对待物业应有所为，有所不为——我的一张大字报

独立寒江

首先声明：我是业主。

但是我个人旗帜鲜明地反对业主蓄意煽动与物业间的敌对情绪。

作为业主，与物业间有矛盾，是必然的，也是要斗争的。但是怎样斗争，是靠喊口号就可以的吗？

物业有这样那样的问题不假，在各个园，各个楼都有这样那样可圈可点的毛病：地下室出租（尚未弄清属地管理，到底是人防还是物业），停车位，门禁，电梯，还有什么楼门玻璃、小区绿化（这恐怕也不归物业管）、路灯等等一切我们业主看着不顺眼的，全都归到了物业的头上，而且最终，要有一个表达：物业费。很多业主在物业费的缴纳上，产生了疑问，认为没有享受到物业应该提供的服务，所以不应缴纳物业费。

但是不缴纳物业费就能解决问题吗，我认为只能陷入恶性循环，导致业主与物业间的关系恶化，没有交流沟通。

我认为：

1.首先应分清责任，开发商、物业、还有什么其他管绿化的，人防的等等，各负其责，业主也不要把气都撒到物业头上；

  同时，也应分清，哪些矛盾实际首先是存在在业主间的：喜欢安静和喜欢热闹的环境要求就不一样，喜欢宠物和不喜欢宠物，开车和不开车的，需要车库的和需要绿化带的，要求手机信号好和担心基站辐射大的，喜欢路灯照亮和喜欢宁静夜色的，等等，不一而足。物业应该为那些人群服务呢？

2.在物业费的缴纳上，是见仁见智的。我个人是愿意缴纳的，当然也希望能够得到满意的服务。那些不愿意缴纳的业主，如果认为不应该缴纳，那么应该是有理有利有节的个人行为。这样鼓吹煽动其他业主一同拒缴，把自己的意愿强加给别人，强奸别人的意志，我认为是不道德的。

3.应该建立与物业间的和谐有好关系，相互理解。在目前，业委会未成立的情况下，确实还不具备对话资格（但是业委会的成立实非易事），但是起码应该从言语和姿态上不要破坏物业间的关系，如果物业破罐破摔，倒霉的是谁？蒙受损失还是每个业主自己。

4.注意收集证据，无论是要求物业改进服务还是上法庭呈堂证供，都应有证据。想起来了在论坛上随口骂两局，发两个破口大骂的表情，是不务实的。作为督促要求物业改进服务的有心业主，应用心研读物业合同，针对不满之处以及对应政策法规要求之处，收集整理，以合理化建议的形式表达。


总结八字方针：客观，冷静，理解，务实



准备接受跟贴批判……

独立寒江

今天北京青年报A3版有一篇文章《家园的力量》，写得是美丽园及恒昌花园等几个小区的事

写得很客观，我觉得很有意义，推荐大家看下：http://bjyouth.ynet.com/article.jsp?oid=18232720

独立寒江

　　主编眼中的2006·北京———

　　每个人眼中都有一个2006。

　　主编眼中的2006，是本报八位主编对过去一年的回顾、感悟以及思考。今日新闻，明日历史。新闻可以为鉴，新闻亦可以为证。




　　八位主编、八个领域、八种视野。今天，本市版组主编吴鑫，将向您讲述他眼中的2006年。

　　我们中的大多数似乎还欠缺实践和经验，混乱和问题不断出现，这就是今天现实中的社区。

　　正视和解决这些问题，将是通往社区和谐的必由之路。

　　———本市版组主编吴鑫

　　十多年前，你我居住的，多是单位提供的家属楼，水电气热都由单位买单或从工资里扣，邻居都是同事、熟人和朋友。而现在，我们居住的自己贷款购买的房子，可以选择朝向可以选择大小，然而我们没有办法选择邻居。一群陌生人从此生活在一起。这种以私有财产为核心，公共财产为纽带组合起来的共同体，就是我们今天生活的社区。

　　商品化的居住慢慢改变着我们。因为有了自己的私有财产，我们欣喜过，但之后，传闻来了：开发商欺骗我们面积了，物业多收我们钱了。这可是一生中最大的消费项目，我们开始不快乐了。

