业主大会预备筹备组发布：“长安新城业主大会议事规则”征求意见稿

行者

各位邻居：
  “业主大会议事规则”主要内容同市政府的示范文本，其中业主代表和业委会的选举办法、任期、经费筹集和使用等由小区居民自己定。请大家对这些多提看法，以便使今后的新城业主大会能看到和采纳大家的意见。

长安新城业主大会议事规则（征求意见稿）

   依据《物业管理条例》、《业主大会规程》及相关规定，经本区域全体业主表决通过，制定本规则，专为本区域召开业主大会会议目的使用。
     第一条 业主大会会议的召开应当遵循以下基本原则：
    （1）遵守法律和有关物业管理规定；
    （2）坚持权利与义务相一致；
    （3）坚持公开、公正、公平；
    （4）接受社区居委会的指导、监督。
  第二条　业主大会履行以下职责：
（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（3）选聘、解聘物业管理企业；
（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（6）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案。
（7）制定、修改业主委员会工作章程。
（8）决定本区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。
    第三条 业主大会会议由业主代表参加，业主可以旁听。(业主是指房屋权属证书上记载的权利人，可以委托他人代理参加业主大会，但业主代表、委员必须是业主本人，详见北京市国土资源和房屋管理局《关于业主委员会委员资格认定问题请示的复函》)　
    第四条 业主代表板楼每单元一人，塔楼每三层一人，由该区域的业主投票选举产生，业主代表当选的条件是所代表的区域内持有1/2以上投票权的业主参加，参加投票选举业主所持投票权1/2以上通过为有效，业主代表任期三年。（各单元业主的利益不完全一致，例如维修基金使用等，应各自有代表。）
  第五条 业主代表的职责是紧密联系本单元或楼层的业主，代表他们在业主大会上讨论问题，主张权利，送达和收回业主大会表决票。业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
   第六条 业主大会会议分定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次，于每年10月份召开。
    遇有下列情况时，本区域召开临时会议：
   （1）20%以上业主或业主代表提议；
    （2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
    （3）涉及本区域物业管理公共利益，物业服务企业提议。
     第七条 业主大会的执行机构是业主委员会，业主大会会议由业主委员会负责组织召开。业主委员会在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。同时告知居民委员会。业主大会会议由业主委员会作书面记录并存档，会后将业主大会的决定以书面形式在物业管理区域内及时公告并告知居民委员会和听取建议。
  第八条 业主委员会由9人组成，一区塔楼、一区板楼、二区各3人，由所在区域的业主代表选举产生。业主委员会委员当选的条件是所在区域内1/2以上的业主代表参加，参加的业主代表1/2以上通过为有效。委员任期三年。（这里注意的是委员的区域代表性，区域之间可能利益有不同，需要自己的代言人）
  第九条 业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
    业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：并由下次业主大会确认：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）有犯罪行为的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
    业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
  第十条 业主委员会设主任委员1人，副主任委员1人，由全体委员推荐产生。
  第十一条 业主委员会聘任专职执行主任1人，执行主任助理1人，聘任期18个月。执行主任和助理执行业主大会的决议，向业主大会负责，接受业主委员会监督。（这是重要的制度设计。主要目的一是分出决策层和执行层，决策和执行有必要分开，因为困难总是在执行过程中出现，如果不分开，业委会就会因为惧怕执行中的困难而作出软弱的决策，这对业主不利。二是分出监督层和执行层。业委会一旦成立权力就很大，存在滥权和被收买的可能。无论怎么设计制度，一个一个孤立的业主也很难监督业委会，事实上可以看到很多地方业主不满意业委会，因为业委会已经懒惰，不思进取，甚至被收买。教训值得警惕。现在我们分出监督层和执行层，本质上业委会以监督为主，执行另请他人。这样监督的力量十分强大，执行层不敢工作懈怠，有人要通过收买来影响业委会就变得成本很高，不易实现。三是我们的小区很大，需要比较好的人才。我们常常是从发起成立业委会的热心业主中选出委员、主任，但我们选出人才的可能性很小。我们选出的是普通人，普通人有正常的判断力就足够看护自己的财产了，并不需要是人才。所以，选举的方式只是选出了合适的监督层，执行层必须是会办事，水平高的人才。人才需要不拘一格、四海招聘，不能指望选举。四是业委会做监督层，执行层花钱雇，业委会和业主都站在监督这一边，立场相当一致。业委会不成为业主批评的目标，其实是好事。执行主任聘任期18个月是业委会任期的一半，工作不力由业委会及时解聘）
     第十二条 根据本区域的具体特点，按照有利于实现业主大会会议召开目的的原则，本区域业主大会会议由业主委员会征求社区居委会意见后确定采用集体讨论征求意见方式。

