聚焦西部，低调火爆京西楼市最保值(图)

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主持人：各位新浪乐居的网友，大家下午好！2010乐居猜想区域楼市系列论坛最后一场聚—聚焦西部楼市论坛，本周如约而至。首先为大家介绍一下今天到场的嘉宾。

　　雅世集团副总 宫铁军先生

　　链家房地产经纪有限公司运营总监 张海明先生

　　北京协成房地产经纪有限公司营销总监 张鸿雁女士

　　长期以来，我们都知道房地产市场楼盘大多集中在东部和北部地区，南城发展比较慢，西部因为项目比较稀少没有受到广泛的关注，从09年开始京西地块逐步升温。随着CRD产业的完善，西五环的地势优势得到了突陷。各位可以谈一下2009年给你们印象最深刻的事。

　　宫铁军：其实09年最关键的词就是“火爆”。从远洋沁山水在年初的时候到后来的项目来看翻了一倍。

　　张海明：我跟宫总的观点差不多，关键词就是火。从年初到年底，北京整个房市大好江山一片红。像沁山水，我觉得在二手房市场成交量非常高，给我的感觉就是卖得多，买得也多，供需关系比较活跃，价格也是从按月涨，到按周涨，最后到按天涨。

　　张鸿雁：我在宫总的火爆前加两个词，是“低调火爆”。除了沁山水年底比较热的宣传，可以说西部没有太多的项目做宣传。我觉得符合西部特性的火爆，应该是低调的火爆。

　　主持人：我们知道西部包含很多地区，比如丰台有一部分在西部，海淀，石景山，甚至到门头沟都在西部地区。各位觉得哪个地区地块升值空间比较大？09年哪个地区是最热的？

　　宫铁军：西部，09年刚才提到四环五环之间比较成熟，实际上五环之外石景山区、地铁沿线以及市政道路的建成，应该说整个石景山区域的发展都很快。刚才张总说到低调，其实西边人的性格不是很刚阳，但是有一点，西边人对住宅的需求是非常刚性的。

　　我看到一些朋友去买地铁沿线的二手房非常火爆，包括刚才说到的远洋沁山水，为什么说地铁沿线的上万套大盘每月能有上百套的成交，实际上是一种快速流转，我并不是说它是炒作，而是为了居住。后期大家随着生活条件的改善会换大一些。

　　张海明：我大概负责整个西区。从北往南是海淀，石景山，再到丰台。按房价来说，它是从北往南越来越低的。为什么海淀区相对高，整个来说海淀区的教育，包括好多有钱人都住在西边。再就是石景山，它的价格相对逊色于海淀。再往西，就是丰台地区。其实西边的交易量很大，不是这种投机炒作，今年二手房给我的感觉就是连环单特别多，就是买一套卖一套。比如捱着远洋山水这个地区比较近，开始买一套一居，后来生活条件改善了再把它卖了，换一个两居。其实好多是属于换房连环的置业，并不是很多人说的投机炒作，这有一部分，但非常少。

　　张鸿雁：接着刚才张总的话说，但是西部区域分了很多区，但是在09年实际上没有太多的供应量。整个西部，从西南板块来看，受经济发展的限制，相对来说也不是特别突出。应该说整个今年的西部市场表现正西区表现得尤为突出一些，也就是守着整个长安街沿线南北两个地块。无论是协成机构代理的大成郡也好，还是西五环的融景城，在今年一年的市场表现都是非常好，基本都是属于没有太多推广下的提前售謦；包括刚才张总提到的远洋项目。所以我个人会觉得，如果说今年西部区域表现得强与否，应该说正西区表现得尤为明显一些。
主持人：应该说有很多网友对西部不是特别了解，有这样一句话“东边炼人，西边炼钢”。尤其是首钢原来在石景山地区，大家都觉得空气情况不是很好。但自从首钢搬走了后，对石景山地区的城市定位，导致西部整体都在发展。各位认为2010年会不会有什么新的政策会对西部发力呢？

