电梯收费利润可达40% 听证会外业主聚焦电梯费

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电梯收费利润可达40% 听证会外业主聚焦电梯费

2005-07-08 09:10更新 来源：新京报       第1页/共4页 << 上一页 | 下一页 >>

●业界测算电梯收费利润可达40%，有业主担心指导价偏高影响业主利益
●物业公司称物业收费成难题，即使按指导价收费仍然难以维持电梯正常运营
专家表示，由于电梯费计算比较专业，因此业主很难了解当中存在的问题。本报记者周晓东摄
楔子
6月27日，北京市发改委和北京市建委公布，将在7月5日上午9时举行价格听证会，对《北京市物业收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收
费标准》进行公开听证，接纳10名市民旁听，有意旁听的市民可在7月4日电话报名。
7月4日，为了争取到一个物业收费价格听证会的名额，美丽园的五名业主从早上8点就开始拨打市建委公布的参与热线，但由于线路繁忙，一直到报名截止，电话都没打进去。
7月5日，这些业主抱着碰碰运气的想法，带着相关资料来到了远洋大厦地下一层的听证会现场。虽然无法进入会议现场，但美丽园提出的电梯收费问题还是吸引了众多代表的目光，详细专业的电梯成本计算资料更是出乎大家的预料。
[美丽园业主」
“光电梯费，物业公司一年能挣260多万元”
据美丽园业主委员会的负责人介绍，电梯实际发生的费用主要分为运行费、维护费两大部分，其中运行费用主要是电表电费，维护费则是按照市场价格计算。美丽园小区一年一部电梯的电费是1584.05元，而电梯维护费大概是每部每年3000元。这样算下来，一部电梯一年的维护运行费约是5060元。
“由于我们对维护费的价格构成不了解，还特地向电梯维保公司(一级资质)咨询了有关问题。据了解，维护一部电梯的市场价格为3000元-4000元/部•年，按照我们小区的电梯状况，实际维护费应该不会高于3000元/部•年(包括电梯检验费)。”美丽园业主委员会的一位周先生表示。
“但按照目前听证的电梯收费标准，我们每年每部电梯可能要多交24000元，这样的标准明显偏高”。据周先生介绍，美丽园小区大部分都是带电梯的七层板楼，一梯两户，无人值守，参照《实行政府指导价管理的电梯运行维护费用标准》，这一档次的电梯收费(包括运行费和维护费)是每年每部电梯29000多元至30000多元。“也就是说，按照标准收费，物业每年每部电梯可能赚取利润24000元，美丽园一共有111部电梯，光是电梯费，物业公司一年就能赚260多万元。”
「市建委」
建议收费问题通过市场来调节
记者随即查阅了《实行政府指导
价管理的电梯运行维护费用标准》，业主所说的收费标准和文件基本相符。记者还看到，如果是有人值班的电梯，其电梯运行和维护费会更高，为57000元- 59000元/部•年。
带着美丽园业主的疑问，记者在听证会现场采访了市建委有关负责人，这位负责人表示，北京物业收费标准正在制定过程中，此次听证会就是为了听取各界的不同意见。对于美丽园业主反映的电梯收费标准过高问题，有关部门会进一步研究讨论，充分考虑业主的意见。这位负责人还强调，电梯收费标准只是一个参考标准，并不是强制执行，业主完全可以和物业公司就电梯收费问题进行协商。“这类收费问题最好还是通过市场来进行调节”，该负责人表示。
对于该负责人提出的市场调节模式，周先生认为，此次《北京市物业服务收费管理办法》(征求意见修改稿)打破了以往由政府统一定价的旧框框，允许物业公司与小区业主自行协商定价，这是一大进步。但目前的现实是，全市共有居住小区2911个，业主委员会241个，已成立业主委员会的小区不到10%，这就意味着大多数小区不具备独立自主与物业公司签订服务合同和协商定价的资格，“再加上电梯费用的计算极为专业，大多数小区只能执行指导价。所以电梯收费指导价的确定将直接影响业主的切身利益”，周先生的话代表了不少业主的担忧。
「现状调查」
“物业公司对电梯收费的利润将近40%”
究竟美丽园小区提到的电梯收费标准远高于实际运营费用是不
是普遍？记者就此采访了上地西里某小区的前物业管理委员会主任蔡若炎。
蔡若炎表示，美丽园业主对电梯费用的计算方式还忽略了一些细节，比如电梯机修工、电梯管理员工的费用支出等等。但是，即使加上人工支出等其他管理费用，按照目前的收费指导价，保守估计，物业公司对电梯收费的利润也将近40%.如果是新建小区，电梯维护费用几乎没有，在这种情况下，物业公司的利润更是远远不止40%.蔡若炎还建议，业主委员会可以采取
酬金制的方式聘请物业公司，根据实际发生的费用来和物业协商，最大程度地争取业主利益。

