我们业主为什么要成立业委会——业委会能给各方带来什么 （转载）

正以基金

最近看到一篇帖子，感觉不错特转载
出处 http://house.focus.cn/msgview/2214/155918690.html


对于每个入住小区之后的业主和居民来说，业委会不是新鲜事情。但对于成立业委会并比较全面的了解和感受到业委会的优点的业主还真的不多。

原因无他，第一个原因是成立业委会的小区非常少。北京市到2007年底全市3200个住宅项目中，成立业主大会和选举产生业委会的只有574个，成立率仅为17.9%，还不到两成。随之第二个原因就是业委会没有形成群体力量和气势。如果每个小区（或起码大部分）都有业委会，那这个社会是个什么样的情形。那就是咱们业主，小区真正的主人，能自己当家作主了。现在不是的。咱们能做主的，只能是咱们家内部，甚至家内也不是全部能做主的。例如对屋内的质量问题的维修，你做得了主吗？第三个原因是业委会的权力（权利）在没有成立前，以及没有形成（规模）气候之前，其力量是发挥不出来的。相对于我们没有成立业委会来说，业委会就是个新鲜事物。

可是你知道吗？相对于屋内的情形，咱们只能是相对的可控和负增长的——花钱，而屋外的大面积的公共区域，才是更加重要的（这样的说法是建立在大环境影响小环境的基础上的），因为这是小区形成自己的社区关系、社区文化、社区精神、社区特点、社区财富的主要途径。

设想一下，邻里之间没有什么对外交往而互相封闭的小区是个好的社区的吗？不可能的。相反只有不断交往的社区才是生机盎然的社区。而自己房屋外大面积的公共区域对我们单个业主来说是不可控的和正增长的——省钱、生钱。省钱是因为可以在不断提高物业服务的基础上降低物业费，根据不少小区的经验这是可以做到的；生钱是因为业主自己可以对公共区域的收益有自主权。单个业主不可控，但全体业主，这个集体通过业委会的协商决策，就可控了，也必然可控（民主的进程不可阻挡！）。

注：本文此处的正增长的意思，简单的说就是我们自己的房子通过自己（也只能是自己）的努力，建立良好的物业服务关系，形成良好的邻里关系，使得自己的房屋保值增值，还可以获得自己应得的公共区域的收益。

作为小区的居民，作为一个对房地产行业还知道的比较多的居民，作为一个喜欢桃花岛氛围的业主，从我多方面的了解和学习，得知成立业委会后可以为业主带来以下的方便和利益。

一、业主的合法权利得到主张和维护。具体来说，如果以下问题能够得到解决，咱们的权益就基本得到了维护。

1、  在保修期内，业主的房屋本身质量问题能够得到及时的维修。这个问题需要三方面的配合。     一是物业公司的及时督促跟进要求保修单位及时维修。而这方面咱们小区的物业公司是欠缺太多。经常发生报修多次，甚至非常多次而得不到维修，甚至得不到起码的答复的问题。如果是正常的业主，相信都不会满意的。尤其是花费了不菲价钱买来的自己心爱的房子。房屋得不到维修，其保值增值的作用就会大大减低的。     二个开发商的积极要求保修单位尽早承担维修责任的问题。咱们小区的开发商在这方面似乎表现的不够好。起码的责任应该没有尽到，否则咱们很多房屋问题不会在保修期内都没有得到及时的维修，因为每个保修责任单位都有一笔质保金在开发商手里，保修单位没有尽到保修责任，开发商将可以扣除其款项。这方面咱们小区业主对开发商和保修单位都没有足够的压力。本人也了解到几家业主对家中受到的因维保修不到位受到的损失提出的索赔主张没有什么好的结果。开发商都是在应付，根本不管，也不在乎业主的诉求和索赔要求。这种目中无人的态度，很大程度上是因为业主们“纵容”的结果——业主不主张，不积极主张就是纵容。像对于咱们国家现阶段的这种开发商，只有大家积极的主张并积极的投诉到建委、报社、政府等部门，引起高度重视才行。否则都不可能得到很快的解决。甚至都没有人理你。想得到政府的主动管理，现阶段（起码5年内）是个笑话。这样开发商无视业主正当的要求，而物业也不积极的督促维修。困难的就剩业主了。     三个是维修责任单位的及时修理。这个方面实在是和开发商有关。开发商对其压力越大，保修单位对咱们的维修进度就越快。     而咱们小区内的业主实在是势单力薄啊！但越是这样，咱们越是要发出咱们的声音。可现在是业主，且有很多的业主都自己主张，甚至是自己修理了，而没有向开发商、物业提出咱们的要求。长此以往，咱们除了业主不交物业费、取暖费手段之外，没有任何手段可以运用。并且，物业可以按照国家法律对不交物业费、暖气费的业主的行为进行法律诉讼和追讨。国家也是明文规定支持物业的行为的。除非业主保留了物业不作为的证据。根据交流来的心得，学习到的经验，如果发生类似因问题而不想交物业不作为的部分费用的情况。业主应该在保留证据的情况下（拍照、录音、录像、发文），正式告诉物业（并保留证据），自己只交认为物业已经作为了的工作费用，而不作为的部分费用，要求扣除。这种情况下，物业一般也不会答应，但如果你保留了你要交钱的证据（如正式发文给物业或录音），这种情况下，即使物业起诉业主，法院也没有办法，业主也不会有什么损失。如果没有保留证据维护将来可能的诉讼，那只能造成自己的更多的利益没有实现。根本一个，桃花岛这个小区是咱们自己花钱买的，不是开发商的，更不是物业的。小区的好坏对开发商，对物业来说，他们才不管呢。他们只管赚钱。假如业主们认为咱们不交物业费、取暖费那开发商、物业就不赚钱了。那你们就错了。     一个开发商早就挣到了大量的钱（卖房子），而后期咱们如果没有主张自己的权益（小区的公共收益——停车费、广告费、租赁费等）那，开发商就源源不断的收益，而不论其应尽到的责任。物业更是如此。