　　宫铁军：其实说到“东边炼人，西边炼钢”；还有一句话就是“东富西贵”。我们一直也在分析西边，其实西边的人群更加注重家庭。其实我们也在研究，包括教育、医疗，可能感觉更像是一个比较生活化的配套。所以说从东边到西边给人感觉会有一个很大的落差。西边现在已经明确有一个政策，就是沿河经济带，从门头沟一直到房山，实际上这已经为未来的西部新城发展定了几个调。房山是作为北京西部向南拓展的一个区域。另外沿河经济带，作为北京刚刚报国务院的批准，应该说给北京西城发展奠定了一个有力的调子。

　　从长远来讲，它是城市发展的必然。如果我们相信中国宏观经济未来十年平均有9%的增幅，我们完全可以相信十年之后的北京西区是一个宜居的，更适合人居住的区域。所以这种大的国策和北京整个城市发展的战略应该给整个西南地区发展定了一个调子。

　　张海明：我特别认同宫总讲的，因为我也在西边住。原来我在东边住，东边是商业相对比较发达，企业写字楼比较多，比较喧闹。西边更加幽静，特别适合休息。因为国家现在有明确的政策出台，比如未来的S5号线，包括阜石路的二期，现在都已经在建设，未来直接修到门头沟。我相信未来门头沟方向发展也会不错。

　　同时西边的商业也逐渐有了起色，包括万达广场的入住。可能其他方面都可以无限制地向外扩，但西边不存在，西边是环山的。所以它不可能无限制的扩展，所以它未来可开发的资源有限的。所以它可售的存量房也是有限的，所以未来我认为西边发展会不错。

　　张鸿雁：实际上说到整个西部地区的发展，跟整个区域的整体经济发展是息息相关的，房地产肯定也是跟整个经济相互依存的产业。我们认为明年的利好有三大方面，一个是石景山区的联合拓展，当首钢搬迁完后，目前政府已经明确下来门头沟和石景山将会成为整个建设规划的中心。第三大块，应该是刚才宫总说的永定河这一块，整体规划也是以科研、旅游等等一些特色性行业为中心的。

　　刚才宫总也提到了从东边来到西边整个沿途风景的感受，西三环、西四环随着我们国家这么多年的历史沉淀，就是一个政府职能机关或科研院所聚集地，所以它不太可能发展成为五光十色的地段。所以未来西四环乃至西五环，我认为以后整个西部区域的发展，这种养生形态的地产态势，整个正西部区域城市服务功能中心的定位，包括西南板块整体定位后会有同样的综合性地产，包括大型的住宅在西南板块的爆发。可以看到整个西部未来几年，明年政策有了更好的落实以后，西部发展将会把整个北京的关注度再次吸引到。   

　　主持人：其实我们都知道土地市场是影响房地产很重要的一部分。09年大概就是“地王”出的最多的一年了，各位认为为什么西部没有那么多的“地王”出现？

　　宫铁军：有一点理解上的不同。其实09年西部出了很多“地王”。因为西边拿地的开发商拿到地之后，并不是去宣扬，说我这块地通过拿地的新闻做多大的影响，大家还是很低调地做产品。第一个地就是六里桥拍出的将近17000的楼面价的一块小地，这块地应该说当时震惊了整个区域。后续我们看到没有任何的报道，这是因为开发商的心态。具体事就不去做评论了。

　　09年的收官，我们30号在门头沟拍的地溢价五倍多，那块地并没有拍到最高价，楼面价大概是9000多就不会再拍了。如果追捧下去会更高。那块地我们也探讨了很多回，如果你说它不是地王，只是因为我们没去过多的评论它。

　　再就是西区土地的流转，同样也很低调，也有很多供应方式，有合作方式，有房屋改造方式，但它贡献出来的价格实际上都是非常高的。所以真正的地王，如果我们把东南西北区放一块，除去有一块没有看准之外，比如龙湖，其实西区出的地王价格倍数是比较多的。

　　主持人：宫总的意思就是西边不是没有地王，只是宣传得非常少。

　　宫铁军：而且我预测在2010年地王一定在西边。比如当时万科在房山摘的地王，如果放在西边这个价格是拿不回来的。因为我研究了一下当时投标的单位和中介公司，后来迅速了摘了很多地，那时候是中介刚开始在房山摘地。2010年地王，我觉得西区如果供应出来，现在特别是政府限制土地的规模，西区供应出来的价格是没有上线的。

