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皮包骨头

住宅里搞经营违反《土地法》


◇字体：［大 中 小］ 本版PDF 北京青年报： 刘新雷    2005年06月02日

　　我们是朝阳区西坝河某小区的住户。本小区的物业公司将小区内未出售的房屋未经周围业主的允许，出租给他人进行商业行为。其中有一早教中心，长期举办亲子班，人员流动性强，办班期间小区内车辆较多，电梯也应接不暇。有些上完课的家长及儿童仍然在小区内逗留，随意使用小区内儿童游乐设施，上课期间室内声音嘈杂，严重影响了居民的生活、小区内的治安以及公共设施的维护。


　　请问：国家有关规定是否允许此类商业活动在住宅小区内的某个单元内进行？

　　张先生

　　解答：小区内未出售的房屋，从所有权来讲还是在开发商手里，开发商也是业主，是有占有、使用、收益和处分等相关权利的。一般情况下，小区的物业公司和开发商之间有很多经济利益的联系，物业公司是可以接受开发商的委托，对这些房子进行出租取得相关收益的。但出租时要注意不要带来扰民后果，因为开发商作为这些房子的产权单位和作为邻居的其他业主是法律上的相邻关系，不能因为开发商对房屋的使用不当干扰小区的正常秩序和其他邻居的正常生活。

　　目前，本市存在很多小区的业主把住宅“变性”为经营性质用房的情况。由于经营的特点，造成人来人往,影响小区的正常秩序，而且楼宇的维修费用和电梯的日常使用费用都是业主平摊的，外来办事人员经常出入小区，也给治安带来隐患。

　　市小区办有关人士对此问题认为，北京的公房出租合同规定了“不许改变房屋用途”，《商品房使用、管理、维修公约示范文本》也有这个规定，但它们不是法规，制约力不够。建筑物是附属在土地上的，房屋的使用用途反映的就是土地的使用用途，《土地法》规定了任何人不能擅自改变土地使用用途，就不用再专门立其他的法规规定任何人不能擅自改变房屋使用用途，现在的问题不是立法问题，而是执法问题，如果允许把经营项目开在住宅，批地时就存在“住宅”、“写字楼”和“商业用房”的区分了。