2、  快速维修自己的房子。相信这一点，很多人都深有体会了吧。这还是在保修期内的情形。大家设想一下，如果过了保修期，那更会是一种什么样的情形呢！？会比现在更好吗？物业和开发商是一家，如果任由他们这么干下去，咱们自己的小区就完了。所谓“小洞不补大洞吃苦”。小问题不修理，将来可能造成大问题，那保修期过了，再使用公共维修基金。花的可是自己的辛苦钱。何况如果没有体现咱们自己意愿的执行机构（业委会），那公共维修基金的使用还可能受到腐败的侵蚀。绝不是危言耸听。

3、  公共区域收益（停车费、广告费、租摆费、其他收益）。从现在小区的情形看，咱们小区内的地上露天的停车费即将收取。可大家知道吗？停车费的收取其收益在公共区域内就是大家的，全体业主的。判定公共区域的标准之一就是，如果开发商没有证据证明所在的区域是其产权，那就是咱们全体业主的。要知道，现在的小区（除了开发商没有售出的），内部全部是咱们全体业主的。开发商如果凭着自己的开发商地位（他开发的房子，他最知道内部的情形），想获得其产权之外的收益，在全体业主没有能维护自己的利益机构之前，是非常容易的。而公共区域收益也是不小的款项。可以这么说，小区建设的越好，这笔款项就越多，咱们小区内的业主得到的实惠就越多。

4、  小区公共设施的完善。 ①如现在缺少的会所。当初开发商是承诺有会所的。这也是很多业主购房合同里注明的。可现在咱们迟迟没有看到开发商将会所设置起来。这个看来，开发商不建会所，直接卖房，就多一笔收益。而对于业主来说，会所的建立，对咱们是有利的。会所建立完善了，小区居民生活就更方便了。可能生活的品味更高了。而现在呢？多麻烦！健身要到外小区去。连小区周边的人气（底商）也不高。这一点开发商绝对的欠考虑。只有有了会所了，小区周边的人气才能更高。他的底商才能卖的刚好。试想，没有会所，谁会到咱们小区底商来投资光顾呢。当然这也不是绝对的，但绝对有重要的关联性。如果咱们自己都不闻不问，那开发商高兴。如果单个人过问质询开发商会所问题，那结果可想而知。可如果业委会利用集体的力量，可以集体聘请律师起诉开发商的违约行为，并投诉到政府主管部门，那开发商就要谨慎处理这事了。起码对这件事他们不能再装聋作哑。 ②另外，小区缺少的健身设施问题。现在小区健身设施没有。好像看起来也没有地方设置。但这个问题咱们只要想有，他就一定能有。如设置在小区的东北角，即6号楼的东侧、1号楼的北侧。少数的业主问开发商、物业没有用。只有问政府。而且，业委会出面向政府部门要求才行。除非咱们业主很多人（起码每天）天天打电话问政府，要求其设置。我听说这事物业是绝对有关系的。而业委会就更能了。业委会代表全体业主的意愿。 ③小区内停车事宜。有业主可能认为咱们小区的露天停车场收费后，这事就完成了。可大家不要忘记了，在小区的西侧有地下停车场。此地下停车场的出入口在小区内。小区的房子是咱们购买，因此业主是小区的主人，所以小区由咱们购买人自己做主。我们自己决定小区可以让谁进入，不让谁进入。如果开发商当初的方案是将地下停车场给底商用的，那其出入口就应该设置在小区内。现在地下停车场不用，地上停车场收费。这就是很大的资源浪费。而且地上停车场还占用了绿地面积。小区的交通道路本来就窄。越来越多的车停了之后，就更窄了。而且开发商利用业主的购买款和银行的贷款开发了桃花岛项目，就包括地下停车场成本在内。换句话说，其实地下停车场也是业主出的钱建成的。 ④小区内自行车棚的设置。自行车棚的设置问题，应该追究开发商的责任。如果小区规划方案没有，就是通州区规划委的责任，一般这种情况不会有。现在小区的自行车棚设置不了。那绝对是开发商的责任。这方面的情况，小区居民可以到通州区城建档案馆查询。拿身份证原件，到其处查询项目规划意见书、工程规划许可证及附件和附图、小区市政平面图，就可以一目了然了。 ⑤桃花岛小区的南北两部之间的道路照明问题。众所周知，大家对这条道路的照明（一直都没有）一直深有体会。大家不是没有反映过，但为什么不能解决呢？从现在这个情况看，这个问题需要小区居民（业委会）、开发商、物业、居委会、政府部门共同解决才行。尤其是业委会，否则单个业主居民没有时间关注，开发商、物业、政府更是没有精力和心思给咱们主动解决的。



