关于物业费，拟与物业公司商谈。请管理员置顶保留！

汇海大虾米

坚决不交！
除非服务的确改善！

实地

做而论道、不如起而行之！我们太需要naonao这样的实干家。

以前问过物业，他们说现在装修，不够物业条件。我当时问他们，你们为什么不少收或不收物业费，等你够条件再收哪？我认为还是态度有问题，只想拿钱不想做事。所以大家应该团结起来，争取我们合理的权利。

1、安全、保安管理和巡逻、秋圆的路灯什么时候亮。
2、卫生、楼道每天都应该打扫。

e-mail：wstwc@sohu.com

坚决支持naonao正义行动！！！希望把谈判情况告之。:em25: :em25: :em25:

星巴克的味道

今年6月国务院颁布了《物业管理条例》后，我们曾经和北京隆安律师事务所秦兵律师（因《204条商品房买卖合同》而知名），清华大学房地产研究所副所长季如进教授，以及北京朝阳园业主委员会主任舒可心先生（国内为数不多的专业的、专职的业主委员会主任）一起探讨过国内物业管理的现状和未来，当时感慨良多，现在将几位的一些观点放在这里和大家一起分享。

***现在业主和物业公司之间之所以争议太多，重要的原因就是物业公司收费不透明，比如你收了多少钱，你存在什么地方，怎么用的，用了多少，还剩多少钱，这个不透明，实际上你如果能够完全透明，大家也就没有这么多怨气了？关键在于整个过程是不是公开透明的  。

***从另外一个角度，物业管理公司它是一个公司法人，它也琢磨我凭什么要公开我自己的账目，这个也是一个普遍的情况。

***这里要解释，就是你收上来的钱按照政府的要求也好，按照市场经济的要求也好，必须把收上这些钱怎么花的，原原本本地一五一十地告诉广大业主，为什么？这个钱不是你的，包括很多人都以为物业费是物业公司的，不是。物业费我们大家住在一个小区里，你交一份，我交一份，相当于咱们在那儿吃饭AA制，然后你物业公司取什么，取你应该拿走的那份酬金，应该是这样的。

***按照国家计委“266号文”，物业管理费定了这么“八加一项”，第一项是管理服务人员的工资，和按规定提取的福利费，第二是共用部位，共用设施设备的日常运行养护费用。第三（到第八项）是保洁费、绿化费、保安费、办公费、固定资产折旧费、法定税费，此外还有一个物业公司应该提取的合理的、适当的利润，如果说你做了保险，保险费也可以算进去。

***物业管理基本上我们可以分两个模式，一个模式就是连操作层都带，就是我这个物业公司有管理层也有操作层，有一个总的我就是管理层，然后我下面就聘，你比方说我把这个委托给保洁公司，那个委托给保安公司，像你说的国外这一个人的情况，他实际上就相当于一个项目经理，你们全都交给我，我去和诸位签合同，保洁公司、保安公司这么签合同。

***因为物业管理当中有很多项目是没有必要请一个整人的，比方说我们小区游泳池的水质的管理就没有必要用一个人的资源，因为他每天只来10分钟，就检查一下，你比方采暖锅炉房，因为它只有冬季有工作，夏季没有工作，所以这个时候它的人员就冬季请来，夏季可以不来，夏季可以少来一些人做维护保养工作。

***所以很难从表面上一下说这个物业管理费的高呀、低呀，好与坏，真的确实很难说，很多方面是我们业主不了解的，特别是在物业收费业主能够看到一般都是保洁和保安  ，所以一说物业费就说保洁和保安，其实有很多公共财产和公共设备的保护保养都是在地下室进行的。

***其实物业管理最容易做的就是保洁和保安，就是这些表面功夫，这个技术难度非常低，真正的比方说高压配电室的这个工作就需要有专门人员，这个人工可能会很高，可能一个高级工人的工资是，三个保洁员的工资、三个保安员的工资，所以其实做好保安不是太困难，但是相反的是把这个楼的设备维护好，维护好它的使用功能，让它长久地有这个使用功能这是很难做到的。大家现在理解（物业管理）就是保洁保安，我们很多物业公司实际上也起步时间不长，如果把物业不管好，那（建筑和设备）50年的（使用期）你给浪费10年，你浪费了我20％，那是多大的钱呀！

***一个小区绿化率，可能是国家规定的在北京30％左右，这个绿化建设是由开发商负责建设的，那么今后的维护和保养肯定是使用人，就是业主要出，包括今后的更新都由业主来出，但是第一次的建设费用一定是开发商出的，如果你没有建设绿地，或者你把绿地都硬化了，拿什么水泥都盖上了，那这笔钱你收了都干吗去了？

***现在有很多你交一项、我交一项的项目大家不知道怎么交，比如说公用电费、楼道里的用电、垃圾清运费，它是按户交合理呢？还是按面积交合理呢？
现在咱们国内普遍实行的是按面积。我觉得有一些是应当按面积，有一些可以按户，比如说垃圾费，实际上比如说你们家500平方米的房子，我们家住100平方米的房子，垃圾产生量正常家庭应该差距不大。

***从绝对公平意义的角度来讲，应该考虑资源的消耗和收费之间的关系，你比如说共用区域的消耗，实际上和你分摊的公共面积的多少有关，你的房子大，你分摊的公共面积多，你当然尽的义务就要多，你获得的利益还多呢，对不对，但是有一些资源消耗，比如说车位，举个例子来说，车位实际上它是跟户的多少有关，包括像垃圾的产生，它跟户有关，所以在物业管理收费的这些有关的政府指导性文件当中，你看到有的是按户收的，但是按户收，最终在物业管理收费的那些单据上，都折算成按平米收了，

