上地西里业主公约（转载）

正以基金

以下内容转载自焦点论坛--业委会联盟论坛，这是一个非常好的业委会相关内容论坛，上面有许多帖子，都对咱们小区成立业委会具有指导意义，我不定期地会转载一些。
《业主公约》在成立业委会时应该表决通过，《上地西里业主公约》是一个现成的模板，可以参考一下。
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《上地西里业主公约》
　
为保护全体业主的财产权，维护全体业主共有财产权范围内（以下称“本物业区域”）的共有环境秩序，根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》等法律法规，上地西里全体业主自愿订立本公约，并承诺业主自己、共同居住人、授权使用人遵守本公约及其依据本公约制定的所有上地西里业主自治管理规定。


第一章 总则


第一条 本物业区域的业主，对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第二条 本物业区域的业主，对可分的共有部分按其份额享有占有、使用、收益和处分的权利，对于不可分的共有部分享有共同使用的权利。

第三条 本物业区域的业主，对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。对共有部分及由此产生的共同管理事务，按其份额享有平等的发言权、选举权、被选择权和罢免权。

第四条 本物业区域业主共同决定的形式是全体业主表决和业主代表大会决策，全体业主表决是业主共同决定的最高形式，业主代表大会决策是业主共同决定的日常表现形式。

第五条 本物业区域业主自治机构的常务决策机构是各自然楼或单元选举业主代表组成的业主代表大会，执行机构是业主委员会，监督机构是业主监事会。

第六条 全体业主通过制定本公约及其它规章制度授权业主自治机构（业主代表大会、业主委员会、业主监事会）及其人员：业主代表、业主委员会委员、业主监事会监事及其他授权人员，采用分工合作、分权制衡的方式管理本物业区域内一切业主自治事宜。

第七条 全体业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

第八条 业主不得违反法律、法规以及本物业区域规章制度，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及本物业区域规章制度外，应当经有利害关系的业主同意。

第九条业主自治管理机构及人员违反相关法律法规、违反本公约及其上地西里业主自治的规章制度和程序，以作为或不作为形式实施危害业主利益行为的，业主有权按程序随时行使罢免权，并可追究相关人员的法律责任。业主行使罢免权遭到业主自治机构或人员阻止时，业主可采用任何不违反法律的手段保护并恢复自己的权利。


第二章 业主的权利和义务


第十条 业主的权利：
1．对专有部分享有占有、使用、收益和处分权；
2．对可分的共有部分按其份额享有占有、使用、收益和处分的权利，对于不可分的部分享有共同使用和依据本物业区域规章制度共同管理的权利；
3．享有提议召开业主代表大会、提议全体业主表决的请求权，及亲自或委派代理人参加全体业主表决的参与权；
4．享有业主代表、业主委员会委员、业主监事会监事的选举权和被选举权；享有对业主代表、业主委员会委员、业主监事会监事的罢免权；
5．有权监督业主代表大会、业主委员会、业主监事会、物业服务企业或其他管理人的工作，有权向业主代表大会、业主委员会、业主监事会、物业服务企业或其他管理人就物业服务的有关问题提出意见、建议和要求，并有权按程序查阅相关信息资料；
6．有权监督公共维修资金和物业服务费的使用情况，有权要求物业服务企业或其他管理人公开公共维修资金和物业服务费的收支帐目；
7．有权按有关规定进行房屋自用部位的装饰装修；
8．有权自行聘请他人对专有部分设施设备进行维修、养护；
9．有权根据物业区域内共有部分的状况要求物业服务企业或其他管理人及时进行修缮并对修缮工作进行监督；
10．有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任；
11．国家法律法规赋予业主的其它权利。

第十一条 业主的义务：
1．遵守法律法规和本物业区域规章制度；
2．执行全体业主表决、业主代表大会决策及业主委员会在授权范围内做出的决定；
3．接受业主共同决定聘请的物业服务企业或其他管理人的管理；并遵守其受托制定的管理服务细则及管理服务规章制度；
4．按国家有关规定缴纳公共维修资金，按业主共同决定批准的标准交纳物业服务等相关费用；
5、按业主共同决定批准的标准交纳业主自治机构工作费用；
6．按国家有关规定缴纳水、电、煤气、暖气等能源费用；
7．保护本物业土地使用范围内的所有道路、空地、绿地、共有建筑和本物业的共用部位及共用设施设备；
8、对因相邻关系而产生的其他业主的合理请求应予以配合；
9、分担因共有而产生的维修、养护费用；
10、有义务将自己的通讯地址和联系方式告知业主自治机构，
11、其他法律法规规定应当承担的义务。


