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标题: 【2015年业主大会临时会议特刊】剖析长河湾小区酬金制物业服务合同 [打印本页]
作者: 长安新城物业    时间: 2015-8-2 15:01
标题: 【2015年业主大会临时会议特刊】剖析长河湾小区酬金制物业服务合同

【编者按】：在2015年业主大会临时会议不断推进的阶段，《长河人家》带您深度剖析长河湾小区酬金制《物业服务合同》。通过了解既往合同执行过程中发现的问题，推动临会议题的表决并督促业委会能够以业主利益为前提、以法规为准绳、以事实为依据，认真严格执行酬金制合同，为长河人家带来更多的希望与实惠。（注：黑色字为合同文本，红色字是该条款执行中存在的问题。）

北京市物业服务合同

甲方：北京市海淀区长河湾小区业主委员会
通讯地址：北京市海淀区高粱桥斜街59号院
邮政编码：100044         联系电话：15712835390
法定代理人：XXX       国籍：中国
身份证：XXXXXXXXXXXXXXXXXX
出生日期：XXXX年X月XX日       性别：X
通讯地址：北京市海淀区高粱桥斜街59号院
邮政编码：100044       联系电话：XXXXXXXXXXX

乙方：北京城建福安楼寓物业管理有限公司
营业执照注册号：110102000589906
物业服务企业资质证书号：(建)108001
组织机构代码：10137379-7
【法定代表人】：李洪涛
通讯地址：北京市西城区南礼士路头条七号
邮政编码：100045       联系电话：63267626

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《物业管理条例》及《北京市物业管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，甲、乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就乙方为甲方提供物业服务的有关事宜，协商订立本合同。