二、对小区居民来说，成立业委会，才能更好的建设和谐社区。     相信大家都有这个感觉——辛苦一天回家什么也不想做。都想舒服的休息，这时家就是我们休息的港湾。而如果这种情况下，得到的是不满意的社区环境和物业服务，可想而知心情是多么的不好。辛苦挣钱买来的房子，自己真正的主人还要受这个罪，自己的意愿得不到体现，那这个日子又有什么意思呢？但如果咱们自己能够做主了，下面的情形就是正常不过的了。

1、  只有由业主自己的组织出面，组织更多的集体行动，才能有更好生活可能的便利。现在是团队的社会，生活可能是个私人的问题，尤其是在自己的家内，但人是群居的特殊“动物”，是人就不可能脱离群体。而小区生活是城市生活中的人们最正常的生活。过去是政府管，其什么都负责。现在是政府没有这样做，起码现在还负责不了。只有自由管理自己。好的小区一定是个有着丰富的小区居民生活（经常组织各种活动），增加了社区交往（彼此更加熟悉），形成好的社区关系（通过交往熟悉，更容易获得认同），形成社区特点，创造社区文化，拥有社区精神（经过磨合，社区必然能形成自己的社区特色和文化精神），得到社区财富（房产保证增值，精神上的愉悦）的小区。例如现在小区有过不少次的自发组织的唱歌、棋牌、烧烤等活动，就能印证这方面。

2、  大家可以足不出小区，就可以拥有不同的资源帮助（各个业主的特长是不同的）。这个方面相信不少人都能体会到，只要是积极参加社区活动的，就越是能在小区中获得各种帮助。远亲不如近邻——确实是非常有道理的。

3、  获得身心健康。这个也是必然的。心情好，就可能身体好。而良好的互动必然能使得小区有经常性的适合各个人群的体育文化活动。这样一来，就一定能增加自己的健康状况。现在小区有多个QQ爱好群体，经常组织足球、篮球、羽毛球等活动。这些无疑将大大增加大家的熟悉程度，并使得足不出小区，就能组织文体活动，而不必费神劳顿。长久下来想不健康都难啊！



三、对开发商来说，成立业委会，可以减少与居民的矛盾，增加美誉度，开发商得到更好的发展。

1、  开发商应该知道，一味的保留业主问题，置业主的问题和合理要求于不顾，是鸵鸟政策。躲是躲不过去的。对于业主越来越觉醒的民主要求（特别是在网络越发普遍的情况下），对于政府越来越多的民生作为。开发商应该有这个认识——只有将问题尽快的解决，才能使得开发商减少索赔损失和社会名誉的伤害。其也才能更多的得到发展。当然对于很多开发商来说，认为这些都不重要。认为政府有人，其实是腐败，权钱交易。就能解决一切。那是弱智的看法。没有不透风的墙，没有可能永远的腐败。这一点从历史就可以看出来。大众对于民主和自己权利的维护觉醒是越来越多。而不在沉默中死亡，就在沉默中爆发。咱们不是泥人。可看看咱们小区的开发商，他是一个浙江（或江苏）的商人。他是商人。只为追求利益的最大化，尤其是短时间内的利益最大化（社会责任心的商人不是没有，只是太少。而且很多的慈善行为商人，可以说是挂着羊头卖狗肉。多少为富不仁的商人呢？大家都有自己的名单）。桃花岛（绣江南）是他的第一个也是到现在为止在通州的唯一的一个开发项目。

