长安新城

标题: 您了解酬金制吗 [打印本页]

作者: 长安新城业委会 时间: 2014-4-30 13:01
标题: 您了解酬金制吗
您了解物业管理酬金制吗？相信很多业主很难解释个所以然。首先，小安带您先了解什么是酬金制和包干制。北京市目前4000多个商品房小区的物业服务企业与业主签订的物业服务合同，基本上是包干制和酬金制两种。即将召开的长安新城首届第二次业主大会，其中有一项决议就是在小区实行物业管理酬金制。所谓酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。而包干制，是指业主向物业公司支付规定的物业服务费用，盈余和亏损都由物业公司享有和承担的一种计费方式。如果您对法规政策的条款看着费劲，没关系，对近一段时间有关酬金制大家关心的问题，小安一一给您做个解答。

1、用酬金制会不会出现物业费不够用，还要多交钱的情况？答：首先，酬金制是国家法规认可的管理方式，是法规中明确规定的物业管理的两种方式之一。二是政府鼓励采用这种方式，2010年北京就有文件，对于使用酬金制管理的小区，免征物业费的营业税。咱们小区每年几百万的物业费，可以减免46万营业税，这是大家所有的一笔不小的费用。酬金制是由业主自己来管理物业费的支出，如果交给物业管都没出现不够要补交的问题，自己管更不会出现这个问题。而且，其他小区实际操作的经验是，可以在物业服务合同中约定物业费支出上限，如果物业公司花超了，超出部分由他们自行承担（很多小区就是这样规定的）。一般应该不会出现要求业主额外缴费的情况。跟包干制的不同之处：一是对物业费使用的监督，包干制下，交的物业费归物业公司，省下来的就是他们的利润，业主还无权查看账目。换您会怎么做？是不是尽可能节省开支，能不花的钱尽量不花？酬金制下，业主可以审计支出，看好物业费都花到哪里去了，如果有剩的，还是业主的。二是对服务质量的监督，包干制的话，做得好是物业公司的良心，做得不好业主没有经济手段可以处罚。酬金制下，服务标准黑纸白字，如果大家认为做得不好，可以用经济手段处罚，扣酬金。有的小区会委托第三方专业监理机构每月对服务质量进行监督和评估，并向业主公示，做到公开透明。这是长安新城业委会一直希望采用酬金制的原因。

上图为长安新城业委会参观某小区，第三方监理机构提供的月度服务质量评估报告。左边是业主前一个月反映的问题，右边是实拍照片，后面还有物业的整改情况对比。

上图为评估报告中业主对物业管理工作各项指标的满意度打分。

物业服务质量评估监理报告，每月向业主进行公示。

2.如果物业公司故意报高维修件的价格，业委会有能力审核吗？答:我们采用酬金制，在实际管理中，要求物业公司按物业服务标准和经费总额限制制定经费预算。业委会不对具体事项进行审核，平常只需定期检查预算执行情况和服务质量达到要求的情况。这也是其他采用酬金制的小区的经验。

3.酬金制下如果物业公司故意今天报个大修明天报个大修怎么办？答：首先，无论包干制还是酬金制，符合大修条件的，都不是从物业费出钱，而是从维修资金出钱。我们需要判断的只是是否符合大修条件。小安给您举个例子，2012年北京市有一个小区有2个楼的水泵变频器坏了，物业公司发函要求紧急动用维修资金来修。业委会认为不在大修范围内，根据法规一是要求物业公司说明更换零件具体名称和价格，二是明确告诉物业公司这不在紧急动用维修资金范围内，最后处理结果是物业公司花钱换件修理。还是这个小区，各楼外立面栏杆出现安全问题，物业公司也是发函要求使用维修资金而不是用物业费来修。业委会咨询了房管局后，明确回复物业公司这个事项不在维修资金支出范围内。还有就是电梯的问题，物业公司也是提出要求业主签字动用维修资金修理。所以不管包干制还是酬金制，大修的钱都不会从物业费出，都是从维修资金出。

作者: 太胖了 时间: 2014-5-8 13:19
看完了才了解

作者: 夏夏 时间: 2014-5-26 16:59
酬金制跟包干制的唯一区别就是，在包干制的基础上又多了一个物业企业的酬金。原有成本一项未减少。我觉得十几万平米的小区实行酬金制还可以，咱家60几万平米的社区实行酬金制，好像在做梦。

作者: tiger 时间: 2014-5-27 14:34

夏夏发表于 2014-5-26 16:59
酬金制跟包干制的唯一区别就是，在包干制的基础上又多了一个物业企业的酬金。原有成本一项未减少。我觉得十 ...

既然您完整贴出了我整理并发布在微信里的文章，想必您也认真拜读过。

可是您说的话也让我反省：是否有必要向个别理解能力不够（甚至根本不去理解）的业主再上上课？北京市物业管理条例和物业管理办法，明确界定了包干制和酬金制是当前物业服务管理的两种并行制度，并不存在“在包干制的基础上又多了……”，“成本一项未减少”更是不知所云。

建议您关注本坛内容和业委会微信，里面对酬金制解释有连载报道。

就您最后一句，如果六十几万平社区中4700户有一半的业主做点小梦，这事还真能成。信不信，走着瞧！

作者: 权益 时间: 2014-5-28 10:32
业委会咋qq群老没人说话呀

作者: 琥珀 时间: 2014-6-19 06:54

权益发表于 2014-5-28 10:32
业委会咋qq群老没人说话呀

有微信群了：新城业主志愿者群
请搜索公众号

欢迎光临长安新城 (http://caxcnet.com/)