　　刚才张总也提到永定河是以宜居休闲作为河流经济带的一个显著特色，既有山又有水，它要把永定河注满，如果这条规划实现的时候，这条河流带带给我们的将是第二个西山。而且它更宜居，它的交通更方便，它有公路，快速路。所以我为什么敢说西边会出地王，因为我知道很多西边的开发商都在开发，当大家都在预测这个价格的时候，因为我们也在做，我觉得深不可测的。

　　张鸿雁：我们可以看一下09年的地王，并且现在的“地王”说的还是以土地成交总价而言。西边非常缺少这种大宗的供应量，所以在西边我们没有见到“地王”也是合情合理的东西。
主持人：刚才宫总和张总也说到了西边是上风上水的地方。一般这种地方，别墅、大宅类产品比较多，各位觉得09年卖得最好的是高端产品，还是像90平米两居这种户型？

　　张海明：是这样的，它也分商圈和地块。比如以居住为主的，大部分都是百十平左右的，比较好交易，总价不是特别高，这种还是以小户型交易量比较多。比如靠近西山美庐，汤臣一树，这种项目的总价也比较高，能去那边买的也是很富裕的人群。

　　一般挨着地铁的小面积比较好卖，上下班一些白领没有车的只能靠地铁上下班。挨着阜石路的，可能地铁并不方便，但是有私家车的大户型交易比较火爆。不能一概而论。根据我们公司的数据来看，基本上大于140平米的交易量占9%；120到140平的占30%左右，其他的就是90平米以下，还是以自住需求为主。

　　张鸿雁：实际上从目前市场各家楼盘的销售情况来看，从目前整个西部的情况来看，刚性需求和改善性需求在目前来讲一定是很高的。豪宅这一类，本身客群基数和范围就相对有限，所以在整个西部，我们很难谈它是不是一定会比刚性需求的小户型或者改善性的户型更好。

　　我个人也知道在09年几个高端豪宅项目也都有比较不俗的表现，包括可能有一些项目成交价格可能会超过10万一平米。因为协成机构今年代理在西部的三个楼盘，整体表现就足以证明刚才我所说的，比如像大成郡，典型是以低密度改善性的大户型为主。融景城典型是70、90的刚性需求。这两个项目都是同样投放在市场就售謦了，并且意向客户的量都会高于成交客户的量。所以从整个基数来看没有太大的问题。所以整体来看，今年西部确实出现了各类产品都百花齐放的现象。还没有说到某一类产品在今年市场上相对表现略高略低。

　　张海明：比如在二环边上的比较高端的盘，它的房产不单单是为自住。在09年是全民在买房，它和金融是有一定关系的。我身边有很多朋友，他们不愿意把钱放到银行，他们只把钱投资在房子上，总之它跟金融是有一定关系的。有很多钱不把钱放在银行，而是放在房子上。这是一方面。

　　宫铁军：今年初在一个地产的论坛上，对通货膨胀的预期大大促进了大家对购房的欲望。从中国人骨子里的文化，从过去我们对文化的分析，院落这种文化是我们从古到今的一种文化。现在因为我们地有限，我们不能去盖院子，只能去买房，在房子里寻找这种安全感和家的感觉。当我们觉得这种产品即使它会有涨跌，因为房子一定有涨跌，这个大势不可能永远向上，就像08年底和09年初一样一定有这样一个阶段。所以很多朋友也可以等到低谷的时候再买房。

　　但是大家卖房的很少，就是把钱变成现金而去花钱的很少。我们也很困惑，当一个房子到两万的时候，可能宜居产品，130、140会好一些。但到了 3万的时候，我们一算，130平米就是400万，我们说百万元户在北京已经不是新词了。刚才你说到中高档的盘，现在在三四百万，这对一个普通家庭来讲承受力是一个非常大的考验。

　　如果说北京是全国人民的北京，北京和上海房价还有这么大的差异，这种差异怎么去找？所以它有很多政治因素和经济因素纠缠在一起。所以豪宅也好，小户型也好，如果中国未来的发展不解决和谐的问题，房价就会变成一个怪病。所以大家会看到最近的政策一直在提保障性住房，这是正确的。我们要保证市场上供求关系的平衡，还要保持这种居住的愿景。