　　没有了单位出头露面，面对开发商、物业时经常显得势单力薄，作为个体的我们处在劣势。为了维护个体利益也是为了维护共同利益，我们只能依靠契约一起进行社区民主自治。然而，我们中的大多数似乎还欠缺实践和经验，混乱和问题不断出现，这就是今天现实中的社区。正视和解决这些问题，将是通往社区和谐的必由之路。

独立寒江

　　爱发帖子的新物业

　　入驻美丽园已近20天了，来自南京的新物业公司新鸿运仍然是热门话题。很多业主还是自觉不自觉地拿它和已经离开的老物业鸿铭公司比。

　　“我没有感觉到物业服务在更换前后有明显变化，不过新物业的精神面貌很好。”

　　“新物业保安的服装有点露怯，浅蓝色不如老物业的深蓝色显得庄重。”

　　有些业主在论坛上提出了建设性意见———“圣诞快到了，能不能布置出节日气氛？”

　　“我们已经着手了！”和老物业不同，面对这类论坛上的帖子，新鸿运一般都会在论坛上给予回应。目前，新老物业的交接还没有最终完成。新鸿运几乎每天都要在论坛上发帖子，告诉业主们当天的交接情况。

　　作为外地来京的物业，新鸿运除了要让业主们尽快接纳自己外，还面临着不少现实的困难。因为物业用房的问题没有解决，新鸿运现在吃和住都是问题。网名叫“我不是电视台记者”的业主告诉记者，他曾经去过保安现在居住的地方，“他们很不容易，将近70个人住在一间大屋里，很挤。不过，还算整齐。”

　　“因为没地方做饭，新物业连吃饭都要到外边饭馆去，我前几天刚刚给新物业的公司经理发了一条八个字的短信———分享艰难、播种希望，也鼓励他们一下。”美丽园业委会委员周杰说。

[ 本帖最后由 独立寒江 于 2006-12-29 20:17 编辑 ]

独立寒江

　　“拧干湿漉漉的物业费”

　　美丽园业委会状告鸿铭物业公司多收费是过去一年中最引人注目的官司。从2005年年底的胜诉，到今年8月的再审胜诉，法院支持美丽园业委会的诉讼请求，将物业收费标准由2.72元降到1.58元。

　　雷霞，美丽园业委会原主任。今年8月起，第二届业委会开始实行主任按月轮值，她下一次再当主任是明年4月。

　　“尽管我们把这次诉讼称作是拧干湿漉漉的物业费，但并不是要剥夺物业公司的利润，他们也要有正常的利润空间。”雷霞说，“可我们不能容忍他们把111部电梯按118部收费，1组2台水泵按30组收费。”

　　“在很多业主心中，2.72元和1.58元的差别并不是价钱的问题，而是一个诚信问题。就像去一家酒店消费，我可以买一瓶50元的可乐，但我喝了一瓶，你不能收我两瓶的钱，这是不能忍受的。”业主张旭告诉记者。




　　“物业是个外来概念，开发商们首先搞起来的，他们的原始动机是为了挣钱，不管是为了更多地卖房子还是为了日后的收费，在定价时有主观获利的动机，不会考虑交易的公平性。而且不签物业合同不能收房拿钥匙，绝大部分业主都是被迫签订的。”银枫家园前业委会主任、作家、社区工作者北野分析，“这为入住后的冲突埋下了种子。”

　　“物业恐怖主义”

　　8月11日法院的终审宣判之后，鸿铭公司不断放出风，“这么低的收费标准难以维持，将被迫撤离。”20天后，他们突然撤离了。

　　“我记得很清楚，那天是9月1日，也是开学第一天，哪个家长都想把孩子打扮得漂漂亮亮地送到学校去，可是一拧水龙头，没水，一按电梯，电梯停了，门禁也没了，一些小商小贩甚至进入楼道里挨家挨户推销。”网名叫做“我不是电视台记者”的业主回忆。

