有没有林栖园的邻居，进来聊聊！！（ 群号8037759)

无为

看了看相关资料，地下室应该是开发商的，他有使用权，没有产权，产权归人防。目前的情况应该是开发商与人防部门达成一致意见后，形成利益共同体，而后开发商又委托物业来经营，（猜想物业也有利益可分），现在只要切 ...
sunnyday 发表于 2009-3-10 22:54

前提条件是成立业主委员会

无为

个人建议:
横幅是必要的,可以在开会的时候扩大宣传及影响力.对物业也起到震慑作用.
开会地点可否改在小区门口,最好能请到媒体参与.
宝马 发表于 2009-3-10 10:44

开会地点可否改在小区门口？？？？？

bessie

周六肯定参加，感觉论坛上还是人少，要不要分头分单元联络些人呢，好像有的人还不太清楚这件事似的

bessie

当务之急应该是最快成立业主委员会，其他的别管是请律师请媒体请智囊都要花钱，成立了业委会就都有头绪了，期待周六都来人

香白白

刚刚看到，支持一下！！
我也记得地下室是公摊面积，应该算我们业主出钱买下来了吧？为什么我们没有决策权呢？

香白白

大家有没有看过《肖申克的救赎》啊？他在要求政府拨款建图书馆的时候不就是坚持不懈的写信，最后成功了吗？我们是不是也可以阿，大家轮流每天向固定的相关部门或者市长信箱反映，不知道会不会有效。我们建个模板，就是发封邮件的么，每天一封。

大傻

大家找一找别的小区成功的案例，我们可以详细的了解一下他们的成功经验，借鉴一下。我相信总有一个说理的地方，即使真的失败了，我们也要心服口服，而不是这样不经努力就放弃？
开会地点在小区门口是可以的，距离也不远，一眼就可以看到了。。。
但开会一定要有个提纲，不然你一言我一语是无法形成会议意见的，下一步工作也无法落实。。。
我个人的建议如下：
1、周六要定下业委会负责人
2、立刻提出一些下一步工作意见，在开会时候讨论一下定下来
3、想办法通知更多不上网的业主参加，我觉得贴纸条的方式就挺好
4、联系一下大小区前几月成立业委会的负责人，了解一下相关程序，注意事项等

我们现在最需要的是：拒绝空谈，开始行动。。。

yiran_baby

支持！

无为

4666楼
有最新链接！！
我就不浪费篇幅了

无为

据统计，北京目前有3000多个住宅小区，1700多家物业公司，业主委员会却仅有400多个，真正由业主自己成立并能代表业主发挥作用的业主委员会更是少得可怜，很多业主反映想成立业主委员会难，实现业主委员会备案更难。通过调查，业主委员会成立难的最主要原因在于业主对相关法律知识不熟悉，流程不清楚，导致无所适从。因此，聘请专业律师协助业主成立业主委员会应是一个比较好的选择。



一、业主大会及业主委员会介绍



首先，业主大会不是所谓的自发组织，更不是违法组织，它是完全依据国务院颁布的《物业管理条例》的规定，依法成立、依法召开的大会，依法成立的组织。成立业主大会的主要法律依据、主要的行为依据是《物业管理条例》，还有建设部颁布的《业主大会规程》，以及各地房产机关颁布的相应文件。

而业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。是业主（代表）大会的常设执行机构，由业主（代表）选举产生，受业主（代表）大会委托，对物业管理公司进行监督或者实行自治管理（国家法律法规禁止的除外），同时协调处理个别业主权益与大多数业主权益之间的矛盾和纠纷。

业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。



二、业主大会及业主委员会的成立条件



实际当中，各个地区成立业主大会及业主委员会的条件不尽相同。

1、如根据《江苏省物业管理条例》及《南京市物业管理办法》的规定：物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50％，或者已交付使用的物业建筑面积达到30％不足50％，但使用已超过一年的，应当由所在区的物业管理行政主管部门指导召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

