套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。符合以上条件之一的，建设单位应当书面报告（区）县房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区（县）房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。
　　 区（县）房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。
　　 筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。
　　 筹备组自成立之日起三十日内，在区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主大会会议。
业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。
　　 首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
　　 业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。
　　 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。
　　 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
　　 召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区( 县) 房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。
　　 首次业主大会会议选举产生业主委员会。业主委员会成员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。
　　 业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。
　　 业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区（县）房地产管理部门备案：
　　 （一）业主大会会议记录和会议决定；
　　 （二）业主大会议事规则；
　　 （三）业主公约；
　　 （四）业主委员会成员的名单和基本情况。
　　 区（县）房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
　　 业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条规定重新备案。
　　 业主委员会任期为三年到五年。
　　 业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告区（县）房地产管理部门。区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当按照本规定第八条指导成立换届改选小组，指导召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
　　 业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
　　 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
　　 业主小组履行下列职责：
　　 （一）讨论业主大会拟讨论的事项；
　　 （二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。
　　 业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门、相关物业管理区域的业主委员会、居( 村) 民委员会、物业管理企业派员参加。
　　 业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门组织召开

一、提出申请

物业管理小区（大厦）符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区（大厦）所在的街道办事处（或镇人民政府，下同）书面提出申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：
（一）物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；
（二）物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足30%，且使用超过一年的。

　二、成立筹备小组
　　 街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区（大厦）成立业主委员会筹备小组（以下简称筹备小组）。

三、筹备小组开展筹备工作
（一）筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。
（二）筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区（大厦）内明显位置张贴公布，征求业主意见。
筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。
（三）筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。
（四）筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。
筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。
会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

五、申请登记业主委员会
自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；
（一）业主委员会登记申请表；
（二）街道办事处核准证明；
（三）业主委员会选票；
（四）业主代表选票；
（五）业主授权委托书；
（六）业主大会或业主代表大会签到表；
（七）业主委员会章程；
（八）业主公约；
（九）其他相关资料。

六、核准批复
区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案

行者

俗话说人多力量大，但人多想法也多，意见很难统一。
棒子面 发表于 2010-4-26 13:19

确实人多，意见不好统一。但是不能因此就可以由少数人说了算，还是要用民主的办法解决问题。人多，意见多，但是虽然人多可共有产权管理好的地方仍然很多，我们可以学习他们的做法。
      可以要求提出计划、办法、意见的人明确谁负责，什么时间完成等等。也就是说的人必须对自己的意见负责，自己说了，还要以自己为主做。这可以减少很多随便的说法，让大家只考虑那些认真的意见。
      常见的现象是说的人多，干的人少。一旦说的人还必须自己干，还有多少人说呢？
      说的人还必须自己干，看上去很不讲理，似乎是不让人说话。可这是没有办法的事情，因为我们业主没有公仆，没有专人做这些事。谁都指挥不了谁，谁也不应该指挥谁。热心邻居是因为看这件事对，才去做的，如果你说的办法他认为不对，是不能非让人家去做的。

行者

怎么成立筹备组重要吗？也重要，也不重要。
      不重要的是谁进筹备组，这个确实不重要。甚至不选举，抽签也行，承认大家互不了解，选举也盲目，既然你抽中就相信你，都是业主，人同此心。
      重要的是筹备组将制定一套业主大会基础性文件，这关系到未来业主大会的构成、运作方式、业主地位等，这个很重要，直接关系每位业主权益。比如：每户业主交多少业委会经费？委员薪酬多少？业委会几个委员，怎么产生？
      这些由筹备组决定不合适吧？应该由全体业主来决定吧？
      还有，停车方式也必须写进“业主公约”，怎么写？是不是应暂时承认现状，以后慢慢再议？再有，林栖园的情况和大园完全不同，是不是第一届业主大会应该有个决议，规定他们的完全自主权利、方式？更有，为了业委会廉洁有效运作，要不要分执行层和监督层…?
       综上看出，有很多问题是应该全体业主做主的，所以，怎么成立筹备组很重要。可以考虑这些文件由全体业主完成，然后由进入筹备组的业主代表带入筹备组，之后按照政府规定30日内成立业主大会。