　　几个月前，远在东五环外的美然动力街区也遭遇了因为物业撤离造成的小区困境。“24小时的热水没了，家里也没装热水器，那时候每天都只能在单位洗澡。”美然动力街区的业主何勇说。

　　而一些小区物业为了催缴物业费甚至也利用停电停水的方式。“我不是电视台记者”把物业这种行为称作是“物业恐怖主义”，“当时觉得我们被物业挟持了”。

　　舒可心，朝阳园第一任业委会主任，现已成为社区治理理论、实践方面的专家。他认为，物业能这么做，是因为他们掌握着水电气热这些关键的公共资源。政府把这些公共资源的管理权交给了业主大会，业主大会只能交给完全市场化的物业管理企业，在这种情况下，物业管理公司可以对公共资源施加影响，等于在博弈的时候，多了一个重重的砝码。而在发达国家和地区，供电、供热等这些公共资源由政府严格监管的公司来管理，一般市场上的物业管理企业无权控制。

独立寒江

　　过度维权？

　　美丽园因此陷入混乱和分裂，一些先前支持业委会打官司的业主开始后悔了，并对业委会提出强烈质疑。北野和舒可心同样对于采取诉讼的方式持有保留态度。

　　“我一直认为诉讼不是处理物业纠纷的最好办法，可以想象，美丽园的老物业输了官司，等于已经被判为‘有问题’，在业主面前已经是‘灰头土脸’了，他们还能在这个小区里像往常一样的工作吗？可以设想一下，如果小区里的每一项矛盾和冲突都需要通过诉讼来解决，我们的生活能和谐吗？解决问题一定是需要谈判和妥协的，在谈判桌前双方博弈的是智慧，博弈的是能力。要给对手留面子，尽量维持其公共形象和尊严，这毕竟不是你死我活的斗争。”舒可心说。

　　舒可心强调：“我给一些物业公司高层管理人员讲课的体会告诉我，没有一家不想做好，小区好了物业公司才能挣钱，小区好了房子才能升值，从这个角度来说物业公司和业主的利益是一致的。所以大家看待物业公司不能以一种对立的眼光去看，要用共赢的角度来看待。只有这样小区才能真正的和谐。”

　　上地西里，可能是全国第一家能从入住开始把装修费全部退给业主的小区，上地西里原业委会主任、和谐社区发展中心理事长蔡若焱介绍说，这么艰难的任务，最后还是依靠谈判解决了，只是前后谈判了不下50次，持续了一年。

　　如何看待美丽园的事件？北野认为：“这实际是一种过度维权，因为胜诉后物业撤离了，美丽园陷入了混乱，过度不过度要看结果，而不是行为本身。”

　　周杰和雷霞对业委会这次维权行动却有不同看法。“一定时期的动荡是社区和谐的前奏。很多小区的问题都是过去开发商遗留下来的根基性问题，如果不通过‘外科手术’的方式，一味地强调协商、妥协，问题只能暂时掩盖，迟早还是要爆发的。”周杰说。

独立寒江

　　去开会还是去遛狗？

　　“简直干不下去。”去年刚刚辞去业委会主任职位的北野，多次谈到业委会主任位置的艰难，“我有一次通知大伙儿来开会，结果近千户的业主只来了一个人，一打电话，对方就说，我还在单位加班呢，我还要看连续剧呢，我还要去遛狗呢……”

　　业委会是个执行机构，有三分之二通过率的业主大会才能真正决策，可对每一个小区来说，召开这样的业主大会都是件困难的事情。像在天通苑这样的小区，如果每家每户都通知到，都事先分发好材料，就得2-3周，组织会议，难度更大。北京3000多个小区只有400个左右的业委会，说明许多业主还没有意识到组织起来维护公共权利的必要性。

　　两个月前，天通苑某区召开书面业主大会，决定住房维修资金归物业管理，曾引起过轩然大波。一些业主公开表示自己根本就没有收到投票卡，并指责业委会故意选白天不选晚上送投票卡。