对此，北京仁合律师事务所的资深房产律师孟宪生也表示，电梯费确实是物业公司利润点较高的部分，但由于电梯费用的计算比较专业，因此这种情况一直很少有业主关注。如果能够及早关注，相信此次物业收费听证会重点讨论。
他还表示，如果业主有机会看到电梯电表的具体用电度数，可以对本小区的电梯运行费用进行估算，做到心中有数。此外，由于每个小区的电梯维护费用区别较大，建议业主向有资质的专业电梯维护公司咨询有关费用。
■物业声音
电梯收费面临入不敷出
物业公司负责人称，有的小区连一半物业费都收不上来
对于此次听证会上业主和专家提出的电梯收费过高问题，北京达文世纪物业公司总经理窦勇志认为，这主要是因为业主对这部分收费存在认识误区。
窦勇志表示，电梯只要一运行起来就需要维护费用。“这就像一辆新车一样，新买到手就要定期养护，这样才能延长使用寿命，电梯也同样需要考虑定期维护问题”，他强调，维护费用对延长电梯本身的使用寿命是非常必要的，如果等到使用两三年之后，电梯快要出问题了，才开始考虑维护，那就什么都晚了。
窦勇志还认为，业主不能简单地把电费和维护费加在一起就作为电梯运营成本，还应包括人工支出等其他费用。事实上，这部分的费用所占的比例在不断加大，给物业
公司造成一定的经营压力。他还跟记者算了一笔账，“拿今年来说，自7月份开始，北京户口的生育女工都要上生育险，而这部分钱都要物业公司承担；现在夏天天气越来越热，电梯设备间还要安装空调，有的电梯间里也要考虑装空调，这些能够给业主提高舒适度的设施，都是在维护费之外的成本，也需要物业公司承担，再加上一些不可预见的成本，事实上物业公司的利润额并不如外界想象的那么高。”
作为物业公司的代表，窦勇志向记
者说出了物业公司的苦处，“现在几乎没有一个小区是全额交齐物业管理费的，有的小区甚至连一半费用都收不上来。即使从账面上看电梯收费较高，但真正收上来的费用还远远不够。”
■业主提示
核查电表可估算电梯运营费
建议政府部门制定指导性计算公式，供各小区参考

美丽园小区业主周先生告诉本报记者，按照他们的经验，每部电梯都会安装独立电表，业主或业主委员会都有权查看电表，核查电费，业主可以根据实际电费来核算电梯的运营费用。此外，每部电梯维护费要参照专业电梯公司的市场价确定，建议业主向有资质的专业电梯维护公司咨询有关费用。
周先生还建议，由于全市各小区物业设施情况各异，物业服务水准各异，用统一的价格来指导全市的电梯收费显然不够全面，有关部门最好能够制定指导性计算公式，供各小区参考，比如电梯费=电梯电表电费+维护费(电梯公司市场价)+10%利润(给物业)。
此外，建议发改委向全市公布物业费指导价的测算办法和依据，尤其是电梯收费的运行和维护成本的计算，在《北京市物业服务收费管理办法》中也应强调，指导价仅供协议双方参考，不具强制性。
■在线调查
逾六成受访者反对一层业主交电梯费
专家称目前政府还承担着较大的管理责任
截止到记者发稿为止，共有1890人参加了本报和新浪网联合进行的物业收费调查，其中：89.84%受访者赞同物业公司收费明码标价；63.53%受访者认为0.9元的物业指导价过高；64.29%受访者表示一层住户不应交电梯费。
对此结果，人大公共政策研究中心社区治理项目组项目研究员、听证会代表舒可心表示，业主渴望物业公司明码标价，恰恰表明了现阶段业主的能力根本做不到与物业公司进行平等的博弈。因此，在相当长的一个时期内，政府作为平衡市场活动的管理者，还将承担着较大的管理责任。
他还建议，由于电梯的运行和管理专业性非常强，业主很难通过自己的力量来了解当中存在的问题，因此，政府部门应该给予更多的考虑，对业主委员会的工作加强培训和指导，促使业主自愿、主动了解这方面的问题。此外，还要对政府公务员和包括居民委员会在内的其他相关组织成员进行培训，通过这些培训工作，培育市场平等主体能力，特别是要注意加快电梯收费的市场化管理，让电梯收费更公开透明。