物业公司是否有权以业主拒签《物业公约》为由扣押房屋钥匙？

小女贼

网上摘录了一些与我们相关的法规，供大家参考。


物业公司是否有权以业主拒签《物业公约》为由扣押房屋钥匙？

北京的绝大多数楼盘在交房的时候都有这样的情景：业主去办理入住手续的时候，被告知要找物业管理公司办理。物业管理公司让业主填表、签订物业管理公约、交费、给钥匙等等。顺利办下来倒也无事，但有时就可能出现问题。
   有些物业管理公司要求业主一次性交齐一年或更长时间的物业管理费，引起业主不满而拒绝交费；有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约；有些业主则是由于其他问题与物业管理公司发生矛盾或争执。在这种情况下，有些物业管理公司就会采取不给钥匙的做法。
   这种做法的欠妥之处在于，业主购买房屋，就与房屋的开发商之间形成了一种房屋买卖关系，房屋买卖合同就是他们之间这种法律关系的反映。在这一法律关系中，业主与物业管理公司双方各有多种权利、义务，但是对于开发商而言，最根本的权利是收取业主的购房款项，最根本的义务是向业主交付房屋。
业主已经按照房屋买卖合同的约定，向开发商付了全部的购房款，开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。什么是交付房屋，就是给业主办理入住手续，给业主钥匙，使得业主能够占有、使用该房屋，这样才是履行了开发商的义务。
   既然是合同义务，开发商就应该按照我国《合同法》的约定来履行之。我国《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。这里面最少有两个意思，一是当事人应该自己履行，二是当事人应该全面履行。
   先说“自己履行”，房屋买卖合同是业主与开发商签订的，购房款也是交给了开发商，那么开发商就应该自己交付房屋，不能让物业管理或其他机构来履行交付房屋的义务。如果确实有困难，可以让其他机构代理办理入住手续，那么，作为代理人的其他机构不能以自己的名义出现，而只能以开发商的名义交付房屋。
   再说全面履行，只要业主没有违约情形，开发商就应该向业主交付房屋，不能增加业主的责任与义务，而物业管理公司作为代理交付房屋的机构，只是替开发商完成交房事务，不能在此过程中加入自己的权利内容，增加业主的责任义务。
   现在我们可以发现问题了，从法律角度上讲，房屋买卖关系与物业管理法律关系是两种独立的法律关系，不应该互相混淆。不管业主与物业管理公司之间如何，都是物业管理法律关系的内容，与房屋买卖法律关系无关。作为房屋买卖关系当事人的开发商，必须向业主交付房屋，而不能把物业管理法律关系中的内容再强加到房屋买卖关系中来。如果开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务作为交付房屋的条件，这就是变相增加业主的合同义务与责任，是不符合《合同法》等法律的规定的。广大的业主之所以不满，往往就在于此。
   总的说来，无论是开发商也好，物业管理公司也好，都不能因为业主没有签订物业管理公约、对物业管理费有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。






物业管理用房能够计入买房公摊面积吗？

     从物业管理进入我国以来，物业管理用房一直算入买房公摊面积。2000年，国家有关部门买房公摊面积下发了有关减少公摊面积的文件，其中就包括物业管理买房公摊面积用房不算在公摊面积之内。根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，商品房公用面积的分摊以幢为单位，分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。其中明文规定“为多幢房屋服务的警卫室、管理（物业管理）用房不计入公摊面积”。但如果值班警卫室、物业管理用房是为某一幢楼服务的，就应视为可分摊的公用建筑面积。




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lfm(敏敏）

国家的法律规定：要在平等、自愿、协商、合法的基础上订立各种条约。
      业主被迫签订不平等的临时公约，否则就拿不到钥匙。对于我们这些业主只能是先签，但不合理的部分坚决不执行！
    林栖园的公约中全是对业主的约束，对物业提到的是“物业对业主的人身和财产安全不负任何责任”。。。。。。，
请问如果这样，我们交那么多的物业费（1.71元/米.月,并且是不带电梯的),请他们物业公司来干什么?!  不是请他们来管我们的,是请他们来为我们提供相关的服务的！
    如果物业公司把对我们进行各种约束对他们免除各种责任的临时公约变成：对我们所收款项目的细化了的服务承诺，那么业主与物业间的关系还会是那样吗？
    物业公司服务人员真应该先摆正自己的位置：是为全体业主的利益进行服务的，而不是管理者！还要提高自身的素质，多学点相关的物业方面的法律知识。
    我们全体业主对物业公司的要求不应该是只看表面：不在于保安的个子有多高，样子有多好看，因为我们不需要模特，只需要有责任心，在尊重业主的前提下把自己本职工作做好的人！我们有权利在保证楼体美观的前提下统一装上防护栏，我们有权利依国家的相关法律安装太阳能热水器，我们有权利在自己的室内不违法、不妨碍他人利益的情况下想写什么就写什么，我们有权利分享以后2号楼人防工程出租的收益，我们有权利对内部停车位的收益享有权益，这些小区内部的收益如果经营的好，以后有望冲减很大部分的物业费！
   （我们业主应该让物业明白这些权利是国家法律所赋于我们的，不会因为我们被迫签订那些所谓的临时公约就失去！）
     既然物业不负责我们的人身及财产安全，我们只有自己想办法保护自己啦！
     停车位及人防设施的收益权应归全体业主，而不是物业！
    让我们大家不要屈服于不合理的规定，要依法违护自己的合法权益！

剑客

实际上我包括周围我了解过的邻居都是被迫先签了物业公司自己制定的《物业公约》才给钥匙的,我记得很清楚我上午很早就去了,提出过先验房再签《物业公约》,但是被很痛快地拒绝了,一直等到了中午签了《物业公约》才拿到钥匙,下午终于被物业的人带着去新房转了一圈,又签了一堆的字才真得拿到了钥匙.哎,刀柄握在物业手里,真的没办法呀!所以我坚决反对目前开发商指定的前期物业公司可以继续作为新城的物业公司!

记忆深处

值得学习！