2、如根据《成都市物业管理业主大会规程》成房物管[2003]7号 相关条款规定：公有住房出售达到总建筑面积1/2以上的，商品房出售达到总建筑面积2/3以上且竣工交付使用满1年的，业主应当筹备业主大会的成立。

3、京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。”

4、根据《上海市住宅物业管理规定》的第七条相关规定： 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。 一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

    因此，一般来说，《物业管理条例》和《业主大会规程》对业主委员会的成立只做了原则性的规定，即小区成立业主大会及业主委员会需要以住房的出售面积达到建筑总面积的一半以上，但是各个地区，根据该地区的实际情况又有进一步具体的规定。



三、业主大会及业主委员会的成立程序



（一）、 提出申请

向房管局提出成立首届业主委员会的书面申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组申请表》，并且报街道办事处备案。
    （二）、 成立业主委员会筹备小组
    街房管局接到申请后，做出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组。
    （三）、 筹备小组开展筹备工作
    1、筹备小组自成立起30日内拟好《业主委员会选举办法》、《业主大会业主议事规则》和《业主公约》，并在小区内明显位置张贴公告，征求业主主意。《业主大会业主议事规则》和《业主公约》这两份文件需由2/3业主书面同意才能通过，这是最重要的事情，以后的程序都是依据这两个文件进行，对相关规则、事项要制定详细。例如：放弃即视为同意，人防、停车库等地下空间不计入投票权等。
    2、确认业主身份，确定业主在业主大会上的投票权。业主的投票权按每户一票计算，物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。以产权证明书为准。单位代表须有单位授权委托书。
    3、组织各楼宇开业主大会产生业委会候选人。由于业主较多，不可能召集所有业主在一起开会，可以以幢、单元、楼层等为单位，分时分区召开业主大会，开会选出业主代表参加业主大会，此后开业主代表开会即视为开业主大会。业主代表的产生应经其所代表的业主中拥有1/2以上投票权的业主通过。凡须投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表的投票权是其所代表业主的投票权的总和。
    业主大会会议可以全体业主集中统一开，也可以部分业主分时分区地开；可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当由物业管理区域内有1/2以上投票权的业主参加，票权数过2/3投票通过，才有效。
    4、筹备小组完成以上工作后，将业主委员会候选人的名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主大会业主议事规则》和《业主公约》，送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请。筹备小组决定业主大会成立的时间和业委会的组成人数（5-15人，单数），定出投票时间（3-7天，要报国土局备案）。汇集业委会候选人的资料，将候选人的简历表、选票样本、业主大会议程向业主张贴公告。做好会务筹备工作，包括落实场地，制作选票，制作设置一或多个投票箱（也可上门收选票），由国土局封投票箱，点票时由国土局开箱和鉴证。业主大会召开１５日以前通知投票权人，国土局、街道办事处、开发商、物业公司等有关人员到场。
    5、筹备小组根据议程召开业主大会，收集登记选票；审议并表决通过《业主大会议事规则》及,《业主公约》；公开点票，宣读选举结果，产生业主委员会。会后筹备组将大会签到表，选举结果统计表予以公布。
    业主大会或业主代表大会应当有1/2以上投票权的业主或业主代表出席。业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经出席大会的1/2以上投票权的业主或业主代表通过。
    6、一个平方米一个投票权。要弄清楚业主的住房面积，可从国土局拿到业主的资料，在收选票时，请业主出示产权证明。在填写业主代表投票委托书时，应该附上双方的身份证以及产权证明。可以要求现在的物业管理公司通过国土局提交一份业主名单资料。如果物业管理公司拒绝，则可以直接通过国土局，向物业管理公司施加压力。
    7、开发商只有一个投票权。一个商铺一个代表。商铺可以当业主代表，只要在业主委员会选举中，业主如不投他票，他即落选。即使他入选了业主委员，也可以通过少数服从多数的原则让他的意见不能实现。由住宅业主代表负责收选票事宜。住户面积大于商铺面积，就没问题。
    8、筹备小组成员可以成为业主代表，成为业主委员会成员。
    9、业主委员会每个成员只代表一个投票权，实行少数服从多数原则。业主委员会凭业主大会的授权行事，业主委员会作出的决定须由业主大会即业主代表表决确认，业主委员会对业主大会或业主代表大会负责，维护全体业主的合法权益。业主大会表决以面积计算选票权，每个业主代表所代表的份额不变。
    10、单位办公楼可以参加投票，单位办公楼在小区内，使用小区的公用设施。如果票权数不够，则要把单位办公楼拉进来，说服的理由：大家都在同一个小区内，要把整个小区的安全、稳定、美好，要把小区统一管理，才有利于大家的工作和生活。
    11、发送文件给业主时，请其签收，用回执证明已经给过文件，视为送达。如果业主有意见，可以附意见。如某业主不同意某一条款，实行少数服从多数。
    12、提交的业主委员会成立申请需要改动的，可以提交补充资料，用来补充说明更改的情况。
    13、由业主代表收集票数，提出两个问题让业主回答：①是否满意现在的物业管理公司？②是否愿意委托业主委员会选举物业管理公司？业主只需要回答是或者否。每家都要做出书面意见。
    14、开发商也应该会同意公约和议事规则（这是房管局制定的，是公平的），因为他也想争取到物业管理权。
    15、一般来说，应该有维修基金，如果没有，则要在以后集资。
    （四）、 业主委员会应当自成立起3日内召开首次业主大会，推选出委员会主任1人，副主任1-2人。
    （五）、 业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件向区、县级市物业行政主管部门办理核准登记手续。（一）业主委员会登记申请表。（二）业主委员会章程。（三）业主委员会委员选举产生的报告及其资料。（四）业主公约。（五）其他相关资料。?
    （六）、 核准批复
收到区、县级市物业行政主管部门的备案意见，业主委员会成立。