第一章  物业项目基本情况

第一条  本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：
名称:【地名核准名称√】北京市海淀区长河湾小区。
类型:【住宅√】【办公√】【商业√】【公寓√】【配套公建√】。
坐落位置：海淀区西直门外高梁桥斜街59号院。
规划建筑面积：310,000平方米。
第二条  物业管理区域四至：
东至高梁桥；
南至南长河；
西至动物园；
北至高粱桥斜街。
规划平面图和物业管理区域内的物业构成明细分别见附件一、二。
关于最后交房的5、6、15号三栋楼（又称为五段），在物业管理区域四至范围内。福安物业隐瞒业委会与开发商私签托管合同截留物业费，造成共管账户损失近400万元。
第三条  物业服务用房主要用于物业服务企业客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等。
规划物业服务用房建筑面积为1286平方米，其中地上建筑面积为486平方米，分别位于17号楼1单元101室（237m2）和20号楼1单元101室（249m2）；地下建筑面积为800平方米，位于7、8号楼-1层。
现物业服务用房建筑面积约为1000平方米，位于3号楼-1层和1号楼-1层；其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为0平方米。以实际交接的物业用房、业主委员会用房为准。
第二章  物业服务事项、标准及有关约定
第四条  乙方指定物业服务项目负责人为：周庆海，联系电话：13910262595。乙方更换项目负责人的，应事先报甲方审定，经同意后于7日内在本物业管理区域内的显著位置公示。甲方要求更换项目负责人的，乙方应当于30日内更换。甲方对乙方推荐的项目负责人选有否决权。
原项目经理周庆海和现项目经理赵庆武均为虚设，项目实际控制人为总经理马东胜的夫人张利。
第五条  物业服务期限为3年，首签一年，自2011年9月1日至2012年8月31日。期满经甲方认定合格后续签两年。
第六条  乙方提供的物业服务包括以下主要内容：
1. 制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程技术图纸、档案和资料（其中包括共用部位、共用设备设施的维修、养护记录，避雷设施检测，燃气设施检测、电梯合格证检测、电消检证明等文件）；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；
没有年度工作计划、不按照业委会回函要求提供公区档案资料。
2. 负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。物业共用部位明细见附件三；
任由部分设备用房内居住大量闲杂人员、私自改造水电，侵害业主利益，影响业主安全。
3. 负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。物业共用设施设备明细见附件四；
一直未能按照合同及业委会回函的要求进行补充。
4. 负责共有绿地、景观的养护和管理；服务应以招标方式委托专业服务提供商实施。如乙方自行提供服务价格应不高于外包服务。
丁玫任期内从未实行公开招投标优选供应商，长期无三章分包合同。
5. 负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；服务应以招标方式委托专业服务提供商实施。如乙方自行提供服务价格应不高于外包服务。
丁玫任期内从未实行公开招投标优选供应商，长期无三章分包合同。
6. 负责管理小区保安维护公共秩序，并协助做好安全防范、消防工作。保安服务应以招标方式委托专业保安公司实施。
丁玫任期内从未实行公开招投标优选供应商，长期无三章分包合同。
7. 物业项目小区停车服务管理由甲方决定委托乙方或其他方式管理，收费和服务标准另订协议。
未经业委会允许擅自经营并造成亏损。
8. 本物业项目图纸资料、开发建设资料等由业主委员会予以保管，乙方有权按照实际需求从业主委员会借用。执行有借有还的原则。
不执行业委会的要求提供有关资料，反而把资料全部给予开发商。
第七条  乙方按以下方式提供住宅的物业服务：
1.《住宅物业服务标准》中的三级物业服务标准，详见附件五；
2．非住宅的物业服务标准以及甲、乙双方约定的《住宅物业服务标准》范围以外的具体服务事项和标准，详见附件六。
第八条  乙方对业主物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的，应当与业主签订特约服务协议，服务事项、标准及费用由双方在协议中约定。
长期无排班表、派工单和维修记录，收费未进入共管账户。
第九条  乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。
私涨大厦电费，并将代收代缴的能源费用混入物业费支出骗取酬金，总费用近200万元。
第十条  物业装饰装修前，乙方与业主签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。除约定收取装修管理费、装修保证金、装修垃圾清运费等费用外（收费项目及标准双方另订协议），乙方不得另行收取其他任何费用。如收取装修保证金的，未造成共用部位、共用设施设备或承重结构损坏，乙方应当在完工后7日内将装修保证金全额退还业主。