　　我们现在论到品质，觉得我们的房子品质还不够。实际上百姓的需求没有从房屋品质中得到非常有效的保证和解决，所以造成大家把辛辛苦苦挣来的钱不断投到房产中去，抱着一个美好的想法，就是房子可以不断地保值增值。特别在西区，像汤臣一品这种房子空置率很低。中关村这出租率很高，但是工房比较多，所以你很难比较它好与坏。这需要市场更理性的发展，可能过三五年之后，真正的中低收入人群解决了，我们用品质衡量一个房价的时候，比如大成郡，我非常赞成它的设计手法。我们限定了1000户，一秒钟就排满了。它确实是低调中的火爆，但这时候老百姓已经不论大小，只要承受得起就买。

　　但我个人认为豪宅或这种宜居住宅或者中低收入住宅，未来应该有一个很明显的划分，这样房地产市场才能健康发展。

　　主持人：我刚才听大家说，无论是高端、小户型还是改善性的住房，都是非常火爆。各位是认为西部的基础设施都跟上了才导致众多购房人都关注，还是因为整体都非常火爆才导致了西部地区的火爆？

　　宫铁军：西部为什么现在出现多房一人在求，一宿涨1000块钱也很正常。你说配套有多少改变，没有。所以我认为西区最典型的是住在西边的人，他工作的稳定性比东区、北区、南区都强得多。他对住宅的刚性需求都强得多。西区最主要的配套其实是医院和教育，它不可能在你家门口，但可能在两公里之内。所以只要这个区域之内存在，就没有人能够超越这个事情。

　　张海明：我觉得北京西边的盘有一个特点，它靠近西郊机场，不允许建特别大的塔楼，好多板楼或者相对低的楼比较多。远洋山水属于极个案，那块不允许建特别高的盘，一般都在9层、12层，所以它以板楼为主，相对性价比、居住环境、品质、密度会比较舒服，整体来说它的供应量会比较少。因为供应量不多，所以供需关系就有了矛盾，所以一个房子七八个人买，比较火爆。

　　其实靠西北的是以教育为主，有房就买，没什么价位可言。像西南方向，可能丽泽商圈的起来也带动了整个盘的成倍翻价。我还是加以如果没有一定实力的用户，还是不要盲目买房。置业应该有规划，在自己能够承受的范围内能承受得了就可以买。

　　张鸿雁：西部本山这种新建性的配套并不是特别多，但它传承下来的或者相对知名的教育配套以及医疗配套在整个西部人群里面都已经深入人心了。另外，西部大量人群它的区域情景是最重的。作为我们可能会觉得我工作的地方和居住的地方更多会沿着交通是否便利去考虑。实际上在西部有很多人，他的工作范围可能真的就是在固定的区域，上一辈、下一辈在工作区域的变化上并没有太大的跳跃。

　　再加上本身中国人传统的三十而立，为了孩子教育，为了老人，传承下来的这种礼教都深深影响了这一代人。所以西部人群固有的特性也是保证了在固有配套比较好的情况下，西边楼盘永远都是周边人群来买的很多。
主持人：对于西边固有的人群来讲，我们西边的楼盘价格有没有赶超的趋势？

　　宫铁军：我在东边居住过，比如东三环的房子，如果拿世纪城对应我们东边的房子，我觉得世纪城的房子就出现了一位极为恐慌性的购房。后来人大附小出了这个约定，就影响了中关村一小三小。从我们开发商来讲，第一直觉是北京最贵的房在西边。

　　如果在08年底的时候看跌幅，东边的房子可以用腰斩来说，东边的房子是斩掉四分之一。大成郡刚开始卖公寓的时候应该是1万3000多，后来它的增幅之快比东部快得多得多。所以在购房人来讲，可能觉得西边非常贵，比如你现在在中关村买一套房子，第一问的是有没有，然后再说多少钱，到这种时候就会产生一种非常恐慌性的购房。

　　如果在西边，真要说置业、投资、保值、增殖，它的供应量决定了未来的价格走向。比如西区的融景城，因为融景城并不是完全守着地铁，拿到东五环去比，你发现这个价格单价是超过东边的。我希望价格有所调整，希望可以有更多的人可以买房。

　　张海明：其实我赞成宫总的说法，它不像南边、北边的盘打广告打得很厉害，它很低调的入市，很高的价格就卖空了，而且都是非常小的盘，本身套数也不是特别多。所以价位，我个人认为并不比南北便宜。个案另说，它其实也并不便宜，只是比较低调。