第三章 业主自治机构


第十二条 本物业区域实行业主民主自治管理，设立业主代表大会为业主共同决定的常务决策机构，设立业主委员会为业主共同决定的执行机构，设立业主监事会为业主共同决定执行工作和业主代表大会决策程序的监督机构。

第十三条 业主代表由各自然楼或单元选举产生。业主委员会委员和业主监事会监事，由业主按程序提名，业主代表大会投票确定信任名单，全体业主投信任票产生。

第十四条 业主代表、业主委员会委员和业主监事会监事不得在相互的机构兼任任何职务。

业主自治机构、人员和聘用工作人员对因工作而接触到的业主个人信息负有保密义务。

业主自治机构人员及聘用工作人员的工作应当获得报酬，报酬和经费筹集的具体办法由业主代表大会制定。

业主自治机构人员在条件成熟的情况下可设专职人员，具体办法由业主代表大会决定。

业主代表大会应制定方便业主罢免业主自治机构人员的程序及操作流程。

第十五条 以下涉及全体业主的事项由全体业主表决决定：
1、业主公约和业主议事规则的制定和修改；
2、本物业区域物业管理的方式及第一次启用新的物业管理方式涉及的相关物业服务合同；
3、超过上一年度物业服务合同总费用5％以上的物业服务合同，或经累计上浮后超过原物业服务合同总费用8％以上的物业服务合同；
4、业主代表大会提交的业委会委员和监事会监事人选的信任名单；
5、年预算超过10万元人民币以上的业主自治机构工作费用；
6、年预算超过10万人民币以上的筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
7、年预算超过10万人民币以上的改建、重建建筑物及其附属设施；
8、10％业主提议，且没有10％业主反对的事项；
9、业主代表大会决定表决的事项。

全体业主表决做出的决定对业主自治机构和全体业主具有约束力。

第十六条 以下事项，全体业主授权业主代表大会决定：
1、业主公约和业主议事规则以外的社区规章制度的制定和修改，业主公约和业主议事规则的解释和非实质性的文字修改；
2、不超过上一年度物业服务合同总费用5%（含5%）的物业服务合同，或累计上浮不超过原物业服务合同总费用8%（含8%）的物业服务合同的订立和延期；
3、决定业主委员会委员和业主监事会监事人选的信任名单；
4、年预算不超过10万（含10万）元人民币的业主自治机构工作费用的筹集、费用标准、使用范围和财务管理等；
5、年预算不超过10万（含10万）元人民币的筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
6、年预算不超过10万（含10万）元人民币以上的改建、重建建筑物及其附属设施
7、业主对业主代表、业主委员会、业主监事会工作的质疑而又未能满足启动全体业主表决的事项；
8、业主、业主监事会提议的对物业管理工作和财务的临时调查和审计事项；
9、对业主委员会委员、业主监事会监事违反工作程序，不作为、不回避、营私舞弊等不称职行为的罢免事项；
10、业主与物业服务企业及其人员发生的重大矛盾和冲突事项；
11、全体业主表决决定事项之外其它事项。

第十七条 除本公约及议事规则规定的重大事项需经全体业主表决之外，其它事项授权业主代表大会决定。业主代表大会可就业主共同的物业管理事务和物业权益，代业主行事，必要时可授权业主委员会、律师或其他公民以业委会等业主自治机构的名义进行起诉和应诉。业主代表大会在本公约和业主议事规则授权范围内做出的决定对业主委员会、业主监事会及其委员、监事和业主具有约束力。

全体业主通过相应的表决决定可以随时收回授权，并可否决业主代表大会、业主委员会和业主监事会及其他被授权人员的任何决定。

业主自治机构作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十八条 全体业主特别授权：

对于全体业主共有建筑物及其附属设施的紧急维修事项，且维修费用超过10万不足20万元人民币的，或其它来不及召集全体业主表决的重大事项，由业主代表大会、居民委员会、业主委员会及业主监事会组成社区联席会议决定，该重大事项不包括对《业主公约》、《业主议事规则》的修改。