5号楼4层大面积违规装修，改变建筑物用途但未见到任何公示。对损坏的共用部分不进行制止。
第十一条  业主转让或出租其物业时，应当将本合同、管理规约以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知乙方。业主转让物业前，应当与乙方结清相关费用。
第三章  物业服务收费
第十二条  本物业管理区域物业服务收费方式为：酬金制。
第十三条  包干制（不适用）
第十四条  酬金制
1. 物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准如下：
（1）B区2号楼住宅服务价格2.65元/每平米/月；
（2）B区2号楼底商服务价格4.50元/每平米/月；
（3）B区3号楼服务价格2.96元/每平米/月；
（4）A区住宅服务价格3.98元/每平米/月；
（5）1号楼大厦写字楼服务价格19.42元/每平米/月；
（6）1号楼大厦商业服务价格23.39元/每平米/月；
（7）幼儿园和A区地下储藏室服务价格2.00元/每平米/月。
业主年度预缴物业服务资金总额为：（大写）壹仟柒佰肆拾叁万肆仟肆佰零肆，（小写）17,434,404.00元。
不执行业委会回函的要求，提供业主缴费/欠费详细资料。不能及时追缴欠费，导致欠费高达890万，超过年度物业费总额的50%。
2. 物业服务支出概预算制订时应包括以下部分：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费以及国家规定的职工应享受的其他费用等；
编造超过200人的庞大岗位编制，无人员清册、无考勤、无排班表和派工单。
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；
未经业委会批准，编造财务科目，长期为开发商支付其管理的地下车库保洁与能源费用，并为五段提供服务，致使物业费和公共收益大量流失，几乎全部监控系统和B区大量门禁在损坏后得不到及时维修，继而报废。
（3）物业管理区域内清洁卫生费用；
（4）物业管理区域内绿化养护费用；
（5）物业管理区域内秩序维护费用；
（6）乙方办公费用；
（7）物业服务企业固定资产折旧（约定为物品单值超过500元，使用年限超过两年的物品）；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）乙方总公司对本项目综合管理费按3%计提，计入物业费支出；
长期无培训、人员流动频繁、服务水平低下。总公司对业委会提出的意见缺乏有效沟通，不能督促一分公司及时改进。
（10）乙方酬金；
开创了北京市酬金制的先河，且10%已是公开信息中最高的酬金。
（11）物业项目社区文化建设费用；
长期缺失。
（12）物业项目应缴纳的税金和行政事业费用；
（13）业主大会、业主委员会的办公费用及人员工资、津贴、福利费用等；
随意编造财务科目，侵占公共收益。
（14）财务、审计、诉讼等费用；
编造财务科目花光物业费，但对从未缴费的业主不进行追缴。拒绝支付审计、诉讼等必需的合理支出。
（15）物业服务第三方承接查验费用（详见第三方交接查验协议及委托函）；
（16）物业服务质量第三方监理费用（详见第三方物业服务质量监理合同）；
（17）业主共同决定支付的其他合理费用；
（18）预收物业服务费中7.5%为小区特殊事务备用金，不纳入日常服务概预算，由甲方管理（包括税金和物业公司奖励）。
免税政策是北京市政府对酬金制的支持。但福安物业却随意编造费用科目，将备用金侵吞殆尽。
（1）乙方每月依据甲方审核过的当月预算，按照核定预算10%从预收的物业服务费中预提；
提前支付酬金的做法，严重损害了业主的利益，弱化了业委会对物业公司的监督手段。
（2）乙方酬金在年度结束后按经审计的物业服务费决算额的 10 %比例结算。如有不合格或违反服务约定的项目该部分酬金将酌情扣减；服务评定优良且物业费出现节余在节余部分中提取适当比例予以奖励。
丁玫任期内在每月计划中将物业费及酬金全部提前划转，共管账户从未出现结余，从未做过年度专项审计，故从未进行过结算。与新业委会交接时，共管账户负债高达890万元。
4. 物业服务资金的管理
（1）甲方委托乙方负责收取全体业主的物业服务资金，并存入甲方专设帐户；甲方按照根据概算制订的项目预算依照实际执行进度拨付乙方或按照合同提供服务的企业或个人，包括缴纳公众责任保险费用；
丁玫任期内从未要求福安物业制订年度概算。福安物业长期不催缴物业费并拒绝向业委会提供欠费业主信息。
（2）物业服务支出应当在本合同约定概算内依照项目预算支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；年度决算不足部分，业主不另缴纳，由物业公司承担。特殊情况乙方提供依据，甲方经业主大会批准后由全体或相关业主承担，另行缴纳；
不做年度费用概算，从不招标及签订外包合同并经过业委会批准，乱设财务科目，把小区全部收入，包括备用金和公共收益消耗殆尽后，全体业主仍欠其费用890万元。
（3）物业支出按照各不同物业区域（分区按照收费标准划分）对每个项目进行详细记帐，此记录作为核定后续物业服务资金收费标准的参考；