yiran_baby

http://house.focus.cn/msgview/314/158539683.html
北京市人民政府办公厅转发市建委等部门关于北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)的通知

香白白

4666# yiran_baby

终于找到一个成功维权的案例！
博雅德园小区位于海淀区西二旗，2005年底建成。2007年3月28日，业主们得知海淀区民防局已经批准海淀义和长旅社在该小区的人防工程（即地下二层）之内开设旅馆，改造施工已经在进行中。该改建旅馆工程，会造成200多间地下出租房出现在小区，届时对小区安全、卫生和日常管理等将造成影响。业主开始抗议旅馆改建工程，以理性法治方式维权。
　　小区业主联合签名，要求该改建旅馆工程立即停止，向各部门反映此事，并向海淀区人大代表反映。作为海淀区人大代表，公盟研究员许志永博士在2007年7月10日提出《关于慎重处理博雅德园小区人防工程改建旅馆引发业主抗议事件的建议》。9月21日我们收到博雅德园小区业主的来信，得知经过各方的努力，维权活动取得了成功，海淀区民防局已经决定该小区内的民防地下室空置。

　　以下是海淀区民防局对“博雅德园业主征求意见函”的回复（图片贴不上，来个链接http://www.yadian.cc/blog/26052/）

香白白

那些在道路、绿地以及公共场所划定的车位，属于广大业主共有——对此，《物权法》做出了明确规定。物业公司收取的停车费，不应全部归其所有，“抛去管理成本，收益应该由全体业主支配。”

大傻

4666# yiran_baby

终于找到一个成功维权的案例！
博雅德园小区位于海淀区西二旗，2005年底建成。2007年3月28日，业主们得知海淀区民防局已经批准海淀义和长旅社在该小区的人防工程（即地下二层）之内开设旅馆， ...
香白白 发表于 2009-3-11 15:55

太好了，我们有目标了。。。

mermaid

把周六集合的通知和《请愿书》贴进每个单元吧，让不上网的人也看到。