有没有林栖园的邻居，进来聊聊！！（ 群号8037759)

依山

最关键的因素：地下空间的产权人是谁？？大成物业、 大成开发商、业主、人防、居委会？
谁可以给个明确答复？？
大傻 发表于 2009-3-9 12:54

同问，
应该不是大成物业吧，既然可以成立业主委员会换掉物业，小区的地下空间还归原来的物业管，似乎说不通啊？
居委会似乎也不是，
人防好像也不是，人防应该是政府的监管地下空间的一个机构，地下空间派作他用，需要人防点头
是大成开发商还是属于业主呢？存在疑问，
还有那该死的“物权法”到底有什么用？地照征、房照拆、商品住宅地下室照出租。。

宝马

转载．供大家参考分析．

居住小区地下室产权归谁所有？



    前不久，我所代理了一起关于居住小区公共区域经营权及经营收益的案子：某小区业主委员会将管理该小区的物业管理公司告上法庭，认为被告利用属于业主所有的地下室进行经营，侵犯了全体业主的财产收益，要求法院判令被告停止对地下室的的经营行为，将地下室的经营权交给业主委员会，返还历年的租金收入，并赔偿全体业主的经济损失。
    在代理该案的过程中，我们发现不仅是业主、物业管理公司、开发商，甚至一些著名的专家、学者在居住小区的公共区域问题上都存在一些模糊的认识。那么，地下室的的经营权和产权究竟属于谁所有？我们认为：地下室的经营权是依附于地下室产权的，谁拥有地下室的产权，谁就拥有地下室的经营权。
    关于地下室的产权归属问题，应当从地下室的建设、销售、分摊以及人防工程的权属性质等多方面来分析，而不应从单一的或笼统的角度就认为地下室的产权归业主或开发商所有。我们认为：在商品房销售时，地下室中未分摊部位和空间的产权应属于原建设单位??开发商所有；在商品房销售时，地下室中已分摊部位和空间的产权应属于全体业主所有；而地下室中人防工程的产权，应属于国家所有，由政府的人民防空办公室管理。上述观点的理由是：
    一、依据所有权原理，房屋所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种，而居住小区的开发商作为房屋及辅助设施的建设单位，对于地下室的产权属于原始取得。因为原始取得的方法之一就是通过生产而取得产品，开发商投资建成商品楼，就是通过生产方式原始取得了商品楼中全部房屋和空间的产权。而继受取得是指因买卖、继承、赠与等法律行为，使所有权发生转移而取得的所有权，比如购房人通过购买商品房而取得所购买房屋的所有权。开发商将原始取得的包括商品房在内的房地产产品出卖给购房人，购房人按照合同支付价款后，取得了所购买房屋的所有权，成为该房屋的所有权人（业主）。但是，业主所取得的也只是所购买房屋及合同约定公摊面积的所有权，并没有取得未购买和未分摊面积的所有权。因此，地下室中未分摊的部位和空间的产权并没有转移，仍属于开发商所有。
    二、通过现行法律、法规和事实情况也可以判断出未分摊的地下室属于原建设单位所有，而不属于业主。以北京市为例：
    1、依据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的规定，可分摊的公用面积为：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工作休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。这些规定说明了业主享有共同共有权利的范围只是分摊的各种设施、设备用房，不包含地下室的其他部位和空间。业主在买房时仅仅支付了分摊面积的价款，没有支付未分摊面积的价款，因此，依据《民法》等价有偿的原则，业主没有支付未分摊面积的对价，当然就没有取得未分摊部位和空间的产权。
    2、依据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的规定，不应计入的公用建筑空间是：作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营、自用的房屋。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》也规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”从上述这些规定可以看出，地下室有大量的空间没有分摊，也没有出售给业主，是可以由开发商销售或出租的。地下室中未分摊部位和空间并不属于公摊面积，其所有权仍然属于建设单位，建设单位有权对其自营、自用。
    3、我们收集到了北京市一些商品房项目的《商品房买卖合同》及开发商与业主在购买商品房时关于分摊面积的约定，从实践中也可以看出，业主不可能购得地下室的所有权。以北京市的商品房为例：大多数业主分摊并拥有共有权的公用部分只是：水箱间、水泵房、集水坑、风机房、管道间、电气井、设备井、正压送风井、电梯井、电梯前厅、过道、π接室、配电室、值班警卫室、垃圾间；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。上述分摊的公用部分并未包括地下室中的其他部位。因此地下室未出售以及未分摊部位的产权并没有发生变更，仍然属于原始产权人开发商所有。
    4、法律、法规并没有关于业主购买房屋后，就自动将开发商所有的未分摊和未出售的其他房产，都无偿划拨给广大业主所有的规定。因此，业主并没有可以无偿取得地下室未出售及未分摊部位产权的法定依据。
    三、依据实务中办理产权的手续，也说明未出售、未分摊的面积不属于业主。
    实务中办理产权先是由开发商办理整栋楼房的产权，而后随着商品房的销售，各购房人取得自己所购买的房屋面积的产权，开发商在整栋楼房中的产权面积逐步扣减，未出售的产权面积，因所有权未发生变动，其产权仍属于开发商所有。
    业主购买房屋后，所办理的产权证上登记的房产面积只含有其购房的套内面积和已分摊的面积，而不含有未分摊的面积和开发商还未出售的面积。故业主要求对自己产权证中不包含的部分行使占有、使用和收益的权利，没有事实与法律依据。
    业主购房仅仅支付了其购买房屋的套内面积和已分摊面积的购房款，并未缴纳未分摊面积的购房款。因此，未分摊部分的所有权并没有发生转移，仍属于原建设单位。
    四、关于地下室中的人防工程的产权，按照《人民防空法》的规定，地下人防工程的产权归国家所有，统一由各区、县人民政府的人防办进行管理和经营，不属于业主，不属于开发商，也不属于物业管理公司管理经营的范围。
    基于上述分析，我们认为，关于地下室的产权问题应该综合分析，即将出台的《物权法》中也应对此有明确规定，以公平地保护业主、开发商、物业管理公司的合法权益，共同构建和谐社会。
                                   

                                        北京市泰泽律师事务所律师何欣荣 申黎

宝马

最关键的因素：地下空间的产权人是谁？？大成物业、 大成开发商、业主、人防、居委会？
谁可以给个明确答复？？
大傻 发表于 2009-3-9 12:54

最确定的一点应该是：人防办有监督管理权．
至于产权，个人认为应该是全体业主．（应该是属于公共设施分摊）

水瓶座

意  见  书
尊敬的政府领导：
我们是长安新城林栖园小区的业主。长安新城林栖园小区是07年竣工入住的封闭管理商品房小区，共有两栋楼215户。在2号楼地下一层又人防工程和地下室。一直作为公用自行车棚。09年2月底小区物业在未征求业主意见的情况下开始装修改造，要将其改为100余间出租房对外出租。出租房建成后出口在小区内部，届时上百名外来人员入住小区将侵犯业主的公有空间和合法权益，并对小区的环境、消防、 治安等产生极大危害。对此事全体业主表示强烈反对。业主多次和物业交涉呼吁停工但物业仍坚持施工。业主向居委会和街道反应，有关部门派人调查，发现施工现场存有安全隐患责令物业停工，但物业置若罔闻仍坚持施工。现业主群情激愤正酝酿群体事件进行维权行动。在此我们林栖园小区的全体业主再次请求政府密切关注此事、深入调查此事、坚决制止物业损害业主合法权益，破坏小区和谐稳定的违法行径。长安新城全体业主

依山

支持，
是递给什么部门的
是不是把 “意见书”换成“请愿书”，

水瓶座

和大傻兄初步沟通了此事，考虑团结小区全体业主并组成领导核心进行维权，大傻兄的想法我完全同意。以上是草拟的向政府反应意见书，请大家提出修改意见。定稿后组织全体业主签名，并想近期内组织大家聚一次商量下一步行动。对意见书意见和聚会报名可发贴也可发至我邮箱：sgy213@yahoo.com.cn   电话：86950894 我的想法聚会初步定在本周6或日。让我们团结维权因为这毕竟是我们自己的家园。

sunnyday

强烈支持，等待签名。我们有没有必要做个大条幅挂小区门口，争取得到社会各界的关注，有利于问题尽快解决。

林中小猪

我建议意见书中不要出现“群 体 事 件”的字样，容易引起政府的反感

水瓶座

有事可以直接跟我联系

sunnyday

　建设用地使用权人依法享有对国家所有的土地占有、使用和收益的权利，有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权人的权利。

qpaz303

支持，等待签名。但个人感觉争取媒体关注,影响力更大,有利于问题尽快解决。

水瓶座

聚会初步定在本星期6上午11点儿童滑梯旁集合，请大家发表意见。

tiger

我建议意见书中不要出现“群 体 事 件”的字样，容易引起政府的反感
林中小猪 发表于 2009-3-9 22:49

有道理

水瓶座

4638# tiger


考虑这样说容易引起政府重视

sunnyday

“北京市人防规定”第二十六条规定：“平时使用人防工程，应当按照规定报人防工程管理部门审查批准，并向人防工程管理部门和公安消防监督管理机构申请办理《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》。使用人防工程从事经营的，经营者应当持《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》，向有关主管部门申请办理相关证照”。
“人民防空法”第五十一条规定：“人民防空主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者有其他违法、失职行为构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分”。如人防办在不符合审批条件的情况下同意物业公司经营地下室，违反了“人民防空法”及“北京市人防规定”，应承担相应的责任。 业主购买住宅小区房产并入住该小区后，即在该小区范围内享有一系列包括人身安全、合理的环境卫生、住宅私密等在内的合法权益，而小区地下室的对外经营将很可能影响到业主对该等权利的正常行使，因而地下室的对外经营应审慎进行，当以不侵犯业主的合法权益为前提。经营者在经营过程中，应当加强管理，采取有效措施封闭对外经营部分与业主住宅的通道，改善公共部位的环境卫生，如果经营过程中侵犯了小区业主的合法权益，则小区业主有权要求经营者赔礼道歉、恢复原状、赔偿损失。