赛博尔泰格

既然LZ那么推崇征集意见、公示、全体业主投票，并把这个定为前后矛盾的“不是方法，是方法的检验之门”、“合法之法”，我拭目以待----2年后的公元2012年5月1日，按你这种思维运作，业委会届时是否已成立。
成立业委会为什么要“全体业主投票”做决定呢，达到法定人数签名不就可以申请成立吗？签名和投票有什么实质区别吗？
我不知道若按你这样操作，长安新城的希望在哪里？

homeland

支持楼主的观点，希望广大业主都来关心我们自己的事情--业主委员会的成立。

行者

对6楼邻居的问题，不知道我理解的对吗？
      我理解每楼选代表是为了成立筹备组，这些代表和居委会、物业人员组成筹备组，制定业主大会文件，然后30日内成立业主大会。
      很多业主认为当务之急是成立业委会，不论好坏，先成立一个就好。我认为成立一个制度好的业委会更重要。大家要为小区业委会设计一个好制度，这个制度要约束业委会成员不变坏，有效率，业主的正确的意见能实现。新城小区很大，电梯间、地下室、停车位的权益怎么收回，楼顶基站怎么处理，车位管理怎么改进，怎么答复业主自主管理停车位、地下室和其他的要求…。问题这么多，也许我们的业委会应该请专职人员做执行层，业主委员做监督，执行的怎么样，监督的怎么样，定期大家投信任票。总之，一个稀松平常的业委会难胜任本小区工作，所以，我们业主应该在这方面想点办法，定一个好制度。有了好制度，什么人进业委会不重要，其实我赞成业委会成员由各楼业主轮流担任。
      重视怎么成立筹备组，是因为涉及到定制度的问题，不宜把这件大事委托给别人，业主们自己做好。

水煮草鱼

8# 行者


我就有点不明白，咱们成立业委会不就是把现在不行的物业换掉吗？怎么又跟物业的人一起成立什么筹委会，这样一来业委会的人不就被物业的人“同化”掉吗？难道咱们业主就不能自己成立吗？

tdnexhx

美国总统曾说过自己是被关在笼子里的人
筹备业委会就是要给将来的业委会定制一个这样的笼子

对6楼邻居的问题，不知道我理解的对吗？
      我理解每楼选代表是为了成立筹备组，这些代表和居委会、物业人员组成筹备组，制定业主大会文件，然后30日内成立业主大会。
      很多业主认为当务之急是成立业委会， ...
行者 发表于 2010-4-30 15:02

喜欢琥珀

8# 行者


我就有点不明白，咱们成立业委会不就是把现在不行的物业换掉吗？怎么又跟物业的人一起成立什么筹委会，这样一来业委会的人不就被物业的人“同化”掉吗？难道咱们业主就不能自己成立吗？ ...
水煮草鱼 发表于 2010-4-30 22:58

起初我和该同学想的一样:咱们成立业委会不就是把现在不行的物业换掉吗？
但是,如果就这么简单,怎么会不容易成立;
既然咱们没好好研究如何成立业委会,就要配合在行动的同学~
需要居委会,物业等参与,好像是文件的要求,大家还是尽自己所能参与吧!!

行者

8# 行者


我就有点不明白，咱们成立业委会不就是把现在不行的物业换掉吗？怎么又跟物业的人一起成立什么筹委会，这样一来业委会的人不就被物业的人“同化”掉吗？难道咱们业主就不能自己成立吗？ ...
水煮草鱼 发表于 2010-4-30 22:58

北京市政府文件规定，筹委会由业主、居委会、物业三方面人员组成，其中业主的比例不低于50%，成立业主大会需要的经费由物业提供。大意是这样的。听说有的省市规定业主比例不低于60%，还有规定派出所也要参加的。
     所以，业主大会的基础性文件最好是业主自己民主、公开的定。

海獭

坚决支持楼主， 希望以论坛为舆论联系、传播的阵地。
这个版人少，建议楼主去“邻居互助会”和“文体生活”开新帖，随时公告进度。
我相信新城的居民都会支持，有任何需要，大家都会鼎力支持。

宝宝妈

好运

楼主辛苦了！你考虑问题很全面周到，无论怎样，我们都支持！大家齐心协力尽快把业委会成立起来，不管业委会成立好与坏，有总比没有强。业委会成员不是终身制，不合适可以替换，制度也许不能一步到位，可以逐步改进。只有业委会成立了，可依法行使权力，代表业主跟物业对话谈判，解决问题，甚至更换物业。