　　“不仅要慎重对待召开会议的方式，也要慎重对待议题的选择。”舒可心说，“业委会选定、选择和提交的业主大会的议题如果不是业主们关心的，业主们当然不愿意来投票；业委会能否尽到最大努力，比如给身在外地的业主特快专递等，都决定着业主大会成功与否。不能简单地把组织的难度，归结于业主缺乏民主精神，对于社区事务冷淡。”

　　美丽园业委会的周杰说：“我们设计议题，首先会是关注度高的议题，还要尽可能地征求民意，在小区论坛上搜集反馈，进行修改，这样才能实现业主的充分关注。”

独立寒江

　　被罢免的主任

　　何东宁，原来是恒昌花园业委会主任。今年7月20日下午，他被小区业主大会投票罢免。这是2003年《物业管理条例》颁布以来，北京市首例罢免业委会主任的事件。

　　当时有位业委会成员告诉媒体，人们的不满主要是两件事：一是“小区刷墙8万元的尾款老何给了施工方12万，他没有权力这么花钱”；二是“5号楼地下室要被一名业主建旅馆用于出租，老何却同意了”。

　　12月23日，何东宁告诉记者，这些都是诽谤，他将会把官司打到底。

　　恒昌花园发生的事情，在北京的多个小区同时上演着。几乎每个小区的论坛上，都有关于业委会的各种传言，和物业关系好点，会有业主说你中饱私囊；和物业关系不好，会有业主说你为了个人利益要赶走物业。

　　按说业委会无权无利，是什么把他们卷入那些事关利益的传言呢？

　　“业委会监督物业，为业委会提供了寻租空间，比如物业提出要新装一套锅炉系统，30万元还是90万元，物业说了不管用，业委会认可才行。”何东宁说，“现在很多小区没有监督业委会的监委会，不能排除某些业委会和物业同流合污的可能。目前，住房维修资金的管理使用，业委会可以掌控，也是一项重大权力。”

　　“很多业委会主任觉得委屈，觉得‘我是在做公益，我甚至一分钱都没拿，为什么还有人要骂我’。”舒可心说，“事实上，公权力的持有者挨骂是常态。当年当业委会主任时，1500多户业主中骂我的业主怎么也有一两百。”

　　舒可心认为，业委会或者主任的归宿，不是届满卸任就是被罢免，是一种合理的制度安排，因为业主大会有这个权力，每一任业委会都要有这样的思想准备。“这一次我下了，说明业主的权利被实实在在保障了。下次我也可以投票罢免下一届的业委会，这也是一种民主意识，所以我说，社区是草根的、以物权为基础的，中国基层民主的一片试验田，我相信，居住将改变中国。”

[ 本帖最后由 独立寒江 于 2006-12-30 19:11 编辑 ]

独立寒江

　　自杀性维权

　　在北野看来，目前社区内，业主向开发商维权，或者业主向物业维权，其实都是“肌肤之痛”，对于业主来说，最多是经济利益上损失了点，但业主和业主之间的维权就不是这么简单，那是“心腹之患”。

　　“所有你能想象到的人身威胁的手段我都经历过。我收到过匿名信，里面画着轮椅、画着铡刀，我收到过业主的、我的邻居的威胁，告诉要让黑社会打断我的腿。无非我说了，作为一个业主你必须要交物业费，如果你不交物业费，你等于是侵犯你邻居，占你邻居的便宜。”北野说。

　　在美丽园的案例中，从2005年开始，尽管法院的判决还没有下来，业委会的9名委员就开始按照第二次业主大会决议的物业费标准进行缴纳。周杰说：“我们不会拒缴物业费。不过按照物业的标准，我住在一层得按2.09元的标准缴费，可我根据业主大会决议，按照1.12元的标准进行了缴纳。”

　　根据2004年对28个小区进行的一项调查，物业收费率能达到80%的小区只有一半，有6个小区，收费率只有30%。而许多业主拒缴物业费的理由是，对物业服务不满意。

　　舒可心认为，拒缴物业费是一种自杀行为。物业公司要发工资，要上税，如果它只收了30%的钱，它就只会干30%的活儿。业主们老是以为，特别是交费的业主，我交了一元钱，怎么才有5角钱的服务，可别忘了，这个小区还有一半人没交费呢。“所以，要发展商自律，要物业公司自律，业主群体同样要自律。如果真是大部分业主觉得物业不好，可以组织起来同物业交涉，甚至把它解聘。”