从未按照要求对A区、B区（2号楼、3号楼）分别进行记账。
（4）乙方负责按照北京市发改委、财政部、环卫局下发的收费标准向全体业主按户收取生活垃圾清运费、处理费。
对于以上收缴物业费时已做专项收费的项目，私自提高费用并在物业费支出计划中编造科目，随意占用。
第十五条  乙方应当按物业主管部门的规定，依法依规将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。
乙方应当于每月10日前公布上月实际支出帐；每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支决算、本年度物业服务项目收支概算。业主共同决定或甲方要求对物业服务项目收支情况进行审计的，乙方应当予以配合并支付审计费。
从不制订年度概算和年度专项审计，年度决算未包含应收应付情况，无资产负债表和损益表，不能体现项目真实的经营状况。
第十六条  业主在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业实际从事经营活动或分租，其实际使用、居住人密度高于每人15平方米的，应按商业物业标准收取相应的物业服务费。
第四章  权利与义务
第十七条  甲方的权利义务:
1. 有权要求乙方按合同约定提供物业服务；
2. 监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利；
因丁玫作为上届主任，从未对合同的执行采取过任何监督手段，福安物业完全无视新业委会和第三方监理公司的管理要求，持续不服从。
3. 有权提议召开业主大会会议，监督业主委员会工作；
4. 参加业主大会会议和选举业主委员会成员，享有选举权和被选举权；
5. 对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有决策权和监督权。关于物业共用部分经营、收益的约定见附件七；
福安物业不经过业委会的批准擅自经营并导致亏损。
6. 遵守管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
7. 按国家和本市有关规定缴纳专项维修资金；
8. 按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费和特约服务费；
9. 对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给予必要配合；
10. 有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。
第十八条  乙方的权利义务：
1. 根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费；
2. 按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务；
3. 妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得将业主信息用于物业管理活动之外的其他用途；
将小区档案资料据为己有，拒不提交业委会。
4. 及时向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受业主和物业使用人的监督；
对业主们的意见和投诉不登记、不统计，小区常年零投诉。
5. 对业主和物业使用人违反本合同和管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促业主和物业使用人改正；
6. 不得擅自占用本物业管理区域内的共用部分或擅自改变其使用用途。不得擅自将业主所有的共用部分用于经营活动。不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业管理区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状；
擅自占用公共用房并改变其使用性质，破坏小区设施并带来大量安全与消防隐患。5号楼4层大面积违规装修，改变建筑物用途但未见到任何公示。对损坏的共用部分不进行制止。
7. 可将本物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或个人。乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业管理区域内公示。乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定。乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。乙方将本小区的专业服务外包时，应采取招标或向三家以上企业询价优选的方式。甲方参与选择及决策过程，如甲方不参加须有书面声明。乙方对外签订所有关于本小区的专业服务合同、协议等必须报经甲方审核，甲方享有一票否决权，未经甲方同意签署的合同、协议对本小区无效；
外包服务从未经过招标方式或向三家以上企业询价优选。在未签订外包合同并经过业委会批准的情况下，持续编造数据要求转款。【2015年业主大会临时会议特刊】剖析长河湾小区酬金制物业服务合同
2015-07-15 长河人家

