业主大会成立以后……地下室怎么办？

行者

如果您不知道这个问题的由来，请先看：业主大会成立以后……电梯间收益怎么办？
    有人把小区地下室分为4类:
      1、产权属于人防办公室。
    2、产权属于业主。
    3、产权属于开发商。
    4、用于存放车辆等公共用途，产权不明确。
    新城小区地下室基本上属于前2类。属于人防的地下室入口有标志，没有标志的地下室属于业主。也可以看购房合同，那里写明了您所购房屋地下室是业主购买的公摊面积。（也许有例外，建议提出来讨论。对属于人防的和用于公共用途但产权不明的地下室，业主有权要求恢复原用途，禁止出租）
    地下室总是属于一个楼的。但是，仅仅由该楼业主决定出租并且获得全部收益并不合理，因为租用地下室的人员还占用了小区的其他资源，例如绿化、保安、游乐设施等，程度不同的降低了所有业主的居住舒适度。但是一个楼的业主该拿出多少收益给他楼业主补偿呢？这个问题又够麻烦的。为了解决这个问题，根据地下室基本相同，楼群自然形成，地下室人员的主要活动影响范围，建议把新城分成三个区域：
    一区塔楼为一个区域；
    一区板楼为一个区域；
    二区为一个区域。
    每个区的业主自己决定本区域地下室是否出租，管理方式及收益分配。换个说法就是：
    塔楼的业主自己决定7栋塔楼的地下室是否出租，如果出租怎么管理，收益怎么分配；
    一区板楼的业主自己决定8栋板楼的地下室是否出租，如果出租怎么管理，收益怎么分配；
    二区的业主自己决定本区所有楼的地下室是否出租，如果出租怎么管理，收益怎么分配；
    有一条不言自明，任何情况下各楼业主有权决定自己楼的地下室不出租。换句话说，不出租行，出租得这片楼的业主都同意。
    由此看出，业委会成员应当有区域性。区域不同，业主的共有业权也不同，例如地下室。区域之间业主权益的差别应该承认得到承认和尊重。不同区域的业主应该尽量公平的在业委会占有席位。
    为了提高效率，业主可以委托业委会统一出租地下室，管理地下室或者封闭地下室。业委会在业主利益最大化的前提下可以自己或者委托物业或其他单位个人招租，管理利用或者封闭地下室。
    欢迎公议。下一个问题是：业主大会成立以后……停车收益怎么办？
   （补充一点，部分业主召开会议均由业委会做好一切服务工作，不能让业主因为开会难而放弃民主程序）

sonicpiston

现在的首要问题是业委会什么时候才能成立？看不到希望啊感觉

行者

全市正在进行的居委会改选7月份结束，成立业委会应该是7月以后吧，这要看政府部门的计划或者变化。晚一点不是太要紧，重要的是成立一个好的业委会，这方面经验很少很少。业委会是双刃剑，一个业主不满意的业委会只能让小区更乱，种瓜得瓜，种草得草，值得思量。

大饼

3# 行者

地下室概念太多，你可简单归类，一般住宅楼和商业用房，都有人防，人防自然归人防办所有，可由人防办对外租赁，这时该楼业主需团结，在装修租赁前，提前提出要求，获得收益。

所谓进入公摊的部分，不是只地下的人防。在07年底，房价最高时，开发商为获得收益，把地下有设备层的（一般是指人防再往下一层是设备层，）从1.5米提高到2.2米，美其名约便于管道维修，其实按规划要求一但达到2.2米，就可计入公摊，所以业主要想获得地下出租收益，除非把地下二层的设备层以合法手续出租出去，否则租地下一层的人防的结果，还和上一条一样。

行者

据我所知，人防办是政府机构不能对外租赁，它也不能获得收益。物业获得人防办同意后可以租赁，自己获得收益。一般情况下，是否允许物业出租人防办会尊重业主意见的。业主大会以后，业主们可以协商，是不允许出租，还是自己管理获得收益？
属于业主的地下室应该都列入公摊了，业主们可以自己处置。人防没有列入公摊，不属于业主。设备层是不是属于业主我也不清楚，最好是塔楼的业主看看购房合同或者房产证，弄不清的事情很多，业委会成立以后才有条件慢慢清楚。