　　“你不缴物业费，物业公司降低服务标准，受害的是全体业主的权益。”北野附和了舒可心的观点，“说白了，这中间是个人利益和共同利益的关系，是公民意识和道德问题。”

　　学习“和平”的讨论

　　目前在北京，为了探索社区和谐的建设途径，一批社区工作者在这块试验田里做着各种具有样本意义的实践。

　　12月21日周四的下午，银枫家园北野的家。

　　“和平是一种内心的平静感受。通过努力让大家共赢，不把别人当敌人的时候，和平就来临了。”几个人正围在一起热烈地讨论，他们每个人手中都拿着一本《家庭美德指南》。主人北野介绍说，他们在进行每周一次的美德学习会，分别学习这本书里介绍的52个美德。当天学习的内容是“和平”。这堂课讨论“什么是和平”、“怎么练习和平”……

　　“学习美德有利于塑造公民意识。社区是以私有财产为核心，以共同财产为纽带的利益共同体，这就要求我们要有共同体意识。懂得少数服从多数，懂得服从规则和秩序，是我们幸福生活根本的保障。很多社区出现的混乱都是因为许多业主缺乏正确的私有财产观。而私有财产观是公民意识形成最重要的基础。”北野说，“我们现在富起来了，有了自己的私有财产，可精神上却很匮乏。住在社区里，思想可能还停留在筒子楼、大杂院的阶段。”

　　这个美德学习会已经持续了一年多，每次参加的人数少则七八个，多则十几个。很多外边小区的人都来参加。

　　“今天参加美德学习会的有三个都是外边小区的业委会主任，他们的小区也都面临着同样的困扰，与物业公司打得不可开交。我相信，学习和平的美德对他们解决同物业的纠纷是有帮助的。”北野告诉记者，“我的理想是，越来越多的人通过学习美德，建立良好的公民意识，能让自己的社区更和谐。”

独立寒江

　　注解

　　和谐社会始于和谐社区

　　与年初美然动力街区物业撤出后的应急相比，政府在处理美丽园小区的问题时，显得成熟很多。鸿铭突然撤离后，海淀区建委的反应十分迅速。上午10点，区建委、小区办、房管所等单位就赶赴美丽园，协调恢复水电后，还决定请出一家应急性质的物业公司临时接管美丽园。现场办公持续了18个小时，第二天凌晨才撤离。




　　加快对小区出现突发事件的反应能力，体现了政府对于和谐社区建设的重视。北京早在去年就提出，构建和谐社区、和谐村镇，是建设和谐社会的基础。在和谐社区的建设上，各个社区党委和居委会都在积极实践和创新方法。

　　和谐社区的建设也离不开其他各项社会事业的发展，因为这些领域的建设影响着每家每户的生活。过去这一年，北京市的各项工作都围绕着“和谐”两个字稳步开展。

　　在城乡差别的问题上，对于农村基础设施的投入已经超过了城区；在社会保障领域，低收入人群的各项收入在逐步增加；在信访领域，本市通过新的信访条例，畅通了百姓的信访渠道；在建筑业领域，在保证各项建设的工期时，强调为农民工上保险，强调为他们足额发放工资；在教育领域，鼓励教育资源向非示范校倾斜，同时保证让打工子弟有学上；在食品安全领域，工商部门正在积极推进绿色食品认证和水产品的准入……

　　我们有理由相信，这些努力终将有利于社区和谐与社会和谐的道路更为顺畅。

方晴

本打算旗帜鲜明的支持楼主，不过看大家都路过不语，我说起话来也有些战战兢兢，如履薄冰。。。

为而不争

同意理智斗争

garfilde

寒江说话对事不对人,赞同!

ctc1996

[ 本帖最后由 ctc1996 于 2007-2-5 09:32 编辑 ]

春晖_jasmine

支持!