【编者按】：在2015年业主大会临时会议不断推进的阶段，《长河人家》带您深度剖析长河湾小区酬金制《物业服务合同》。通过了解既往合同执行过程中发现的问题，推动临会议题的表决并督促业委会能够以业主利益为前提、以法规为准绳、以事实为依据，认真严格执行酬金制合同，为长河人家带来更多的希望与实惠。（注：黑色字为合同文本，红色字是该条款执行中存在的问题。）

北京市物业服务合同

甲方：北京市海淀区长河湾小区业主委员会
通讯地址：北京市海淀区高粱桥斜街59号院
邮政编码：100044         联系电话：15712835390
法定代理人：XXX       国籍：中国
身份证：XXXXXXXXXXXXXXXXXX
出生日期：XXXX年X月XX日       性别：X
通讯地址：北京市海淀区高粱桥斜街59号院
邮政编码：100044       联系电话：XXXXXXXXXXX

乙方：北京城建福安楼寓物业管理有限公司
营业执照注册号：110102000589906
物业服务企业资质证书号：(建)108001
组织机构代码：10137379-7
【法定代表人】：李洪涛
通讯地址：北京市西城区南礼士路头条七号
邮政编码：100045       联系电话：63267626

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《物业管理条例》及《北京市物业管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，甲、乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就乙方为甲方提供物业服务的有关事宜，协商订立本合同。