2、  开发商只有积极配合业主成立了业委会，使得业主的合理权益得到实现，开发商才能有更好的社会发展舆论，尤其是在当今房地产整合的年代。大众普遍对房地产价格不满，没有良好的社会声誉，将使得弱小的开发商更加难于得到发展。房地产行业再也不是通过种种黑箱操作，得到一块地，在用其他手段（如权钱交易）得到银行贷款，在用购房人的钱还银行的钱，最后得到疯狂的收益的年代了。这方面通州区桃花岛小区附近的“本岸”项目的开发经历就是一个生动的教训。作为对这个行业了解很深的我来说，报纸新闻上登出的“本岸”项目的开发信息只是冰山一角。

3、  如果有开发商能够主动帮助业主成立业委会，那其对于自己开发的项目的责任心和爱护程度是不用质疑的。现在有吗？我没有普遍调查过，但据我了解，以及大家的知道情况，好像太少了，基本上没有。可就是这样的整个房地产行业普遍低迷的情况下，如果有房地产开发商能够主动帮助业主成立业委会。那这样的广告效应是不小的。起码可以当做一个卖点来宣传。而咱们小区的开发商能这样做吗？我表示怀疑！

4、  而从这方面来看，我们可以说政府是有责任的。从减少社会成本支出，尽早化解社会矛盾，组建和谐社会，提高民主自治程度等角度来说，政府都有责任帮助业主成立业委会。而现在很多部门不是这样考虑问题。总给业主成立业委会设置这样那样的障碍，总认为业主成立业委会后，组织了自己的组织，可能对社会的治理增加困难。而且政府部门应该明文并且强制性的要求开发商尽到自己的义务，并必须组建自己的业委会。现在的情况则不然。政府和开发商联手，在利用畸高的房价把大众的血汗钱拿走之后，还给小区的真正主人成立业委会设置种种困难，这就有故意刁难业主只维护商人利益之嫌疑。



四、对物业来说，降低与居民的冲突，得到合理收益。

1、  这方面相信物业自己也不能否认。而业主自己也是能够理解的，毕竟现在是提倡双赢的时代。如果物业只是想着自己盈利，让业主吃亏，那这个物业不可能长久下去。单方面谁都不愿意。但如果有了业委会这个沟通协商的渠道，那业主也有了可以表达权益的平台和途径，也就能将问题及时化解，而不用升级矛盾，这也是政府提倡自治的一个初衷。

2、  在上面的条件下，物业得到自己的合理收益是谁都不能反对的。现在也确实存在业主故意不交物业费、取暖费的情况，究其原因，确实有业主的原因，但物业的原因是业主不缴费的最重要方面。

3、  其他优点如广告效应，增加物业公司美誉度等不一一叙述。



根据以上思考和分析，让我们不能看出，各方（业主、开发商、物业、政府）在有了良好对话平台（成立业委会后，具备和其他各方对话的“资格”、精力、途径），各方利益能够得到维护后的前景。

但现在所缺的就是业委会。可成立业委会也确实是件不容易的事情。人越多，可变因素就越多。如果没有更多自愿者参与，这靠几个自愿者在做，也不现实，那样相信组织成立业委会的时间会更长。现在咱们桃花岛小区（确切的说是群芳四园小区）就面临这样的状况。自愿参加组织成立业委会实际活动的人不够多，还需要更多。一味的只有口号，只是口头声明支持成立业委会，只是看着别人行动，自己不参加力所能及的实际活动是不行的，必须有实际的行动，哪怕是向别人宣传成立业委会与否的优缺点也是难能可贵，和必须的。

而我们说成立业委会不一个两个或几个业主的事情，那是全体业主的事情。只有在大部分业主都具有成立业委会的意愿后，大家积极的投入了精力，果断的采取了实际行动后，业委会才能具备早日成立的可能，否则就只能是每个人心中美好的意愿。

在这种情况下，作为业主的你，作为居住在小区的居民，你还在等什么呢？现在就加入进来吧！

小蝴蝶

我的下午茶

这几天业委会的事怎么没消息了

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