公摊面积收益如何分配

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政府退出物业定价 业主最关心公摊面积收益分配


http://house.tom.com　 2004年04月22日　　　来源：北京娱乐信报　　　  



“物业服务收费管理办法”在网上征求意见已于4月15日结束，市发改委共收到反馈意见1825份，其中规范物业收费成为人们最为关注的问题。小区办副主任邹劲松介绍说，本周将对征集上来的热点逐一论证，分析其是否合理，最重要的是是否具有可操作性。如果确实符合条件就会将其写进新的政策，但如果是特别重大的修改，还要请示上级有关部门批准。



　　从反馈的意见来看，人们对收费管理办法和收费标准提出的修改意见主要集中在14个方面：(1)电梯收费应当合理分摊，首层或不使用电梯的应不交或少交电梯费。(2)业主希望房改房收费政策要保持稳定。但公房产权单位希望收费政策进行调整，公房出售后物业费应由个人负担。(3)物业服务标准和内容要清晰、量化，便于物业管理企业操作，便于业主监督。(4)经济适用房与普通住宅服务标准相差不大，但收费标准相差较大。(5)广大业主普遍反对住宅楼改变用途开办公司，对于已经改变用途的，要求提高物业收费标准。(6)应该加强居住小区停车收费管理，地下车库要求政府制定指导价格。(7)希望公布收费测算内容，便于业主与物业管理企业协商定价时参考。(8)希望按户或按套内建筑面积、使用面积收费。(9)物业管理企业反映，消防安全很重要，但收费标准中没有消防设施的维护费用。(10)不应该设立装修管理费项目。如果设立，应取消现行普遍收取的装修押金。(11)担心办法出台后，原来物业服务收费标准比较低的小区，在服务标准没有提高的情况下，会借机提高收费标准。(12)部分业主、特别是低收入业主认为，新收费办法中的综合服务收费标准比现行标准高，不是降价了而是涨价了。(13)希望办法对一些概念作出解释，如住宅、公寓、别墅、业主等。(14)部分物业管理企业和业主对经与业主大会协商后，收费标准才能调整或上浮表示难以操作，因为两者严重对立，无法达成协议。


　　业主最关心公摊面积收益如何分配


　　物业费的收取，一贯的观点是业主觉得花得越少越好，物业公司想赚得越多越好。事实上，就像平常我们在商场里买东西时常说的“一分钱一分货”似的，物业服务也是一样，花多少钱得到多少服务。


　　焦点一：公摊面积收益分配分清产权归属


　　小区办副主任邹劲松说，公摊部分面积的收费是正在研究中的一个问题，其实重要的在于产权归属划分原则，也就是说看哪些公共部位属于开发商，哪些又属于业主，这是确定收益归属的前提。比如说会所和地下停车库一般都不能算做公摊面积，产权属于开发商，如果这部分产生收益，收益则属于开发商所有；比如楼顶架设广告牌，由于楼顶属于全体业主所有，则收益属于全体业主。产权归属最终需要靠物权法来解决，当前主要看购房合同关于公共部位产权的约定。


　　焦点二：经济适用房独立房改房平衡利益


　　除了普通住宅的物业费业主与物业公司协商收取之外，邹主任在接受记者采访时说，目前经济适用房的服务与收费标准还是自成体系的，暂时不会并轨，我们也考虑如何让收费办法更加合理。比如对于房改房就有两种针锋相对的观点：一方面业主个人希望不要改变现行收费政策；另一方面房屋产权单位则希望改变，他们不愿意再为已经离职或者其他已经跟单位无关的业主付费。我们会针对不同情况找出不同的解决办法。


　　舒可心：业主要积极地行使手中的权力


　　政府出台的一系列新政策把物业整体推向了市场，业主不能再把自己当成孩子，而应该积极地行使手中的权力。业主在行使权力时还是要理性，不能一味地追求低物业费，要知道现在物业费完全由业主大会与物业公司协商，物业公司是给多少钱就干多少活儿，不会多干一点。比如经济适用房小区如果有塔楼就会存在消防问题，但如果由于经济能力所限业主不愿意交这部分钱，那物业公司也不会自己掏钱来做，如果一旦有什么问题，吃亏的还是业主。所以业主事先要充分做好准备，调查取证，请专家预算管理成本并监督。


　　新物业政策出台后，物业费将会出现暂时性混乱状态，高低不齐。物业费刚刚走向市场，必定要经历一段成长期，并且伴有阵痛。因此，业主要学会把握手中的权力，有能力去驾驭它，这与自己小区的生活质量是息息相关的。酬金制是一个物业发展的趋势，但在目前来说仅仅适用于有把握监督民主权力行使的小区，包干制还是有好处的。


　　有益提示


　　1．新政策包括：《北京市贯彻〈物业管理条例〉若干意见》、《物业服务合同示范文本(草拟稿)》、《关于开展组建业主大会工作的若干意见》、《北京市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》、《北京市物业服务收费政府指导价收费标准(征求意见稿)》。


　　2．九项内容可以纳入“物业服务支出”：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化维护费。


　　3．公布物业服务资金年度预决算：物业公司还需向全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。该意见稿中还提出，双方要书面制定物业公司提供的物业服务质量是按普通商品住宅物业管理服务标准，还是按经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准。


　　4．组织转换：《关于开展组建业主大会工作的若干意见》中规定，到今年12月31日之前，北京市已组建的物业管理委员会都要向业主大会和业主委员会转换。


　　5．业主委员会人数及任期?业主委员会委员人数一般为5至9人的单数；首次业主委员会会议应推选主任委员1人，作为业主委员会会议的召集人。业主委员会任期一般为2至3年。