　　宫铁军：西边是买不到房。我知道好多人找人去买大成郡的房，很多人都是不问价格，能买到即可。

　　张鸿雁：实际上今天说东部楼盘比西边楼盘多，可能因为整个北京是一个正南正北的位置。像刚才宫总提到的，实际上在07、08年以前，因为这两年整个楼盘更多聚焦于西五环和西四环。实际上最开始西三环上两万多块钱，当年我记得04年的时候，我们在做中关村项目的时候，刚才提到了万柳这一带，整体房价都是在两万多。

　　那个时候卖两万多的时候，协成在CBD核心区域代理温莎大道，当时我们还没有突破两万。可能西部楼盘更多是有背景的企业在进行这方面的开发，所以在当时价格回归的时候它调整的幅度会比东边更大一些，毕竟东边一些房地产开发企业更多一些。那个时候它虽然下降得比较厉害，在它反弹的时候也是力度最大的。融景城现在一万七八，其实是刚刚开始。可能西边确实是大家不做宣传太久了。

　　张海明：还是有些个案的。

　　主持人：也就是说对于刚才这个问题，三位其实不同意西部楼盘价格比东北部地区低。最后我们来展望一下未来，其实元旦期间的楼盘销售情况并不是特别好，元旦三天商品成交量环比下降了六成，两天二手房只有30套成交，各位认为2010年的楼市将是怎样的，尤其是西部？

　　宫铁军：我说一下新房。我觉得调控一定有影响，没有永远向上的市场。在09年的时候，我说过一个观点，09 年是国家市场，不论是股票市场还是房地产市场，都是跟着宏观经济有着密切关联。也就是说房地产市场是GDP的一个重要支柱，它是一个有力的支撑，股市是整个国家宏观经济的晴雨表。在09年，更多是通过这两个市场联动，来判断我们国家宏观经济的走向。

　　我认为政府一定会调控房地产市场，但调控会有影响。2010年房地产市场一定会有个震荡，之于世在震荡上下，还是这个观点，我认为大家要找准震荡中的低调。我们为什么不能在股市中盈利，是因为股市的交易量很容易，因为我们可以在低点的时候买到，但不能在低点的时候卖掉。因为房子是一个容易交易的商品，易于你把握，如果你有适当的资本或者投资欲望，我相信在2010年一定会有震荡中的低点。大家在你能看得到低点的时候，不用判断它是不是真正的低点。拐点，还是要看你的需求。对于西区来讲，新房市场，我相信一定会有震荡，但当你没有房买的时候，再震荡跟你也没有多大的关系。

　　张海明：其实从整个09年来看，从相对宽松的货币政策到二手房政策，今年也是头一年二手房全面超过一手房成交量。刚才宫总说的我非常认同，肯定会有一定的震荡。从二手房市场来看，09年有一个税费减免的收官，其实整个2010年的交易量，我的感觉比09年要略降一些。刚才你提到2010年头几天会有一些下降，这只是个个案问题。到底2010年市场会变成什么样，谁也说不清。

　　我也建议想各位买房的，如果你能承受得起的时候就可以出手。不要总想着买的最低，卖的最高。2010年有一部分房可能会有一些影响，但不会受太大的影响。

　　张鸿雁：刚才提到期房的交易量，从一手房地产市场成交的角度来看，无论是一手房还是二手房，每年一二月份都是成交的淡季。大家也可以感觉到12月份整体成交收益都已经基本完成。在元旦期间出现交易量下滑也是很合理的现象，这不能因为政策出台了，在这里面起到多大的影响。它会有一些影响，但从成交的数据上反馈并不是特别强烈。

　　如果像刚才所提到的，不是把买房作为你投机的一个方向或者投机的动机，我个人认为还是要量力而行。在量力而行的基础之上，更多还是看准你购房置业的目的到底是什么，毕竟现在来讲，哪怕是在09年这么火爆的市场之上，真正的买房作为投机或者投资的量还是比较少的。实际上可以看到中国人传统骨子里 30而立的思想，对一家几代人都是很重要的。

　　主持人：非常感谢三位参加我们今天的论坛，谢谢！

无所事事的猫

太长了    眼花了

八亩堰

几次提到大成郡，意思说大成郡会涨

艾蔻

难道。。我们。。。房子。。。增值？

山外山

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