***车位算是公摊面积吗？车位有两种，一个是地下车库，再一个是地上的。地上的，大部分算公摊。

***：我解释一下，这个公摊的的概念是大家摊了，实际上我们说公摊，意思就是公共的利益，但是 “公摊” 这个词在观众当中，在业主当中可能理解为，摊到他的房屋面积里面了，所以我想跟大家说，实际上地上的车位所有权，是全体业主共同拥有的财产，并没有摊到你的房屋面积里面去。这个车位是全体业主共有的财产，那车位的租位费就属于全体业主。那是业主的公共的利益

***你交给物业公司，实际上物业公司收费这个行为是它们代替业主来履行的。物业公司收到以后，它扣除一定的自己的劳务费以后，余额要补充物业管理费。
这个钱是业主的，扣除物业管理应该发生的一些成本，管理成本， 还有包括这个物业公司，应得的酬金或者利润，剩下的钱应该是补贴物业管理的，由于有了租车的车位费，地上部分，所以我的物业费每年交的时候会少一些。

***对，一定是这样，有一个小区1600个车位，一年光地上停车位的收入就将近300万，而它一年的物业管理费的收入大概只有100多万，你可以算算，实际上这就是为什么物业管理公司嚷嚷穷还赖着不走的原因。

***所以说如果你要是公布账目的时候，我一年花了100万，收物业费80万，停车费10万，还有什么地方的公共收益，广告费5万等等这样，应该是这样公布。

***我在物业管理方面做了这么长时间了，监督物业管理公司的账，我觉得最要监督的不是它的主营收入，而是它的其他收入，这个其他收入一定要让它列细，都有哪些收入？我接触过很多小区，在物业公司的公布账目当中，它只公布物业管理收入，然后一大堆，指出这个是赔钱的，实际上不是这样，物业管理收入还有许多其他收入，这一项很多小区的物业公司就是不做这个。

***小区的物业公司物业费和一些费用它们收不上来，关键你为什么收不上来，就是你没做好。所以人家拒交。物业管理公司其中有一个工作责任，就是收取小区业主的各项费用，这是它的工作责任，它收不上来就是它工作没做好，这是它表面上的。但是什么原因收不上来，有可能是秦律师说的，是暖气温度不够，服务不到位，等等，当然也有可能是因为业主恶意不交钱，这种情况少。

***物业公司在遇到不交必交费用的业主的时候，它有没有权利处罚他？处罚不行，它应该起诉，到法院去起诉。你没有行政权力，你没有执法权力，所以这次《条例》写得很清楚，可以起诉。

***物业公司如果起诉，它起诉的越多，它的那个收益越大，它的成本越低，因为请一次律师，我起诉了三户花三万块钱的律师费，起诉三万户有时候大概也就是三、五万元的律师费。它的支出相对来说成本比较低，但是业主起诉物业公司，相对来说比较困难。比如单户我就为了整个冬季的温度，比如这个事起诉物业公司，我举证成本非常高，所以大部分情况下，业主很难通过诉讼来保障自己的权益，只能是拖延，拒付款，等待。

***现在实际上业主的诉讼成本，和物业公司的诉讼成本都太高，诉讼效率特别的低，这个也是现实，但是原来为什么这样？是因为没有《物业管理条例》，法院没有判案依据，这真的是让法院很难做，现在有《条例》了，成法律了，加上法规，相应的法规配套出台了，在审理物业管理案件的时候，可能会效率会高一些。

***将来我们可以用制度保障出现更多的象舒先生这样懂经济、懂法律的专业的业主委员会主任。比如说我们建立一个制度，比如说对业主委员会，第一要专业化，第二我们要付酬，除了付基本报酬以外，我们还可以给他奖金，他为业主节省了比如说100万元钱，我们可以奖励他30万元钱

***这个实际上还是和业主的素质有关，一个小区最终的权利掌握在业主大会手里，掌握在业主委员会手里，掌握在这个小区自己的业主手里，你这个小区自己的业主是什么素质，你的物业管理水平就有一个什么水平。
在没有制度的时候，素质起着很大的作用。但是一旦有了制度，这个素质我觉得就不重要了，就是每个社区我们都可以推广。



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蚂蚁

秋四到现在还没有通气，就是最大的罪过。

排骨鱼

谈判要通知啊！
fanyp@cass.org.cn

胖牛

严重支持！有行动一定通知我
youthful@sohu.com

汇海大虾米

坚决要物业公司改变服务态度

bto-yf

:em24:

我们都是有缘人

届时通知我们怎么做

老头

现在小区内停车混乱，停车位利用率低下！

萝卜猪

说句笑话：“长安新城有物业吗？”
事实上给人的感觉就是这样的。这里的物业管理太混乱，小区规划差、闲杂人员随便出入、车位不规范、水压低、绿化一塌糊涂、电梯工不务正业（要他们干啥？）、小区卫生极差等等。
不缴物业费，这是我们的严正抗议。
我支持。 stanley0214@163.com:em25:

karenchen

支持不交物业费!
补充几条:
1.小区停车无人管.停车占道威胁到行人的安全,尤其是骑车人、老人和小孩。
2.垃圾箱经常敞开,且遗撒路边.
3.物业从不电话或以其他方式直接通知业主关于领钥匙等事.

denghm@263.com

琪琪妈

报修一个半月都没人理。
秋园加开门的问题，没人回应。
自行车停车的地下室不知道现在用做什么了。
道路停满了车，不知道原来设计的停车场去哪了。
主路和秋园的路灯现在还没亮。
秋园的单元门和邮箱钥匙不知道什么时候才能取。
交天然气费却没发票，开个发票还得再请假。wangjinghua_1@sohu.com

naonao

为什么响应的同志们不多？:confused:

西夏名猪

在我看来，物业几乎一无是处！:em25: