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开发商受让国有土地后，必须依据《建设用地规划许可证》和《国有土地使用权证》的规定制作规划设计方案, 并按照国有土地出让合同约定的土地使用条件进行房地产开发。根据《城市规划法》第二十九条和第三十二条规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。因此，开发商只有取得规划部门颁发的建设用地规划许可证和和建设部门颁发的建设工程规划许可证后，其建设或改建活动才是合法的，否则就是违法建设。也就是说，开发商必须按照原先报批的规划来进行小区物业的建设，住宅的层高、朝向、房屋用途、小区的绿化地块都要符合已批准规划的要求，开发商不得擅自变更规划，将小区绿地改建其他物业。这一点，开发商最清楚不过了，所以，绝大多数的开发商变更小区规划前都会去规划行政主管部门申请变更规划，但是仅仅报批变更规划就足以应付小区业主了吗？
业主与开发商是商品房买卖合同关系，双方的买卖行为除应受《士地法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》等约束外 , 还应受《民法通则》、《合同法》和最高人民法院的相关司法解释的约束。《合同法》第十二条规定“当事人订立合同 , 采取要约、承诺方式”,第十五条规定“商业广告的内容符合要约规定的 , 视为要约。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。”因此，开发商为了销售而依经批准的小区规划总平面图制作的载明住址及住宅小区绿化、环境、配套生活设施、生活品质的宣传资料、售楼书等向社会不特定对象发出要约时,只要该宣传资料、售楼书内容具体、确定，该要约行为对开发商就具有约束力，一旦有人根据其要约与开发商签订了商品房买卖合同时 ，即构成承诺，宣传资料、售楼书等均构成合同的内容或附件 ,有的开发商也会把小区平面图作为合同附件，一旦被确认为合同内容或附件，未经买方许可，开发商都不得擅自变更，否则，即构成违约而应承担违约责任。依据合同相对性原理，开发商即便是取得了相关规划行政部门的审批，开发商还应向业主履行告知和征得同意的义务，未征得同意而单方改变平面布局的，仍然构成违约依法应当承担相应的违约责任。 |
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发表于 2017-3-3 08:54
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