第十三条 采用集体讨论方式，按照以下程序进行：
    （1）业主委员会主任委员就业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主代表到会情况等进行说明；
    （2）业主委员会主任委员就本次会议需要决议事项进行必须说明；
    （3）参加会议业主代表事先就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，业主代表向会议反映这些意见，讨论问题，主张权利。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。会议召集人计收有效票；
    （4）业主大会会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，确定并宣布决议事项是否通过或有效；
    （5）业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明。
     第十四条 为公正、公平目的，业主大会会议有效票或有效反馈意见的计收、结果的公布等，业主大会会议召集人都邀请和接受社区居委会代表现场监督。
     第十五条 召开业主大会会议，业主投票权按业主所拥有的物业建筑面积计算，不足一平方米部分不予计算。
      第十六条 采用集体讨论意见方式，本区域内持有1/2以上投票权的业主参加方为有效。
      第十七条
采用集体讨论意见方式，业主大会决议经参加会议业主所持投票权1/2以上通过，方为有效；
    以下事项，经本区域全体业主所持投票权2/3以上投票权表决通过，方为有效：
    （1）制定和修改业主公约、业主大会议事规则；
    （2）解聘物业服务企业；
    （3）选聘物业服务企业及相关事项；
    （4）专项维修资金使用、续筹方案；
    （5）业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、费用标准、使用范围和财务管理等。
     第十八条 依照本规则通过的决议，须书面告知社区居委会，对全体业主具有约束力，全体业主应当遵守和执行决议。
     第十九条 为组织召开业主大会会议目的，业主委员会开展工作的经费由本区域全体业主承担。按照每位业主缴纳物业管理费的2%，由物业服务企业收缴后转交业主委员会方式筹集。（现在不知道2%到底是多少钱。2%可能每户每年40元，全小区假定5000户，则每年20万，考虑有不交的，能收10几万。如果1%可能不够。和下面的支出一样，合适否要听大家意见）
业主委员会活动经费用于下列开支：
（一）业主大会、业主委员会会议开支，暂时实报实销，有规律后定额；
（二）必要的日常办公等费用，暂时实报实销，有规律后定额；
（三）有关人员津贴，共计费用 9000元/月，具体支付对象如下：
（1） 业主委员会主任委员，费用500元 ；
（2） 业主委员会副主任委员，费用400元 ；
（3）业主委员会委员，费用300元；
（4） 执行主任，费用 3800元。
（5） 执行主任助理，费用2200元。
    业主委员会每季度一次将经费的使用情况在本区域显著位置公告，接受业主的质询。
    第二十条 业主委员会的其他事项由“业主委员会工作章程”规定。
    第二十一条 此后本规则的修改，须按本规则组织召开业主大会会议，并根据本规则第十六条决议通过。

howard

支持成立业委会，搞法律的同志们大家都支持一下

laochen

D

小溪涧涧

坚决支持尽快建立业委会！来个全区大会吧！

剑影

最好选一些确实有时间、有能力，真正为新城人民办实事的业主进入业委会。否则，有些人虽然有心，但是工作很忙，进入业委会恐怕心有余而力不足吧。不要进入后又以工作忙推脱不作为。

飞翔的蛇

目的是首先要成立起业委会，否则一切空谈

青藏高原

换物业公司当然不是目的，毕竟都是人民内部事务，可不换掉它愿望一定不能有任何实现，无论现在还是在遥远的未来！！

青藏高原

认识不到位！！
为何物业服务质量没有？为何业主权利得不到保障？为何业主心中总是添堵？
因为是大成物业，它的本质决定了它不是群众的利益共同体，而是彻头彻尾的对立面！！
所以，革命到底吧！！信念一定要老坚定啊！！***必须的！！！
一定成立业主自己的业委会！！！***必须的！！！

乱云飞渡

支持！

haha

支持

一抹蓝云

支持!

zanwilson

非常感谢楼主的辛勤付出。首先申明以下文字只是出于为楼主精神所染尽一名普通业主绵薄之力，建议是否合理请楼主和大家批评执政。
        看完之后，感觉楼主确实花费不少心思，但感觉此议事规则中包含了很多非“议事”范畴的内容，建议分开。比如业主委员会的组成，业主代表的产生，以及业委会活动经费等。
        另外，以目前条款来看，业主委员会委员一经产生后实际上很难中止资格（现在规定一是要业主大会通过门槛太高，二是下面七条对委员要求太低，除第二条外其他并无约束，但第二条还是说“无故”且“连续”，门槛又太低），在无法得到有效监督的情况下可能不太合适，其他条款也有待斟酌，建议出台前广泛听取业主意见，不仅仅是通过网络。
        还有，如何使业主委员会委员处于业主有效监督之中，我想是大家非常关注的问题，建议楼主和大家一并出出主意。从中纪委监督党员领导干部的有关政策中我想可以借鉴一些，毕竟高尚的觉悟、完善的制度、有效的监督乃至必要的惩处四者缺一不可。
<<<-- 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：并由下次业主大会确认：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）有犯罪行为的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。>>>－－对委员要求过低，想资格中止都困难。

补充说明：本人愿意为业主委员会成立尽一份力量，虽不能也不奢望成为委员，但也愿意帮忙筹委会跑跑腿做一些力所能及的工作。

[ 本帖最后由 zanwilson 于 2008-3-12 20:49 编辑 ]

漫随流水

支持。

onkou

超级胖猫

关键在于监督，现在的物业没有监督。

所以有很多问题。同时也希望大成物业提高自己的物业服务水平，别收物业费的时候怎么都行，交了之后什么都白扯。这一点已经上当过一次。

承诺的通通都不见。

bird_in_caxc

首先这是一件好事，应该大力支持。

至于费用的问题，建议：

（1）当前筹建阶段，费用主要来自业主的捐助，保证业主大会的正常运转。按5000户计算，刨去不了解的或不支持的，我想怎么也有500户；这样基本可以达到5万元的启动费用。这些费用接受捐助，但是需要公开费用就可以（支持必要的不合理开销）。

（2）在业主委建立后，尽可能在不增加业主物业费的前提下，与物业对停车费用，内部广告费用等达成协议，通过这样的方法来让业务委能正常运转。如果不够，继续接受业主募捐。

（3）在业主委建立正常的运转后，鼓励业主委为新城建立好的环境下（包含安全问题，卫生问题），创收。比如引进新的广告来增加业主委收入（同时奖励业主委相关人员）。

总的看法是：先需要业主从经济上支持业主委建立；最后鼓励奖励业主委作更大的事。业主需要的环境是安全,卫生,文明的长安新城.如果业主委以后能在长安新城引进大量的广告收入,个人鼓励奖励功.