第一章  物业项目基本情况

第一条  本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：
名称:【地名核准名称√】北京市海淀区长河湾小区。
类型:【住宅√】【办公√】【商业√】【公寓√】【配套公建√】。
坐落位置：海淀区西直门外高梁桥斜街59号院。
规划建筑面积：310,000平方米。
第二条  物业管理区域四至：
东至高梁桥；
南至南长河；
西至动物园；
北至高粱桥斜街。
规划平面图和物业管理区域内的物业构成明细分别见附件一、二。
关于最后交房的5、6、15号三栋楼（又称为五段），在物业管理区域四至范围内。福安物业隐瞒业委会与开发商私签托管合同截留物业费，造成共管账户损失近400万元。
第三条  物业服务用房主要用于物业服务企业客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等。
规划物业服务用房建筑面积为1286平方米，其中地上建筑面积为486平方米，分别位于17号楼1单元101室（237m2）和20号楼1单元101室（249m2）；地下建筑面积为800平方米，位于7、8号楼-1层。
现物业服务用房建筑面积约为1000平方米，位于3号楼-1层和1号楼-1层；其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为0平方米。以实际交接的物业用房、业主委员会用房为准。
第二章  物业服务事项、标准及有关约定
第四条  乙方指定物业服务项目负责人为：周庆海，联系电话：13910262595。乙方更换项目负责人的，应事先报甲方审定，经同意后于7日内在本物业管理区域内的显著位置公示。甲方要求更换项目负责人的，乙方应当于30日内更换。甲方对乙方推荐的项目负责人选有否决权。
原项目经理周庆海和现项目经理赵庆武均为虚设，项目实际控制人为总经理马东胜的夫人张利。
第五条  物业服务期限为3年，首签一年，自2011年9月1日至2012年8月31日。期满经甲方认定合格后续签两年。
第六条  乙方提供的物业服务包括以下主要内容：
1. 制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程技术图纸、档案和资料（其中包括共用部位、共用设备设施的维修、养护记录，避雷设施检测，燃气设施检测、电梯合格证检测、电消检证明等文件）；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；
没有年度工作计划、不按照业委会回函要求提供公区档案资料。
2. 负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。物业共用部位明细见附件三；
任由部分设备用房内居住大量闲杂人员、私自改造水电，侵害业主利益，影响业主安全。
3. 负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。物业共用设施设备明细见附件四；
一直未能按照合同及业委会回函的要求进行补充。
4. 负责共有绿地、景观的养护和管理；服务应以招标方式委托专业服务提供商实施。如乙方自行提供服务价格应不高于外包服务。
丁玫任期内从未实行公开招投标优选供应商，长期无三章分包合同。
5. 负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；服务应以招标方式委托专业服务提供商实施。如乙方自行提供服务价格应不高于外包服务。
丁玫任期内从未实行公开招投标优选供应商，长期无三章分包合同。
6. 负责管理小区保安维护公共秩序，并协助做好安全防范、消防工作。保安服务应以招标方式委托专业保安公司实施。
丁玫任期内从未实行公开招投标优选供应商，长期无三章分包合同。
7. 物业项目小区停车服务管理由甲方决定委托乙方或其他方式管理，收费和服务标准另订协议。
未经业委会允许擅自经营并造成亏损。
8. 本物业项目图纸资料、开发建设资料等由业主委员会予以保管，乙方有权按照实际需求从业主委员会借用。执行有借有还的原则。
不执行业委会的要求提供有关资料，反而把资料全部给予开发商。
第七条  乙方按以下方式提供住宅的物业服务：
1.《住宅物业服务标准》中的三级物业服务标准，详见附件五；
2．非住宅的物业服务标准以及甲、乙双方约定的《住宅物业服务标准》范围以外的具体服务事项和标准，详见附件六。
第八条  乙方对业主物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的，应当与业主签订特约服务协议，服务事项、标准及费用由双方在协议中约定。
长期无排班表、派工单和维修记录，收费未进入共管账户。
第九条  乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。
私涨大厦电费，并将代收代缴的能源费用混入物业费支出骗取酬金，总费用近200万元。
第十条  物业装饰装修前，乙方与业主签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。除约定收取装修管理费、装修保证金、装修垃圾清运费等费用外（收费项目及标准双方另订协议），乙方不得另行收取其他任何费用。如收取装修保证金的，未造成共用部位、共用设施设备或承重结构损坏，乙方应当在完工后7日内将装修保证金全额退还业主。
5号楼4层大面积违规装修，改变建筑物用途但未见到任何公示。对损坏的共用部分不进行制止。
第十一条  业主转让或出租其物业时，应当将本合同、管理规约以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知乙方。业主转让物业前，应当与乙方结清相关费用。
第三章  物业服务收费
第十二条  本物业管理区域物业服务收费方式为：酬金制。
第十三条  包干制（不适用）
第十四条  酬金制
1. 物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准如下：
（1）B区2号楼住宅服务价格2.65元/每平米/月；
（2）B区2号楼底商服务价格4.50元/每平米/月；
（3）B区3号楼服务价格2.96元/每平米/月；
（4）A区住宅服务价格3.98元/每平米/月；
（5）1号楼大厦写字楼服务价格19.42元/每平米/月；
（6）1号楼大厦商业服务价格23.39元/每平米/月；
（7）幼儿园和A区地下储藏室服务价格2.00元/每平米/月。
业主年度预缴物业服务资金总额为：（大写）壹仟柒佰肆拾叁万肆仟肆佰零肆，（小写）17,434,404.00元。
不执行业委会回函的要求，提供业主缴费/欠费详细资料。不能及时追缴欠费，导致欠费高达890万，超过年度物业费总额的50%。
2. 物业服务支出概预算制订时应包括以下部分：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费以及国家规定的职工应享受的其他费用等；
编造超过200人的庞大岗位编制，无人员清册、无考勤、无排班表和派工单。
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；
未经业委会批准，编造财务科目，长期为开发商支付其管理的地下车库保洁与能源费用，并为五段提供服务，致使物业费和公共收益大量流失，几乎全部监控系统和B区大量门禁在损坏后得不到及时维修，继而报废。
（3）物业管理区域内清洁卫生费用；
（4）物业管理区域内绿化养护费用；
（5）物业管理区域内秩序维护费用；
（6）乙方办公费用；
（7）物业服务企业固定资产折旧（约定为物品单值超过500元，使用年限超过两年的物品）；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）乙方总公司对本项目综合管理费按3%计提，计入物业费支出；
长期无培训、人员流动频繁、服务水平低下。总公司对业委会提出的意见缺乏有效沟通，不能督促一分公司及时改进。
（10）乙方酬金；
开创了北京市酬金制的先河，且10%已是公开信息中最高的酬金。
（11）物业项目社区文化建设费用；
长期缺失。
（12）物业项目应缴纳的税金和行政事业费用；
（13）业主大会、业主委员会的办公费用及人员工资、津贴、福利费用等；
随意编造财务科目，侵占公共收益。
（14）财务、审计、诉讼等费用；
编造财务科目花光物业费，但对从未缴费的业主不进行追缴。拒绝支付审计、诉讼等必需的合理支出。
（15）物业服务第三方承接查验费用（详见第三方交接查验协议及委托函）；
（16）物业服务质量第三方监理费用（详见第三方物业服务质量监理合同）；
（17）业主共同决定支付的其他合理费用；
（18）预收物业服务费中7.5%为小区特殊事务备用金，不纳入日常服务概预算，由甲方管理（包括税金和物业公司奖励）。
免税政策是北京市政府对酬金制的支持。但福安物业却随意编造费用科目，将备用金侵吞殆尽。
（1）乙方每月依据甲方审核过的当月预算，按照核定预算10%从预收的物业服务费中预提；
提前支付酬金的做法，严重损害了业主的利益，弱化了业委会对物业公司的监督手段。
（2）乙方酬金在年度结束后按经审计的物业服务费决算额的 10 %比例结算。如有不合格或违反服务约定的项目该部分酬金将酌情扣减；服务评定优良且物业费出现节余在节余部分中提取适当比例予以奖励。
丁玫任期内在每月计划中将物业费及酬金全部提前划转，共管账户从未出现结余，从未做过年度专项审计，故从未进行过结算。与新业委会交接时，共管账户负债高达890万元。
4. 物业服务资金的管理
（1）甲方委托乙方负责收取全体业主的物业服务资金，并存入甲方专设帐户；甲方按照根据概算制订的项目预算依照实际执行进度拨付乙方或按照合同提供服务的企业或个人，包括缴纳公众责任保险费用；
丁玫任期内从未要求福安物业制订年度概算。福安物业长期不催缴物业费并拒绝向业委会提供欠费业主信息。
（2）物业服务支出应当在本合同约定概算内依照项目预算支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；年度决算不足部分，业主不另缴纳，由物业公司承担。特殊情况乙方提供依据，甲方经业主大会批准后由全体或相关业主承担，另行缴纳；
不做年度费用概算，从不招标及签订外包合同并经过业委会批准，乱设财务科目，把小区全部收入，包括备用金和公共收益消耗殆尽后，全体业主仍欠其费用890万元。
（3）物业支出按照各不同物业区域（分区按照收费标准划分）对每个项目进行详细记帐，此记录作为核定后续物业服务资金收费标准的参考；
从未按照要求对A区、B区（2号楼、3号楼）分别进行记账。
（4）乙方负责按照北京市发改委、财政部、环卫局下发的收费标准向全体业主按户收取生活垃圾清运费、处理费。
对于以上收缴物业费时已做专项收费的项目，私自提高费用并在物业费支出计划中编造科目，随意占用。
第十五条  乙方应当按物业主管部门的规定，依法依规将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。
乙方应当于每月10日前公布上月实际支出帐；每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支决算、本年度物业服务项目收支概算。业主共同决定或甲方要求对物业服务项目收支情况进行审计的，乙方应当予以配合并支付审计费。
从不制订年度概算和年度专项审计，年度决算未包含应收应付情况，无资产负债表和损益表，不能体现项目真实的经营状况。
第十六条  业主在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业实际从事经营活动或分租，其实际使用、居住人密度高于每人15平方米的，应按商业物业标准收取相应的物业服务费。
第四章  权利与义务
第十七条  甲方的权利义务:
1. 有权要求乙方按合同约定提供物业服务；
2. 监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利；
因丁玫作为上届主任，从未对合同的执行采取过任何监督手段，福安物业完全无视新业委会和第三方监理公司的管理要求，持续不服从。
3. 有权提议召开业主大会会议，监督业主委员会工作；
4. 参加业主大会会议和选举业主委员会成员，享有选举权和被选举权；
5. 对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有决策权和监督权。关于物业共用部分经营、收益的约定见附件七；
福安物业不经过业委会的批准擅自经营并导致亏损。
6. 遵守管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
7. 按国家和本市有关规定缴纳专项维修资金；
8. 按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费和特约服务费；
9. 对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给予必要配合；
10. 有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。
第十八条  乙方的权利义务：
1. 根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费；
2. 按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务；
3. 妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得将业主信息用于物业管理活动之外的其他用途；
将小区档案资料据为己有，拒不提交业委会。
4. 及时向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受业主和物业使用人的监督；
对业主们的意见和投诉不登记、不统计，小区常年零投诉。
5. 对业主和物业使用人违反本合同和管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促业主和物业使用人改正；
6. 不得擅自占用本物业管理区域内的共用部分或擅自改变其使用用途。不得擅自将业主所有的共用部分用于经营活动。不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业管理区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状；
擅自占用公共用房并改变其使用性质，破坏小区设施并带来大量安全与消防隐患。5号楼4层大面积违规装修，改变建筑物用途但未见到任何公示。对损坏的共用部分不进行制止。
7. 可将本物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或个人。乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业管理区域内公示。乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定。乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。乙方将本小区的专业服务外包时，应采取招标或向三家以上企业询价优选的方式。甲方参与选择及决策过程，如甲方不参加须有书面声明。乙方对外签订所有关于本小区的专业服务合同、协议等必须报经甲方审核，甲方享有一票否决权，未经甲方同意签署的合同、协议对本小区无效；
外包服务从未经过招标方式或向三家以上企业询价优选。在未签订外包合同并经过业委会批准的情况下，持续编造数据要求转款。
8. 乙方实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施，委托其他单位实施的，应当明确各自的安全管理责任；
9. 乙方有义务执行北京市人民政府第219号令《北京市物业管理办法》第23条规定，并按物业服务项目收支情况报告示范文本的要求在每年第一季度前给予公示，业主提出质询时，乙方应在10日内给予答复；
10. 有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。
第五章  合同终止
第十九条  任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方，并且在物业管理区域显著位置公示。
第二十条  本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。
第二十一条  本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费按本合同约定的标准缴纳。
第二十二条  本合同终止后，甲乙双方应当共同做好交接事宜，包括物业服务费的清算、对外签订的各种协议的执行、物业共用部分查验交接以及移交相关档案资料等，见附件八。
业委会在合同即将到期之前给福安物业正式发函，对既往合同执行中存在的上述问题提出意见，要求福安物业在合同约定的继续服务期内进行整改，作为有机会续约的前提条件。福安物业拒不执行回函意见，在继续服务期内连续数月编制虚高支出预算（超出合同允许范围40%）并始终拒绝提供有效的财务凭证。破坏业委会的工作制度，制造业委会内部矛盾，致使业委会无法依照服务事实进行转款，导致了经济损失（代收代缴项目的滞纳金）和严重影响（停电通知），对业主正常的工作与生活及小区的和谐稳定带来了极大的负面影响。其所作所为导致了业主大会不能如期召开并选聘出新的物业服务公司，为福安物业继续侵害业主利益创造条件。
第六章  违约责任
第二十三条  甲、乙双方对物业服务质量发生争议的，双方可共同委托物业服务评估监理机构就乙方的物业服务质量是否符合本合同约定的服务标准进行评估；乙方管理服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电、停梯、停垃圾清运的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的民事责任。
甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；造成损失的，解约方应当承担相应的赔偿责任。
第二十四条  乙方违反本合同第十四条的约定，擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳，同时乙方应当按业主年度预缴物业服务资金总额的0.5% 的标准向业主支付违约金。
第二十五条  乙方在本合同期限内擅自停止物业服务的，甲方可要求乙方继续履行，采取补救措施。如乙方拒绝补救，甲方可以在监理机构认定后另行雇佣其他企业提供必要服务，乙方应当按照实际发生的费用支付补偿（不得使用后期物业费），并按业主年度预缴物业服务资金总额的0.5% 的标准向甲方支付违约金；前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业管理区域的，甲方有权要求乙方按时撤出物业管理区域，并应当按业主年度预缴物业服务资金总额10% 的标准向甲方支付违约金；前述行为给业主造成损失的，乙方应当另行赔偿相应的损失。
第二十六条  乙方违反本合同第十八条第3款的约定，擅自将业主信息用于物业管理活动之外的，应当按业主年度预缴物业服务资金总额0.5% 的标准向业主支付违约金，如违约金数额不足以弥补业主所遭受的直接损失的，乙方应当补足。
第二十七条  业主违反本合同第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按所欠缴物业费金额的10%的标准支付违约金；乙方在取得甲方同意后采用法律手段追收，甲方应予以协助，业主还应承担发生的法律费用。
业主违反本合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。
第二十八条  除本合同另有约定外，甲、乙双方可以结合具体情况对违约责任进行补充，见附件九。任何一方的违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。
第二十九条  因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。
第三十条  为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，应当按有关规定处理。
第三十一条  乙方有确凿证据证明属于以下情况的，可免于承担违约责任：
1. 由于业主或物业使用人自身的责任导致乙方的服务无法达到合同约定的；
2. 因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
3. 非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。
第七章  争议解决
第三十二条  合同履行过程中发生争议的，双方可通过协商解决或向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或协商、调解不成的，向北京市海淀区人民法院提起诉讼。
第八章  附则
第三十三条  本合同经双方签字（盖章）后生效。
第三十四条  本合同正本连同附件一式肆份，甲方、乙方各执贰份，具有同等法律效力。
第三十五条  其他约定见附件十。




甲方：                                                            乙方：

委托代理人：                                             委托代理人：
XXX                                                                   马东胜
   
2011年8月3日                                       2011年8月3日
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