第十九条 在业主自治机构不按程序组织全体业主表决的情况下，业主可以以共同签名的方式对某个议题进行表决或联署，满足有关法律法规规定条件的表决或联署决定，对全体业主及业主自治机构具有约束力。

第二十条 只涉及各自然楼或单元部分业主的共同事务包括但不限于共有部分的维修、重建、改建等由分区业主以表决的形式决定。分区业主表决由业主委员会组织。

涉及维修、重建、改建的，应当经分区业主占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。其它事项，应当经分区业主专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。

第二十一条 分区业主应考虑共有部分如一层或顶层共有部分、设备和设施等的失修对相邻个别业主的直接危害要大于非直接相邻的共有业主，故不得因对自己没有直接关系而拒绝个别业主提出的合理维修请求。

个别业主提出的修缮请求被分区业主表决否决的，可提请业主委员会或社区调解机构调解。调解不成的，个别业主可先行维修，后提请人民法院裁决。

第二十二条 业主委员会负责全体业主表决决定和业主代表大会决策的执行事宜。 业主委员会在业主表决和业主代表大会决策授权范围内做出的决定对全体业主具有约束力。

第二十三条 业主监事会负责业主共同决定执行工作和业主代表大会决策程序的监督事宜，监督业主代表、业主委员会委员等业主自治机构人员和聘用工作人员的工作。

第二十四条 业主委员会、业主监事会向业主代表大会负责并汇报工作。


第四章 物业基本情况


第二十五条 物业基本情况（本条未填条款待核实后补充）
物业名称：上地西里住宅小区
座落位置：
总建筑面积：
国有土地使用证明文件政府批文号：
土地用途：

第二十六条本物业区域共有部分是指全体业主拥有土地使用权范围内的所有道路、空地、绿地；不为单个业主拥有的所有建筑物、构筑物；共同使用的部位及设施设备，包括房屋的承重结构（基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），外墙面，大堂，公共门厅、卫生间、走廊、过道、垃圾房、邮政信箱、避雷装置、地下室、楼梯间、变配电系统、照明灯具、电梯系统、消防系统、保安系统、二次供水系统、供暖系统、空调系统、电视天线系统，自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等；设置在任何单位内但与其它单位或其它部分共同使用的装置；本物业区域内的市政排水设施、外围护栏及围墙等。

第五章 物业服务方式的选择和费用的交纳


第二十七条 本物业管理区域业主有权决定本区域物业管理服务的方式，可以选聘物业服务企业服务，可以聘用不同企业进行分项服务，也可以聘用其他管理人管理或由业主自治组织自行服务，本物业管理区域的物业管理方式，须经全体业主表决决定。

第二十八条 物业服务合同由业主委员会签署，合同文本须经业主代表大会决策通过。

第二十九条 业主委员会按程序签署物业服务合同后，业主应按物业服务合同中的收费标准交纳物业服务费，业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交。

第三十条 业主应按国家有关规定交纳和使用公共维修资金，严禁任何人挪用或不按程序使用公共维修资金。


第六章 物业的使用和维修


第三十一条 业主应合理使用本物业区域的所有道路、空地、绿地、公共建筑和本物业区域的共用部位及共用设施设备，妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系，自觉维护本物业区域的整洁、美观和生活秩序。

第三十二条 本物业区域禁止下列行为：
1．擅自改变房屋结构、外貌和用途；
2．擅自占用或损坏物业公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面、外墙等共用部位，擅自移动共用设备；
3．擅自在天井、庭院、平台、屋顶、外墙、绿地、道路或其它共用部位、场地搭建建筑物或安装构筑物；
4．侵占或损坏院墙、道路、绿地、园林、围栏和文娱、体育及休闲等共用设施设备；
5．随意堆放、遗撒、倾倒或抛弃垃圾、杂物；
6．在共有部份或违反规定在自有房屋内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其它有毒害物质；
7．发出影响其他业主正常生活的噪声；
8．私设摊点，开设影响其他业主生活的经营性场所；
9．在建筑物或构筑物上私开影响建筑物整体外观的门窗；
10．在业主共有部份乱涂乱画；
11．未经业主共同决定，业主不得以任何形式在本物业区域做任何形式的经营性广告；
12、利用物业从事危害公共利益的活动；
13．其它违法行为。

第三十三条 业主饲养犬及其他宠物，应遵守《北京市养犬管理规定》及有关法律法规的规定。

第三十四条 机动车在住宅区域行驶时应低速行驶，主动避让行人。车辆出入应按要求出示证件。机动车和自行车应在合理的地方停放，禁止在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放；不得自行在车位上安装任何设施；停放期间，防盗报警器应使用静音，发出噪音应迅速解除。

第三十五条 装饰装修房屋，应遵守法律法规及本物业区域的相关规定。

第三十六条 业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修；业主发现房屋内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时，应及时通知受托的物业服务企业或人员，并采取合理措施防止损失扩大。

第三十七条 对有关物业的维修，各相邻业主应积极支持、配合，不得人为阻挠维修。

在必要时，业主应配合受托的物业服务企业或人员和相邻业主进行入户维修，如因该等维修导致该业主利益受到损害，维修人应予以修复或适当赔偿。

第三十八条 如因人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏，造成损坏的责任人应负责修复或赔偿损失。

第三十九条 房屋及其配套设施应当定期维修养护，出现危害物业安全、影响外观或妨碍公共利益的情况时，受托物业服务企业或人员有权督促责任人维修养护。

第四十条 受托物业服务企业或人员实施对物业共有部分维修养护时，有关业主应当给予配合。业主阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，应当负责修复或者赔偿。


第七章 纠纷的解决和违约责任

第四十一条 业主代表大会可与社区居委会配合，设立相应的调解机构，在社区业主及物业使用人自愿的情况下，调解因共有物业的使用、相邻关系产生的纠纷。

第四十二条 业主、使用人对物业服务工作的意见和建议，可直接向受托物业服务企业或人员提出，也可向业主代表大会、业主委员会和业主监事会提出。
对业主自治机构的决定不服的，可向业主代表大会、业主委员会和业主监事会提出；或按程序提交业主代表大会决定或提请全体业主表决，直至提请人民法院撤销。

第四十三条 业主自治机构工作人员违反本公约和社区其它规章制度，损害业主利益的，应当辞职；有前述行为不辞职的，业主、有关业主自治机构有权按程序启动相关罢免程序。损害较大需承担法律责任的，业主、有关业主自治机构可依法追究其法律责任。

第四十四条 挪用或不按程序使用公共维修资金的责任人对全体业主承担民事赔偿责任。

第四十五条 业主、使用人违反本公约约定造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负相应的民事赔偿责任。


第八章 附 则
　

第四十六条 本公约涉及有关名词含义如下：

业主共同决定：指全体业主表决或业主代表大会决策，全体业主表决是业主共同决定的最高形式，业主代表大会决策是业主共同决定的日常表现形式。

全体业主表决：指全体业主按程序通过书面投票的形式对某个议题发表的赞成、反对和弃权的意思表示。

业主代表大会决策：也称业主代表大会决定，指业主代表大会通过充分讨论程序后对讨论议题进行记名或不记名的表决，充分讨论应当在业主代表大会会议上公开进行，包括但不限于以下环节：对议题的说明、提问、解释、辩论、质询、听证、申辩等等。

社区联席会议：由业主代表大会、居民委员会、业主委员会和业主监事会成员组成的特殊情况下的扩大会议决策方式。

信任名单：业主提名、业主代表大会选举产生的业主委员会委员和业主监事会监事的人选名单。

业主代表：由各自然楼或单元选举产生，组成业主自治常务决策机构——业主代表大会的成员。

业主代理人：在全体业主表决过程中代表业主进行投票的受托人。

分区业主：各自然楼或单元等具有共同设备、设施等共有部分并能相对独立于全体业主的相对区域内的业主。

原物业服务合同：指本次合同之前经全体业主表决通过的合同。

第四十七条 本公约如有与法律法规相抵触的条款，该条款无效，但不影响其它条款的效力。

第四十八条 本公约的解释权由业主代表大会行使，业主委员会、业主可向业主代表大会提交本公约的修改议案，对符合条件的议案，由业主代表大会提交全体业主表决。

第四十九条 本公约经业主表决通过，自 年 月 日起生效。

[ 本帖最后由 正以基金 于 2008-12-9 21:50 编辑 ]